이복현 금융감독원장이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 정상화를 위해 토지 가격을 현실화해야 한다고 강조한 것은 높은 분양 가격을 낮추기 위해서다. 경·공매로 땅을 싸게 매입하면 분양가를 낮출 수 있는 여력이 생기고 이에 수요가 높아지면 PF 사업성이 확보될 것이라는 판단이다. 그는 “공사비가 25% 올랐고 이자 비용도 올라가 전체적으로 분양 가격이 114%로 상승했다”며 “현재 토지 낙찰률을 고려해 토지를 이전 대비 60% 가격으로 정리하면 분양가를 14% 떨어뜨릴 수 있고 이 경우 사업성을 확보할 수 있다”고 말했다.
경·공매 데이터 전문 기업 지지옥션에 따르면 지난해 12월 전국 토지 경매 진행 건수는 4296건으로 이 중 1068건이 낙찰됐다. 낙찰률은 24.9%다. 경매 물건이 쌓이고 유찰 횟수가 늘어나면서 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 지난해 8월 64.7%에서 12월 61.8%로 낮아졌다. 경매의 경우 1회 유찰될 때마다 최저 경매 가격이 20~30%씩 낮아진다.
시행사가 이처럼 경·공매에 부쳐진 토지를 사들이면 땅값이 저렴해지고 그만큼 분양가를 낮출 수 있어 미분양 문제도 해소할 수 있다는 게 금융 당국의 판단이다. 워크아웃(기업 개선 작업)을 신청한 태영건설이 보유한 사업성이 다소 낮은 미착공 토지도 경·공매 시장에 나올 예정이다.
대형 증권사에서 부동산금융을 담당하는 한 임원은 “지금 멈춰선 사업장들이 정상화되려면 배드뱅크나 경·공매를 통해 땅값이 제 가격을 찾아가는 과정이 불가피하다”고 말했다.
다만 토지 가격을 낮추더라도 신규 사업을 시작할 시행사가 없다는 게 문제다. 금리가 여전히 높은 수준을 이어가고 있는 가운데 공사비마저 천정부지로 올라 수익성을 확보하기가 어렵기 때문이다. 한 시행사 관계자는 “입지가 너무 좋아 완판이 확실히 예상되는 물건이면서 시행사가 여력이 있다면 어떻게든 버텨보려고 하겠지만 그런 곳들이 많지는 않다”며 “경·공매가 쏟아져도 지금 상황에서 땅을 매입해 신규로 사업을 시작하려는 시행사가 많지는 않을 것”이라고 말했다. 또 다른 시행사 관계자는 “수많은 개발 업체들이 경·공매로 나온 토지 물건을 보고 있지만 대부분 인허가 제약이 많아 선호하지 않는 곳이 대다수”라고 지적했다.
이에 부동산 업계에서는 분양가를 떨어트리기 위해 결국 공사비와 금융 비용 하락이 선행돼야 한다는 지적이 나온다. 개발 업계의 한 관계자는 “결국 지금 답보 상태에 놓인 사업장들이 정리되는 것은 금리가 인하된 다음에야 가능할 것”이라며 “그러나 공사 원가가 크게 올라 분양가를 낮추는 게 현실적으로 쉽지 않다”고 말했다.
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