서울 가양, 경기도 용인 수지·수원 정자 등이 노후계획도시특별법(1기 신도시 특별법) 적용을 받는다. 정부가 특별법 적용 대상을 확대했기 때문이다. 특별법 적용을 받는 구역은 재건축·재개발시 용적률을 법적 상한의 150%까지 높일 수 있고, 늘어난 용적률에 대해서는 최대 70%까지 공공기여 비율을 적용한다. 재건축을 진행할 시 사실상 안전진단도 면제된다.
국토교통부는 이 같은 내용의 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'의 시행령을 마련해 입법예고 한다고 31일 밝혔다.
노후계획도시특별법은 지난해 말 국회를 통과한 바 있다. 이번에 구체적인 내용을 시행령에 담아 한 달 여 간 입법예고를 한다.
우선 특별법 적용 대상인 노후계획도시를 확대한다. 당초 특별법에서 노후계획도시는 ‘택지개발사업 등 대통령령으로 정하는 사업에 따라 조성 후 20년 이상 경과하고 면적이 100만㎡ 이상인 지역’으로 규정했는데 시행령에서는 택지 조성사업의 종류 및 면적 기준을 구체화했다.
노후계획도시를 택지개발사업 뿐만 아니라 공공주택사업, 산업단지 배후 주거단지 조성사업으로 확대했고 면적은 ‘단일택지 100만㎡’에서 ‘연접·인접한 택지, 구도심, 유휴부지를 합산한 면적이 100만㎡ 이상’인 경우로 늘렸다. 단 구도심과 유휴부지는 전체 합산면적의 20% 이하(50만㎡)로 제한했다. 이에 특별법 적용 대상인 노후계획도시는 1기 신도시(분당·일산·중동·평촌·산본) 등 당초 51곳(103만 가구)에서 108곳(215만 가구)으로 늘어난다. 시행령을 통해 서울 가양(97만7266㎡), 용인수지(94만8730㎡), 수원정자(95만3054㎡)등이 특별법 적용을 받는다.
특별법 적용을 받으려면 지자체로부터 특별정비구역으로 지정돼야 한다. 시행령은 특별정비구역 지정 요건을 마련했다. 주거단지는 25미터 이상 도로로 구획된 블록 단위로 통합 정비하는 것을 원칙으로 했고, 역세권을 철도역으로부터 반경 500미터 이내에 포함된 지역으로 정의해 고밀·복합 개발하도록 했다.
1기 신도시 중 재건축을 가장 먼저 진행할 선도지구 지정 기준은 올 5월 공개한다. 주민참여도, 노후도 및 주민 불편 등을 기준으로 평가하며 지자체별 구체적인 기준·배점·평가절차를 올 5월 중 발표한다. 선도지구는 올 11~12월에 선정할 예정이다.
건축규제도 완화한다. 용적률은 법정 상한의 150% 이내로 완화한다. 3종 일반주거지의 경우 최대 450%까지 가능하며 준주거지역은 이론상 750%까지 가능하다. 건폐율과 건물 간 간격은 국토계획법과 건축법 상한까지 완화한다.
재건축시 안전진단 면제 기준은 특별정비예정구역 내에서 통합 재건축을 하면서, 조례로 정한 비율 이상의 공공기여를 제공하는 경우로 정했다. 예정구역 내 통합할 수 있는 다른 주택단지가 없는 경우 한 개의 단지도 특별정비예정구역으로 지정할 수 있도록 해 안전진단 면제 등 특례를 동일하게 부여한다.
그 외의 경우에는 지정권자(지자체장)가 5%포인트 범위 내에서 안전진단 평가항목별 비중을 조정해 안전진단을 실시할 수 있도록 허용했다. 국토부 관계자는 “1기 신도시를 포함한 노후계획도시는 사실상 안전진단을 면제해 통합 정비를 통한 도시 기능 향상과 신속한 정비를 유도할 것”이라고 말했다.
노후계획도시 재건축시 공공기여 비율도 2구간으로 차등화한다. 현재는 특별정비계획으로 결정된 용적률에서 종전용적률을 뺀 수치의 100분의 70 이하의 범위에서 공공기여하도록 규정하고 있다. 시행령에서는 기본계획에서 정한 기준 용적률(적정 수준의 평균 용적률)까지는 10∼40%의 비율을 적용한다. 기준 용적률을 초과하는 범위부터는 40∼70%를 적용한다.
예를 들어 기준용적률이 300%이고, 공공기여 비율 1구간 15%, 2구간 50%인 도시에서 단지 용적률이 180%에서 330%로 증가한 경우 공공기여비율은 ‘(300-180)×15%+(330-300)×50%’에 따라 33%가 된다.
용적률 33%의 가치를 금액으로 환산(해당 연면적을 감정평가)해 그에 해당하는 현금, 공공주택, 기반시설, 생활 SOC, 토지 등으로 기여한다.
최병길 국토부 도시정비기획준비단장은 “그간 시행령 제정안 마련 과정에서 1기 신도시 지자체, 지역별 MP, 전문가의 의견을 충실히 수렴‧반영했다"며 "관계기관 협의와 입법예고 과정에서 제기되는 의견도 적극 검토해 노후계획도시 정비의 제도적 기반을 완벽하게 갖추어 나가겠다”고 말했다.
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