사상 최대 규모의 재건축 사업 현장인 둔촌주공 아파트가 ‘올림픽파크 포레온’으로 새로이 태어나면서 2025년 1월로 예정된 첫 입주를 함께할 수분양자를 찾아 나섰다. 반년 가까이 공사를 멈추고 조합 집행부가 교체되는 등 우여곡절을 겪으며 분양까지 달려온 올림픽파크 포레온이 얼어붙은 청약 시장을 녹이는 불씨가 될 수 있을지 이목이 집중되고 있다. 일각에서는 청약통장 10만 개가 몰릴 것이라는 전망이 나오는 가운데 어떤 주택형이 가장 인기가 높을지도 관심사다.
둔촌주공 재건축 사업 조합은 25일 입주자모집공고를 청약홈에 게재했다. 해당 공고에 따르면 올림픽파크 포레온은 총 5개 전용면적(29·39·49·59·84㎡)에 걸쳐 총 4786가구를 일반에 공급한다. 면적에 따라 공급물량을 뜯어보면 △29㎡ 10가구 △39㎡ 1150가구 △49㎡ 901가구 △59㎡ 1448가구 △84㎡ 1237가구 등으로 나뉘어 있다. 이 단지는 109㎡부터 167㎡까지 중대형 평형도 품고 있지만 해당 주택형은 모두 조합원 몫으로 일반에는 공급되지 않는다. 국토교통부는 최근 투기과열지구에서 공급되는 85㎡ 이하 민영주택의 추첨 비중을 늘린다고 밝혔지만 아직 해당 규정이 바뀌기 전이기에 1주택자는 다음 달 6일과 7일 진행하는 1순위 청약에 참여할 수 없다.
◇경쟁률 어떤 타입이 제일 높을까=서울과 수도권에 거주하는 무주택자 세대주의 ‘내집 마련’ 격전장이 될 올림픽파크 포레온은 워낙 많은 물량이 공급되는 만큼 개별 주택형마다 경쟁률도 크게 차이가 날 것으로 전망된다. 청약 경쟁률은 통상 공급되는 물량이 많을수록, 또 판상형보다 타워형이 낮은 편이다. 여기에 동 배치와 향 등이 주택형에 따른 경쟁률을 좌우하고는 한다. 특히 올림픽파크 포레온은 전용면적 59㎡까지만 중도금대출이 가능하기에 최고 경쟁률은 59㎡에서 나올 확률이 높다.
전용면적 59㎡ 가운데서는 타워형 구조에 세로로 긴 59C(149가구)나 역 ‘니은(ㄴ)’자로 꺾인 59D(54가구) 등이 상대적으로 선호가 높지 않은 타입으로 거론된다. 다만 이 두 주택형은 같은 면적인 59A(936가구)나 59B(302가구)보다 적게 공급되기에 경쟁률 자체는 물량이 많은 곳보다 높을 수는 있다. 대신 당첨자의 가점 커트라인은 낮아질 가능성이 높다.
‘국민평형’ 84㎡에서는 현금 부자들의 눈치작전이 벌어질 것으로 전망된다. 분양가가 12억 원 중반~13억 원대로 책정된 84타입 주택형은 계약금(총액의 20%)으로 2억 4000만~2억 6000만 원을 들고 있어야 안정적으로 계약을 맺을 수 있다. 계약일은 당첨자 발표일(12월 15일)로부터 보름 남짓 지난 내년 1월 3일부터이기에 시간적인 여유가 많지 않기 때문이다. 84㎡ 주택형에서는 조합원들이 가장 많이 선택한 84A가 대장으로 꼽힌다. 반면 옆집과 주방 창문으로 마주보고 있는 타워형의 84E(563가구)와 드레스룸과 실외기실이 옆집과 마주보고 있는 타워형 84D(188가구)가 다소 경쟁률이 낮을 것으로 추정된다.
◇‘금리 인상기’ 청약 자금 조달은 어떻게=올림픽파크 포레온은 다른 단지와 달리 ‘이자 후불제’ 등의 혜택을 제공하지 않을 것으로 전망된다. 대출을 실행한 시점부터 계약자가 매달 납부해야 한다는 의미다. 따라서 앞으로 금리가 몇 차례 더 오른다는 가정 아래 내집 마련 자금을 어떻게 준비할지 찬찬히 따져봐야 한다. 이 단지 중도금대출은 내년 6월부터 3개월마다 총 6회에 걸쳐 실행된다.
집단대출 형식으로 받는 중도금대출은 시중은행에서 진행하는 주택담보대출 금리보다는 연 1~2%포인트 낮은 경우가 많다. 내년에는 주택담보대출 금리가 최고 연 10%에 육박할 것으로 점쳐지는 만큼 올림픽파크 포레온 수분양자들의 중도금대출 금리는 연 7~8% 대에서 결정될 것으로 추정된다. 만약 7%대 금리로 중도금대출을 실행할 수 있다고 가정하면 수분양자가 입주 때까지 부담해야 하는 이자 규모는 4000만 원가량이다. 또한 수분양자들은 입주 예정일인 2025년 1월 이후 잔금대출을 받을 수 있다. 통상 신축 아파트는 분양가를 기준으로 시세가 잡히기 때문에 59㎡의 경우 10억 원의 주택담보인정비율(LTV) 50%를 적용한 5억 원이 최대 대출 가능 금액으로 전망된다. 다만 개인별 소득을 고려하는 총부채원리금상환비율(DSR) 40%가 더 강력한 대출 기준이 된다는 점을 잊지 말아야 한다. 아울러 올림픽파크 포레온은 분양가상한제 적용 아파트여서 입주 가능일로부터 2년간 실거주해야 한다. 입주 때 전세 세입자를 구해 잔금을 지불하는 방법은 선택지가 될 수 없으므로 원금 상환 능력을 철저하게 검토해야 한다.
◇분상제 단지인데 시세 차익은=또한 올림픽파크 포레온은 전매제한 8년이 적용되는 단지다. 현시점에서 먼 미래의 시세 차익을 가늠하기는 다소 어려운 측면이 있지만 청약을 신청할지를 따지는 기준으로서 시세 차익은 한 번쯤 고려해볼 만하다. 서울경제가 인근 지역의 주요 대단지 실거래 가격을 살펴본 결과 청약 이후 수분양자들이 손에 쥐는 시세 차익은 최대 3억 원 정도로 추정된다. 다만 올림픽파크 포레온의 시세가 송파구 대단지를 따라간다는 전제다. 서울 강동구 고덕동 ‘고덕그라시움’ 전용면적 84.2㎡는 이달 6일 13억 9000만 원(5층)에 거래됐다. 올림픽파크 포레온 84㎡ 분양가 12억 3600만~13억 2040만 원과 약 1억 원밖에 차이가 나지 않는다. 인근 ‘고덕아르테온’ 59㎡는 10월 말 전고가인 14억 6500만 원(8층)에서 4억 원 이상 하락한 10억 5000만 원(6층)에 새로 계약서를 썼다. 이는 올림픽파크 포레온 59㎡의 분양가인 9억 7940만~10억 6250만 원과 비슷한 수준이다.
반면 대단지의 대표적 사례로 꼽히는 송파구 가락동 ‘헬리오시티’는 올림픽파크 포레온에 비해 시세가 3억 원 이상 높다. 올림픽파크 포레온이 대단지·역세권 이점을 살려 헬리오시티와 키맞추기를 한다면 분양가 대비 시세 차익을 거둘 수 있는 것이다. 헬리오시티의 84.99㎡는 이달 11일 16억 8000만 원(최저가)에 손바뀜됐는데 올림픽파크 포레온 84㎡보다 3억 원 이상 높다. 39㎡는 올해 9월 11억 원에 거래됐고 이 역시 올림픽파크 포레온 39㎡ 분양가 6억 7360만~7억 1520만 원보다 3억 원가량 높다.
한편 최근 청약을 실시한 단지를 보면 올림픽파크 포레온은 높은 경쟁률을 기록할 것으로 예상된다. 이달 14일부터 청약을 접수한 인근의 ‘더샵 파크솔 레이유’는 53가구 모집에 831명이 몰려 평균 경쟁률 15.7 대 1을 기록했다. 주택형은 42~118㎡로 구성됐는데 중도금대출이 나왔던 59㎡A의 경쟁률이 72대 1로 가장 높았다. 지난해 9월 서울 강동구에서 청약을 진행한 ‘e편한세상 강일어반브릿지’에는 총 13만 1447명이 통장을 넣었다.
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