정부에서 6·27 대출 규제를 시행한 지 한 달이 지나면서 주택시장에서 ‘전세의 월세화’ 현상이 급속하게 확산한 것으로 나타났다. 서울 강남 3구와 성동구·용산구·마포구 등 주요 지역의 집값 상승세는 둔화됐지만 일부 재건축 단지와 고가 아파트의 상승세는 여전했다. 또 자금 조달 부담이 큰 강남권 단지는 신축 전세가가 크게 하락한 반면, 가격 부담이 덜한 강북권 단지 전세가는 연일 신고가를 기록하며 대조를 이뤘다.
27일 한국부동산원의 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트값 상승 폭은 7월 셋째주 0.16%를 나타냈다. 6월 넷째주까지 25주 연속 상승세를 이어가다 6·27 대출 규제 이후 4주 연속 상승 폭이 둔화한 것이다. 6월 한때 주간 상승률이 0.6~0.7%에 달했던 서울 서초구(0.28%), 성동구(0.37%), 마포구(0.11%) 등도 대부분 0.3%대 이하로 하락했다. 부동산 시장 안정과 가계부채 관리를 위해 내놓은 이재명 정부의 첫 부동산 대책인 ‘6·27 대출 규제’가 시장에서 상당 부분 영향을 발휘한 것이다. 6·27 대출 규제는 수도권의 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하고 2주택 이상 보유자 등에 대한 주택 구입 목적의 추가 대출을 전면 금지하는 내용 등을 담았다. 소유권 이전 조건부 전세 대출을 막으면서 ‘갭 투자’의 길목도 사실상 차단했다.
이 같은 강력한 규제 영향으로 주택 매매시장에선 ‘전세의 월세화’ 경향이 더욱 가속화됐다. 전세 물량은 전세사기 여파 등으로 비아파트 시장에서 확산세를 보였는데 6·27 대책 이후 아파트 시장으로 옮겨 붙은 것이다. 한국부동산원에 따르면 지난달 서울 아파트 월세수급지수는 103.2로, 2021년 10월(110.6) 이후 3년 8개월 만에 최고를 나타냈다. 월세수급지수가 100을 넘은 것은 수요가 공급보다 강하다는 의미다. 실제로 대출 규제 이후 아파트 전세 매물은 줄고 있다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 전세 물건은 이달 25일 기준 2만 411건으로 대출 규제 발표 날인 지난달 27일(2만 4855건)보다 3.4%(844건) 줄었다. 반면 아파트 월세 물건은 2.4%(446건) 증가한 1만 9242건을 나타냈다. 강남구에선 월세 물건이 5074건인 반면 전세는 4948건에 그쳐 역전 현상도 나타났다.
고가 월세도 증가추세를 나타냈다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 이달 1∼25일 계약된 서울 아파트 월세(4343건) 중 200만 원을 초과한 거래는 634건으로 14.6%를 차지했다. 200만 원 초과 아파트 월세는 올 1월 12.6%에서 6월 14.5%까지 늘었다. 장소희 신한 프리미어 패스파인더 부동산전문위원은 “전세 사기 영향으로 빌라·오피스텔에서 월세화가 확산하고 있었는데 6·27 대출규제로 인해 아파트 시장에도 변화가 생겼다”며 “6·27 대출 규제로 집주인이 신축 아파트에서 거주할 방법은 전액 현금 또는 일부 보증금을 월세로 돌려 사는 방법 밖에 없어 월세 거래가 늘어날 수밖에 없다”고 설명했다.
‘소유권 이전 조건부 전세대출’ 금지 여파로 서울 강남과 강북의 전세시장 흐름도 반전 흐름을 보였다. 지난달 30일 같은 날 입주한 서초구 잠원동 ‘메이플자이’와 동대문구 휘경동 ‘휘경자이디센시아’의 전셋값은 대조적인 모양새다. 지난달 2일 메이플자이 전용면적 59㎡는 14억 원에 전세 거래가 체결됐으나 이달 18일 같은 면적 전세계약이 10억 5500만 원에 이뤄지며 3억 원 넘게 하락했다. 메이플자이 전용면적 84㎡도 지난 3일 19억 원에 전세 거래가 이뤄졌으나 이달 8일에는 보증금 12억 원에 전세가 계약되며 7억 원 떨어졌다. 휘경자이디센시아 전용 59㎡ 전세는 지난달 7일 4억 2000만 원에 거래됐으나 한달 만인 이달 15일 6억 원 신고가에 전세 계약이 성사되며 1억 8000만 원이나 가격이 올랐다. 전용 84㎡도 지난달 7일에는 6억 6000만 원에 전세 거래가 이뤄졌지만 규제 이후인 지난달 30일에는 7억 5000만 원에 거래되며 1억 원 가까이 뛰어 신고가를 기록했다. 잠원동 A중개업소 대표는 “메이플자이 인근의 반포자이 전용 84㎡ 전세가 이달 15억 원 대에 거래된 것을 생각하면 3억 원 넘게 낮은 가격임에도 전세 계약 성사가 어려운 상황”이라며 “다음달 말 입주지정기간 마감이 다가오면 전세 가격이 더 하락할 가능성도 있다”고 설명했다.
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