서울 내 준공 30년을 초과한 노후 아파트 단지 거래가 올해 들어 늘어나고 있는 것으로 조사됐다. 안전진단 규제 완화 등 재건축 관련 호재와 1·3 부동산 대책에 따른 규제지역 해제 효과가 맞물리며 노후 단지 거래량이 증가하고 있는 것으로 풀이된다.
부동산R114는 이달 6일 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 분석한 결과 지난달 서울 아파트 거래 805건 중 174건(21.6%)가 준공 30년을 초과한 노후 단지로 조사됐다고 9일 밝혔다. 노후 단지 거래 비중은 윤석열 정부가 출범한 지난해 5월부터 줄곧 10%대 초중반을 기록했는데, 올해 1월 정부가 전방위적 규제 완화책을 발표한 이후 20%대로 훌쩍 뛰어올랐다. 6일 집계 기준 노후 단지 거래가 가장 많이 발생한 자치구는 노원구(44건)·도봉구(22건)·강남구(21건)·송파구(19건)·양천구(15건)·영등포구(10건) 등이었다.
이 같은 거래량 증가의 원인으로는 우선 안전진단 규제 완화 등 재건축 관련 제도 개편이 꼽힌다. 정부는 지난해 재건축 ‘3대 규제’로 꼽히는 분양가상한제(분상제)·재건축초과이익환수제(재초환)·안전진단 규제 완화 방안을 발표했고 이 중 국회에서 계류 중인 재초환을 제외한 분상제와 안전진단 규제 완화책은 현재 시행 중이다. 특히 안전진단 규제 완화는 올해 1월 5일부터 시행되면서 그동안 안전진단을 통과하지 못해 재건축을 시작하지 못했던 전국 다수 단지가 한꺼번에 재건축 사업에 들어섰다.
규제 해제 영향도 매수세 반등에 영향을 미친 것으로 분석된다. 정부는 1·3 대책을 통해 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 제외한 서울 전 지역을 규제 지역에서 해제했는데 그 결과 서울 대부분 지역에서 주택담보인정비율(LTV) 상한이 최대 70%까지 높아지는 등 주택 매수 장벽이 낮아졌다. 이에 급매물을 위주로 매수세가 반등하고, 특히 규제 완화 방향성이 명확한 노후 단지를 중심으로 매매 수요가 살아나면서 거래량 증가에 영향을 끼친 것으로 풀이된다.
다만 재건축 단지는 매수 후 장기간 자금이 묶이는 단점이 있고 추가 분담금이 상당 부분 발생할 가능성이 높아 매수 시 주의해야 한다. 부동산R114는 “재건축 사업에는 정책, 경기 여건 등 외부 변수에 따른 영향도 리스크로 작용하는 만큼 초기 단계의 재건축 아파트일수록 장기적인 자금 계획을 세운 후 매수에 나설 필요가 있다”고 조언했다.
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