공공임대주택 아파트에 당첨된 임차인이 타인에게 거주를 맡긴 뒤, 양측이 위법한 매매계약을 체결한 경우 해당 계약은 무효라는 대법원 판단이 나왔다.
1일 법조계에 따르면 대법원 민사1부(주심 신숙희 대법관)는 A 씨가 B씨를 상대로 제기한 건물인도 소송에서 원고 패소 판결을 내린 원심을 파기하고 사건을 수원지방법원으로 돌려보냈다.
A 씨는 2008년 3월 공공건설 임대주택 아파트 입주자로 당첨돼 한국토지주택공사(LH)와 임대차계약을 체결했다. 해당 아파트는 임대 의무기간 10년이 지나면 분양전환이 가능했다. 그러나 2009년 11월경 A 씨 대신 B 씨가 입주했고, B 씨가 A 씨 명의로 임대차보증금 잔금을 납부했다. A 씨가 이미 LH에 납부한 계약금 역시 B 씨가 A 씨에게 송금했다. 이듬해 3월 A 씨는 허위전입신고를 했다. 이후 B 씨는 A 씨 명의로 관리비 등을 납부하며 실거주했고, 2012년 12월 두 사람은 A 씨가 아파트를 B씨에게 매도하기로 하는 매매계약까지 체결했다. 이 과정에서 'A 씨는 소유권 이전이 가능한 시점이 되면 아파트 시세와 관계없이 이미 지급받은 매매대금 외에 추가 금전청구를 하지 않고, B씨에게 소유권을 이전한다'는 각서도 작성됐다.
문제는 2020년 4월 임대 의무기간이 경과하면서 LH가 A 씨에게 우선 분양전환 가능 사실을 통보하면서 발생했다. A 씨는 다음해 4월 잔금을 납부하고 자신의 명의로 아파트 소유권 이전 등기를 마쳤다. 이후 A 씨는 소유권자임을 내세워 점유자인 B씨를 상대로 아파트 인도소송을 제기했다. 이에 B 씨는 “A 씨로부터 아파트를 매수했으므로 거주권한이 있고, 매매계약에 따라 A 씨가 자신에게 소유권을 이전해야 한다”며 반소를 제기했다.
쟁점은 양측 합의에 따라 위법한 계약을 맺은 뒤 이를 일방적으로 파기할 경우, 매매계약을 유효하게 볼 수 있는지 여부였다. 1심과 2심은 “매매계약 자체를 무효로 볼 수 없다”며 A 씨 주장을 배척하고 B씨 손을 들어줬다.
그러나 대법원의 판단은 달랐다. 대법원은 두 사람 사이의 임차권양도계약은 임대주택 임차권 양도를 금지하는 강행법규에 위반돼 무효라고 봤다. 재판부는 “임차권을 적법·유효하게 양도받지 못한 B 씨가 A 씨와 체결한 매매계약은 임차권양도계약 및 분양전환계약과 일련의 과정 속에서 이뤄진 것”이라며 “전체적으로 볼 때 공공건설 임대주택 임차권 양도 등 관련 법령의 입법목적을 본질적으로 훼손한다”고 지적했다. 이어 “이러한 계약은 무주택 서민이 정해진 기준과 절차에 따라 공공건설 임대주택을 공급받고, 우선적으로 분양전환 받을 기회를 빼앗는 결과를 가져온다”며 “사회질서에 반하는 법률행위로서 무효로 볼 여지가 상당하다”고 판시했다.
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