비규제 상품으로 주목 받으며 청약시장을 휩쓸고 있는 생활숙박시설(레지던스)에 대한 관심이 지속되고 있다.
그런 가운데 생활숙박시설의 인기가 신규 상품이 아닌 기존 상품에 더욱 집중될 것이라는 분석이 나와 이목이 쏠린다. 잇따르는 법률 개정과 추가 대출규제(차주 DSR 규제) 등으로 신규 상품의 공급과 후속 단지에 대한 소비자의 진입이 더욱 어려워질 것으로 예상되고 있어서다.
생활숙박시설이란 실내에 취사, 세탁 시설 등이 갖춰져 있어 호텔처럼 숙박업 영업을 통해 장단기 임대수익을 추구할 수 있는 수익형 부동산 상품을 뜻한다. 특히 이 상품은 주택법 대신 건축법 적용을 받기 때문에 각종 규제에서 상대적으로 자유로워 인기가 좋다. 청약통장이 필요 없고, 전매 제한도 받지 않는다. 또 다주택자 중과세는 물론 강화된 주택담보대출비율(LTV) 주택 규제도 비켜갔다.
여기에 생활숙박시설은 증여를 위한 목적으로도 주목받고 있다. 한 업계 관계자는 "생활숙박시설의 경우는 부담부 증여(대출을 포함한 증여) 시에는 일반 증여나 상속 대비 세금 부담이 상당히 적은 편"이라며 "때문에 증여에 유리한 상품으로 각광받으며 자산가층의 관심이 상당하게 이어지고 있다"고 말했다.
■ 높아진 인기에 규제 강화 이어지고 대출 규제까지 적용… 희소성 높아져
이처럼 인기가 급격하게 높아지자, 정부는 생활숙박시설에 대한 규제를 강화하고 있다. 시장 과열을 막겠다는 게 주된 골자다. 실제 생활숙박시설은 관심을 받았던 초기와 비교하면 계속해서 규제가 추가되고 있다. 특히 정부는 규제를 위한 법률 개정을 꾸준히 진행하고 있다.
대표적으로 2021년 1월에는 발코니 확장 불가, 숙박업 신고 필요 등의 내용을 담은 개정안이 발표됐다. 또 같은 해 5월에는 심의, 허가, 분양단계에서 주택 불법전용 방지를 위한 법률 개정안이 추가로 발표됐다.
게다가 2021년 11월에는 국토교통부 고시를 통하여 생활숙박시설의 발코니는 외기에 개방된 오픈형 발코니 설치만 가능하게 된다고 발표했다. 이렇게 되면 외기에 노출된 형태의 발코니는 실내공간으로 사용이 불가능 한 만큼 실사용 면적이 줄고 공간활용성은 더 떨어질 가능성이 커졌다. (단, 2021년 11월 2일 이전에 건축허가가 완료된 건은 실내형 발코니 허용됨)
이뿐만 아니다. 올해부터는 정부규제 강화로 인해 이달 신규로 입주자모집공고를 내고 분양에 나서는 단지의 경우 추가 대출 규제를 받게 된다. 당장 1월부터 대출 총액이 2억 원을 초과하면 개인별 DSR 적용대상이 된다. DSR이란 차주가 가지고 있는 모든 부채의 원리금이 연소득의 일정 비율을 초과하지 못하게 규제하는 것을 말한다. 금융위가 설정한 DSR 한도는 1금융권 40%, 2금융권은 50%로 적용된다. 일례로 연소득이 1억 원이라면 차주가 해마다 부담하는 대출자금이 1금융권 기준 4000만 원을 넘도록 돈을 빌릴 수 없다는 것이다. 이어 오는 7월에는 대출 총액이 1억 원 초과로 DSR 규제가 강화될 예정이다.
■ 신규 상품 시장 진입 저하 예상에 움직임 서두르는 수요자들
이렇다 보니 생활숙박시설 시장에서는 신규 상품의 분양 공급과 소비자의 진입이 갈수록 저하될 것으로 전망하고 있다. 이에 수요자들 역시 움직임을 서두르는 모습을 이어가고 있다. 지난해 연말 공급된 생활숙박시설들이 높은 인기를 이어간 것도 이와 같은 이유로 분석된다.
실제 지난해 연말에는 부산과 창원에서도 생활숙박시설의 청약 열기가 뜨겁게 이어졌다. 현대엔지니어링이 부산시 해운대구와 창원시 성산구에서 각각 선보인 ‘힐스테이트 해운대 센트럴’과 ‘힐스테이트 창원 센트럴’이 그 주인공으로 이들은 모두 높은 관심 속에서 청약 마감에 성공했다.
힐스테이트 해운대 센트럴은 총 238실 모집에 무려 10만 건이 넘는 청약이 접수되며 평균 455.4 대 1의 경쟁률로 청약을 마쳤고, 힐스테이트 창원 센트럴은 청약접수 결과 총 296실 모집에 6만 6446건이 몰려 평균 경쟁률 224.4 대 1을 기록했다.
한 업계 관계자는 "특히 부산과 창원에 공급된 현대엔지니어링의 힐스테이트 생활숙박시설은 법률 개정 이전에 인허가가 완료된 상품이어서 오픈발코니가 아닌 실내형 발코니가 설치되는 등 기존 생활숙박시설의 장점이 그대로 남아있어 많은 관심이 이어졌다"라며 "또한 이들 단지는 차주별 DSR 대출규제를 받지 않아 담보대출이 수월하다는 점도 부각되고 있어 관심은 더욱 높아지고 있는 상황"이라고 말했다.
■ '힐스테이트 해운대 센트럴' 투자, 증여 목적의 자산가층 문의 꾸준
실제로 강화된 법률 및 대출 규제를 피한 힐스테이트 해운대 센트럴에는 투자나 증여를 목적으로 한 자산가들의 문의가 이어지고 있다는 후문이다.
해운대 W부동산 관계자는 “수요자들이 법률 개정과 차주별 DSR 대출규제를 피하기 위해 지금 시장에 나온 생활숙박시설에 투자하는 것으로 전략을 바꾼 데다, 증여를 목적으로 관심을 보이는 자산가층의 문의도 상당하다”라고 말했다.
관계자는 덧붙여 “또한 해운대는 토지가격이 급등하고 있고, 원자재 가격 상승을 반영한 공사비 인상 등의 요인에 따라 앞으로 나올 신규 상품의 높은 분양가가 불가피할 것으로 전망되면서, 그전에 움직임을 가져가려 하는 수요자들의 문의가 계속되고 있어 가치는 지속적으로 높아질 것으로 예상하고 있다”라고 말했다.
힐스테이트 해운대 센트럴은 부산광역시 해운대구 우동에 지하 8층~지상 41층, 전용면적 42~149㎡, 총 238실 규모로 조성되는 생활숙박시설이다. 펜트 타입부터 소형 타입까지 다양한 평면으로 구성되는 것이 특징이다.
이 단지는 부산지하철 2호선 해운대역이 도보 4분거리에 자리한 역세권 입지를 자랑하며, 해운대 해변도 도보로 이용할 수 있어 도심 속 힐링 라이프를 누릴 수 있다. 또한 신세계백화점, 이마트, 홈플러스, 롯데백화점, 벡스코, 영화의 전당 등 다양한 쇼핑과 문화시설을 가깝게 이용 가능하다.
여기에 41층의 초고층으로 조성돼 조망권이 뛰어나며, 내부에는 파노라마 뷰 설계를 도입해 거실과 객실 등 어디서든 해운대 해변과 부산의 전경을 감상할 수 있을 전망이다(일부타입). 게다가 팬트리, 발코니 등을 도입(일부타입)하고 전 타입 천장고를 2.5M이상으로 확보해 공간활용성과 수납공간을 넓혀 쾌적한 생활도 기대된다.
또 힐스테이트 해운대 센트럴은 2021년 11월부터 적용되는 외기에 개방된 오픈형 발코니가 아닌 실내형 발코니(최대 3면 발코니)가 적용되어 실사용 면적이 넓게 되어 쾌적한 공간을 마련했다.
이뿐만 아니다. 힐스테이트 해운대 센트럴은 고품격 부대시설도 도입된다. 지하 1층에는 씨어터룸, 프라이빗 스파, 스크린 골프 시설이 마련되며, 지상 3층엔 피트니스를 비롯해 멤버스 라운지, 프라이빗 비지니스 센터 등을 마련할 예정이다. 최상층에는 루프탑 가든, 인피니티 풀(루프탑 풀), 스카이 라운지바, 옥상조경(정원) 등을 도입해 품격을 한층 더 높인다는 계획이다.
이 밖에도 삶의 질을 높여줄 컨시어지 서비스도 다양하게 제공할 예정으로, 조식 딜리버리 서비스, 카셰어링, 케이터링, 홈클리닝, 런드리 서비스, 가든파티(일부 서비스 변경 가능) 등을 준비하고 있다. 또한 사업주체는 SPC(운영목적법인)를 설립 후 본 건물 및 숙박시설을 일괄 운영관리 예정이며, 숙박시설에 대한 예약 및 운영은 대명소노(호텔&리조트)에게 위탁해 운영할 계획이다.
힐스테이트 해운대 센트럴은 2022년 1월부터 시행되는 차주별 DSR 대출규제 (총 소득 한도 대출)를 적용 받지 않아 중도금 50% 무이자 대출, 준공 후 담보대출(LTV 60~70%)이 가능할 것으로 예상된다.
‘힐스테이트 해운대 센트럴’ 현재 분양홍보관을 운영 중이다.
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