허드슨강을 끼고 미국 뉴욕 맨해튼을 마주 보고 있는 뉴저지 엥글우드클리프스. 28일(현지 시간) 차량을 타고 이 지역의 강변도로를 따라 내려가자 CNBC와 유니레버·LG 등 세계적 기업들의 넓은 사옥에 이어 중형 오피스 건물들이 1㎞ 이상 이어진다. 차량의 속도를 늦춰 이 중 한 곳에 들어서자 부지 입구에 ‘임대가 가능하다’는 표지판이 세워져 있다. 임대 안내판은 그 옆 건물에도, 그다음 건물에도 설치돼 있었다.
이런 상황은 강 건너 맨해튼도 마찬가지다. 타임스스퀘어 인근의 한 오피스빌딩은 1층과 2층이 통째 비워져 있기도 했다. 이미 지어진 지 수십 년이 지난 건물이지만 사정이 급해지자 마치 신규 분양을 하듯 1층 시설 한편에 임대 상담을 위한 사무실을 꾸리고 있었다.
“렌트를 구하는 곳이 많다는 이야기는 투자자들이 임대료를 못 받고 있다는 이야기입니다.” 뉴저지에서 활동하는 한 부동산 관계자는 “겉으로 보이는 광고는 임대지만 대출이자를 감당하기 힘든 건물주들이 티 나지 않게 건물을 팔아 달라고 요청하는 경우가 늘고 있다”며 “다만 이들은 2년 전 정점 가격에 팔기를 원하고 매수자들은 그 가격에 매수할 생각이 없다. 거래가 잘 이뤄지지 않는다”고 분위기를 전했다.
이는 상업용 부동산의 가격 하락 압력이 커졌다는 의미다. 금융 서비스 업체인 KBW는 이달 초 발간한 보고서에서 앞으로 2년 동안 사무용 부동산 가치가 30% 이상 하락할 것으로 전망했다. 실제 미국 뉴저지주 포트리 지역의 한 3층짜리 상업용 건물은 올 1월 150만 달러에 통매물로 나왔다가 최근 호가를 130만 달러로 낮췄다. 이 건물의 중개 담당자는 “현재 가격은 굉장히 매력적인 수준”이라고 강조했다. 다만 직접 확인한 건물 임대 상황은 3층은 이미 공실이며 두 달 뒤면 2층 사무실도 임대가 만료된다. 만약 6%대의 이율로 건물 매수 가격의 절반을 대출로 받는다면 세금과 이자·원금을 합쳐 월 6000달러대의 지출이 발생하지만 이는 공실이 모두 채워져야 감당할 수 있는 비용이다. 중개인은 “임대 수요는 계속 찾고 있다”고 했다.
문제는 이 같은 현상이 미국 전역의 주요 도시로 퍼지고 있다는 점이다. 이날 샌프란시스코에서 유동 인구가 가장 많은 유니언스퀘어 인근 사거리에는 귀퉁이 네 곳 중 세 곳의 건물이 모두 빈 채 ‘임대(lease)’ 표지판으로 전면을 채우고 있었다. 바로 옆 블록에는 6개의 건물이 연달아 공실로, 유령도시를 방불케 했다.
통계상 공실률이 줄고 있다는 워싱턴DC 역시 사정이 다르지 않다. 로펌과 로비 업체들이 모여 있는 K스트리트에는 준공 2~3년 차 신축 건물들도 1층만 겨우 임대가 나갈 정도로 공실에 몸살을 앓고 있다. 현지에서 만난 한 빌딩 관리인은 “업체들의 사무실 확장 수요가 전혀 없다”면서 “연방정부마저 아직 공식적으로 재택근무를 종료하지 않은 상황이다 보니 유동인구가 코로나19 이전의 절반 수준”이라고 말했다.
사정이 이러니 현지 금융권에서도 상업용 부동산이 미국 경제의 뇌관이 될 수 있다는 우려가 결코 기우가 아니라는 분위기다. 뉴욕의 한 시중은행 관계자는 “공실이 늘고 금리가 올라가는 상황에서 투자자들이 대출이자라도 낼 수 있다면 다행”이라며 “은행 입장에서는 연체에다 담보 가치 하락이 겹쳐 부실이 쌓일 가능성이 커지고 있는 것”이라고 전했다. 이 경우 직격탄을 맞는 곳은 지역 중소 은행이다. 골드만삭스에 따르면 미국 상업용 부동산 대출의 80%는 자산 2500억 달러 이하 지역 중소 은행이 담당하고 있다. 미국 데이터 업체 트렙은 지난달 상업용 부동산의 저당증권(MBS) 연체율이 3.12%로 0.18%포인트 올라 2020년 6월 이후 두 번째로 큰 폭으로 올랐다고 분석했다. 이는 은행 부실을 넘어 경제 전반에 악영향을 미칠 것이라는 우려도 나온다. 블랙록에 따르면 앞으로 5년 동안 재약정이 이뤄져야 하는 상업용 부동산 대출 규모는 2조 5000억 달러에 이른다. 월가의 한 금융 관계자는 “실리콘밸리은행(SVB) 사태로 대출 기준이 높아지는 상황에서 건물주들이 기존 대출을 일부 상환해야 하는 경우가 늘어날 것”이라며 “이 과정에서 상환하지 못한다면 건물은 경매에 넘겨지고 은행은 은행대로, 건물주는 건물주대로 힘든 시기를 겪게 되는 것”이라고 말했다.
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