올해 서울 주요 입지에 위치한 오피스 공실률이 전 분기 대비 2.5%포인트 떨어진 것으로 나타났다. 특히 임차 수요가 많은 강남 지역의 경우 2012년 이후 처음으로 0%대 공실률을 기록했다. 임대 전쟁이 치열해지면서 시장의 자금 조달 금리가 크게 상승했음에도 우량 오피스 자산에 대한 투자 수요는 계속해서 늘어날 것이라는 전망이 나온다.
글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL 코리아는 ‘2022년 1분기 서울 A급 오피스 시장 동향’ 보고서를 통해 2022년 1분기 서울 A급 오피스의 공실률이 5.5%를 기록했다고 27일 밝혔다. 지난해 말 8% 대비 2.5%포인트 하락한 수준이다.
공실률이 가장 낮은 강남 권역은 전 분기 대비 1.08%포인트 내린 0.4% 수준으로 2012년 이후 처음으로 0%대 공실률을 보였다. 여의도 권역의 공실률도 크게 떨어졌다. 2020년 파크원 준공 이후 계속해서 두 자릿수를 유지했지만 올해 5.23%포인트 떨어진 7.3%로 다시 내렸다. IFC와 전경련의 공실이 완전 해소됐고 아직 자리가 남은 파크원에도 HMM이 입주를 협의중인 만큼 추후 공실률은 더 하락할 전망이다.
도심 권역은 전 분기 대비 약 2.06%포인트 줄어든 8.8%를 기록했다. 심혜원 JLL 리서치 팀장은 "올해 서울 A급 오피스 시장에 신규 공급이 없어 기존 빌딩들 위주로 임대활동이 이어질 것"이라며 "현재 서울의 낮은 공실률과 예정되어 있는 임차현황을 감안했을 때 당분간 임대인 우호적인 시장이 불가피하다"고 전망했다.
오피스 임대료도 상승 추세다. 올해 1분기 서울 주요 지역의 오피스 월 평균 실질임대료는 3.3㎡ 당 약 10만2600 원으로 전분기에 이어 오피스 역대 최고가를 다시 한 번 경신했다. 전년 동기 대비 6% 상승한 수준으로 특히 강남권역 위주로 렌트프리 기간이 줄어든 원인이 컸다. 1분기 서울 오피스의 평균 렌트프리 기간은 약 2.6개월로 2016년 4분기 이후 5년 래 최저 수준이다.
권역 별로는 도심의 월 평균 실질임대료가 3.3㎡ 당 약 10만1300 원으로 처음으로 10만 원 대에 진입했다. 도심의 실질임대료는 최근 2년 사이 계속 비슷한 수준을 유지했지만 최근 서울스퀘어, D타워2 광화문, 그랜드 센트럴 등 빌딩에서 공실률이 안정화되면서 렌트프리를 줄여 실질임대료가 상승했다. 여의도 권역의 월 평균 실질임대료는 약 8만3800 원으로 지난 분기와 비슷한 수준이다. 공실률이 역대 최저치를 기록한 강남 권역의 경우 월 평균 실질임대료가 전분기 대비 3.3%, 전년 대비 6.5% 오른 11만7300 원으로 나타났다.
상황이 이렇다보니 입지가 우수한 오피스 매물에 대한 투자 수요는 계속 늘어날 것으로 예상된다. 본격적인 금리 인상기에 접어들면서 자금 조달 금리가 가파르게 오르고 있지만 A급 오피스의 명목임대료 역시 빠르게 상승하면서 건물의 품질과 입지 등에 따른 '옥석 가리기'가 확대될 것이라는 분석이다. 실제로 역삼 삼성 멀티캠퍼스 빌딩의 경우 3.3㎡ 당 3500만 원 안팎으로 거래되면서 투자자가 5년 간 배당 수익을 받지 않는 '무수익 투자'를 감행하기도 했다. 인수 우선협상대상자 선정을 앞두고 있는 여의도 IFC도 투자자들의 경쟁이 치열해지면서 몸값이 4조 원 중반대로 급등했다. 6년 만에 2조 원이 오른 수준이다.
JLL은 "현재 한국 오피스에 대한 국내외 투자 심리가 상당하며 거래 가능한 좋은 오피스 매물의 수가 제한적"이라며 "특히 조달 비용 영향을 상대적으로 적게 받는 실수요자와 전략적 투자자(FI)가 합류한 거래가 늘어날 것"이라고 말했다.
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