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서울 집값 숨고르기 나섰지만…재건축 추진 단지는 '껑충'
부동산 부동산일반 2021.04.04 14:55:46서울 아파트값이 상승 폭을 줄이는 가운데 재건축 추진 단지들의 국지적 강세는 여전한 것으로 나타났다. 4일 부동산114에 따르면 서울아파트 매매가 상승률은 지난 2월 5일 0.17%에서 지난 2일 0.07%로 두 달 연속 오름 폭이 감소했다. 이 중 서울 재건축 추진 단지들의 아파트값은 올해 들어 1.83% 올라 일반 아파트값 상승률(1.47%)보다 0.36%포인트 높았다. 이는 단기 급등에 따른 피로감, 금리 인상, 공시가격 상승에 따른 보유세 부담 우려가 더해지며 시장의 관망세가 짙어지는 분위기지만, 4·7 서울시장 보궐선거를 앞두고 주요 후보들이 재건축 규제 완화를 언급하면서 기대감이 커지는 영향으로 분석된다. 서울 강남구 압구정동 신현대12차 전용면적 110.82㎡의 매매가는 지난달 23일 처음으로 30억원(13층)을 돌파했고 이달 1일 32억5,000만원(8층)으로 역대 최고가를 또다시 경신했다. 이 단지가 속한 압구정2구역(신현대 9·11·12차)은 현재 조합 설립을 목전에 뒀다. 역시 조합 설립 인가를 앞둔 압구정3구역(현대1∼7, 10·13·14차·대림빌라트)도 이와 비슷한 상황이다. 현대아파트 1차 전용면적 196.21㎡는 지난달 15일 63억원(10층)에 팔려 그 전달 5일에 체결된 매매가(51억5,000만원·3층)보다 무려 11억5,000만원이나 올랐다. 안중근 압구정3구역 조합장은 "조합 설립 인가 직전인 데다, 서울시장 후보들이 재건축 규제 완화를 언급하면서 사업 추진에 대한 기대감이 더욱 커지고 있다"며 "이달 중순께 강남구청으로부터 조합 설립 인가 여부에 대한 결과가 나올 예정"이라고 밝혔다. 서울을 비롯한 투기과열지구 내 재건축 아파트를 조합 설립 인가 이후에 매수하면 입주권을 받을 수 없다. 집주인이 10년 보유 5년 거주 이상이고 1주택자인 조합원 매물에만 입주권이 새 소유주에게 승계되지만 이를 충족하는 가구는 많지 않다. 이에 조합 설립 인가 직전인 단자의 가격 급등세가 최근 지속하고 있다. 현재까지 서울시장 선거 여론조사에서 우위를 보이는 오세훈 국민의힘 후보는 당선돼 취임하면 일주일 내 재개발·재건축 규제를 풀겠다고 말하기도 했다. 이 때문에 서울 양천구 목동 신시가지 11단지의 경우 최근 안전진단에서 최종 탈락했음에도 재건축에 대한 기대감은 크게 꺾이지 않는 분위기다. 목동11단지 근처에서 영업하는 한 부동산 중개업소의 대표는 "서울시장 후보들이 재건축 규제를 풀겠다는 공약에 주민들이 일말의 희망을 품고 있다"며 "급매물을 찾는 매수 문의가 늘었지만 호가는 떨어지지 않는다"고 전했다. 지난해 9월 최종 안전진단에서 탈락한 목동9단지 또한 올해 들어 오름세가 두드러지고 있다. 전용 71.37㎡의 경우 지난 2월 26일 15억8,000만원(8층)으로 신고가를 갈아치웠다. 인근 중개업소에서는 "현재 매물이 거의 없고 시세는 16억∼16억5,000만원에 형성돼있다"고 설명했다. 목동 신시가지 아파트는 지난달 31일 8단지가 재건축 정밀안전진단을 조건부로 통과(51.92점)한 것을 끝으로 14개 단지가 모두 1차 안전진단 관문을 통과했다. 지난해 6월 13일 목동6단지가 안전진단을 최종적으로 통과했으나 같은 해 9월 목동9단지가, 최근 목동11단지가 결국 2차 안전진단 관문을 넘지 못하면서 한껏 부풀었던 재건축 기대감이 한풀 꺾인 양상이다. 목동 재건축 추진위원회 관계자는 "1차 안전진단을 통과한 재건축 단지들이 2차 진단을 시장 선거가 끝난 이후로 늦추는 분위기"라면서 "내년에 대선도 있고 현재 부동산으로 민심이 들끓고 있으니 규제를 완화해줄 것이라는 희망을 품고 있다"고 했다. 다만 전문가들은 재건축 규제 완화는 단기간에 불가능하다고 진단했다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "문재인 정부 들어 안전진단의 구조안전성 가중치가 20%에서 50%로 크게 늘고 현장 조사도 강화됐다"면서 "서울시장의 권한으로는 2차 안전진단 이전 단계까지만 개입할 수 있는 한계를 가지고 있다"고 지적했다. 지난해 6·17대책을 통해 재건축 안전진단 절차가 대폭 강화한 이후 서울에서 안전진단을 최종 통과한 아파트는 도봉구 삼환도봉이 유일하다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "재건축은 안전진단, 분양가상한제 적용, 2년 거주 요건, 초과이익환수제 등 네 가지 규제 모두 법률로 규정하고 있다"며 "중앙정부와 국회의 동의 없이 규제를 완화하는 일은 험난하다"고 설명했다. 그는 서울시의회에 여당 소속 의원이 절대다수인 상황에서 야당 의원이 당선되면 용적률 규제나 도심부 높이 기준 완화 등을 위한 서울시 조례 개정도 쉽지 않을 것이라고 전망했다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 "임기 1년 2개월의 서울시장이 부동산 정책에 영향을 끼칠 수 있는 부분은 지극히 제한적"이라며 "내년 서울시장·대통령 선거를 앞두고 규제 완화에 대한 시장의 기대감은 유지될 것"이라고 말했다. /박동휘 기자 slypdh@@sedaily.com -
"정부, 부추기고 배제"...공공재개발 탈락·보류 거센 반발
경제 · 금융 경제·금융일반 2021.04.02 17:21:29정부가 공공재개발 2차 후보지 16곳을 발표한 뒤 후보지에서 탈락 또는 보류된 지역들의 반발이 거세지고 있다. 가장 유력한 후보지였던 한남1구역의 경우 보류도 아닌 탈락으로 결정되자 소송전까지 언급하며 강하게 반발하는 모습이다. 다른 보류 지역들도 “집단으로 연대해 대응하겠다”며 잇따라 불복 집단행동에 나서고 있다. 2일 정비 업계에 따르면 ‘한남1구역 공공재개발추진협의체’ 주민 수십 명은 이날 용산구청에 모여 공공재개발 후보지 선정 재심의 요청서를 제출했다. 지난달 29일 발표된 정부의 공공재개발 후보지에서 탈락한 데 따른 반발이다. 과거 한남뉴타운에서 해제된 후 정비사업이 사실상 중단돼온 한남1구역은 공공재개발 사업 참여에 가장 적극적으로 나섰다. 협의체에 따르면 주민 동의율은 72%에 달한다. 하지만 정부는 “주민의 반대 여론 등을 고려했다”며 한남1구역을 최종 탈락시켰다. 주민 동의율을 협의체의 주장보다 낮게 반영했고 주민 158명의 명의로 제출된 반대 민원 등을 고려한 결과로 알려졌다. 특히 영업 중단에 따른 손실을 우려한 상가 주민들의 반대가 컸던 것으로 전해졌다. 협의체 관계자는 “한남1구역은 신청을 제일 빨리 한데다 주민 동의도 72%까지 확보하는 등 최우선으로 후보지로 선정돼야 할 곳인데 탈락 결정이 났다”며 “재심의 요청이 받아들여지지 않으면 행정소송도 검토하고 있다”고 말했다. 후보지 선정에서 보류된 지역들도 거세게 반발하고 있다. “정부가 바람을 넣어놓고 석연치 않은 이유로 후보지에서 배제했다”는 주장이다. 이들은 재심 과정에서 협상력을 높이기 위해 집단 연대를 통한 공동 대응 방안도 검토하고 있다. 2차 후보지 보류 결정이 내려진 마포구 아현1구역, 영등포구 신길밤동산 재개발추진위 등은 입장문을 각각 발표하고 “보류 지역들끼리 연대를 통한 공동 행동을 추진하겠다”고 밝혔다. 강북구 번동의 한 주민은 “사업성이 없어서 공공재개발을 하라고 해놓고 사업성이 없어 탈락시킨다는 게 말이 되느냐”고 비판했다. 성동구 하왕십리(옛 하왕9구역) 주민들은 “성동구청이 반대파에 치우쳐 형평성 없이 업무를 처리했다”고 주장하고 있다. 일각에서는 정부가 공공직접시행 정비사업 등 2·4 대책 관련 사업지로 편입시키려는 목적이 아니냐는 의구심도 나온다. 영등포구 도림동 주민들은 정부가 이 지역 일부를 2·4 대책 후보지로 중복 지정했다며 “정부와 서울시가 공공 주도 개발지로 편입시키기 위해 선정을 보류했다”고 반발하고 있다. 이 같은 내용의 청와대 국민청원도 진행 중이다. 아현1구역 등도 “공공직접시행 방식은 거론할 가치도 없다”며 반대 입장을 명확히 했다. 시장에서는 정부가 조금 더 적극적으로 후보지 선정에 임할 필요가 있다고 지적하고 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “공공재개발은 시장과 공공의 기능을 잘 절충할 수 있는 방안이 될 수 있는 만큼 주민들의 뜻을 가급적 많이 따라주는 것이 바람직하다”고 말했다. /진동영 기자 jin@@sedaily.com -
정부가 찍으면 집값 뛴다…시흥 상승률 전국1위
경제 · 금융 경제동향 2021.04.02 06:30:00# 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 경기도 시흥시 대야동 ‘시흥센트럴푸르지오’ 전용 84㎡는 지난 1월 6억 8,600만 원에 거래됐다. 정부는 2월 24일 광명·시흥신도시를 발표했다. 이후 해당 단지 동일 평형은 3월 8억 6,300만 원에 거래됐다. 두 달 만에 약 2억 원이 뛴 셈이다. 일부 집주인들은 현재 매도 호가를 12억 원까지 높였다. 정부가 광명·시흥신도시를 발표한 지 한 달여가 흐른 가운데 시흥 집값이 급등한 것으로 나타났다. 중저가 단지가 몰려 있는 시흥은 신도시 발표 이후 한 달간 전국에서 아파트값이 가장 많이 오른 지역이 됐다. 아파트 거래도 급증했다. 한 전문가는 “정부가 꼭 찍으면 집값이 급등하는 현상이 반복돼왔는데 이번도 예외는 아니다”라고 말했다. 정부는 주변 집값 급등 등 부작용에도 광명·시흥신도시를 계속 추진한다는 입장이다. ◇시흥, 전국 아파트값 상승률 1위=서울경제가 한국부동산원의 주간 아파트값 통계를 분석한 결과 신도시가 발표된 3월 1일부터 22일까지 시흥 아파트 매매가는 2.74% 올랐다. 상승률이 전국에서 1위다. 2위는 경기 의왕으로 2.73%, 3위는 안산 상록으로 2.68%를 기록했다. 중저가 단지가 많은 시흥의 아파트값 3월 상승률이 전국 1위에 오른 것은 신도시 외에는 설명할 길이 없다. 시흥 아파트 거래도 급증했다. 경기부동산포털에 따르면 1월 시흥 아파트 거래는 897건이었다. 2월에는 1,178건으로 1월 대비 31% 증가했다. 3월도 31일 기준 798건이다. 신고 기한이 한 달여 남은 점을 감안하면 2월 거래를 추월할 것으로 보인다. 다른 지역은 2월 들어 거래가 감소하고 있다. 3월에는 전체 경기도 아파트 거래 100건 중 8.7건이 시흥에서 이뤄졌다. 시흥시의 한 공인중개사 대표는 “3월 시흥 내에서 신고가 경신이 많이 이뤄졌다”며 “신도시 개발 기대감에 택지에서 비교적 멀리 떨어져 있는 곳까지 매수 문의가 몰렸다”고 말했다. ◇곳곳 신고가 계속 나와=실제로 신도시 발표 이후 아파트 신고가가 계속 나오고 있다. 신도시를 발표하고 하루 지난 2월 25일 경기도 시흥시 은계지구에 있는 ‘은계센트럴타운’ 전용 84㎡는 6억 4,000만 원에 신고가를 갈아치웠다. 한 달 전 나온 전고가(6억 원)보다 4,000만 원 오른 가격이다. 하루 뒤인 26일에는 시흥시 하중동 ‘참이슬마을’ 전용 84㎡가 3억 6,000만 원에 거래돼 전고가를 뛰어넘었다. 다음 날에는 단지 내 같은 평형에서 3억 6,500만 원에 거래가 이뤄져 하루 만에 신고가가 경신됐다. 시흥시 조남동에 있는 ‘시흥목감호반베르디움더클래스’ 전용 102㎡는 정부 발표 1주일 만인 지난달 1일 9억 3,500만 원에 손바뀜됐다. 1월에 나온 직전 신고가 8억 5,000만 원 대비 10% 상승한 신고가를 기록한 것이다. 은계지구 인근 신천동에서는 정책이 발표된 당일 전용 84㎡가 직전 신고가 5억 원에 비해 9.7% 오른 5억 4,850만 원에 거래됐다. 시흥 지역 공인중개사들은 광명·시흥신도시 발표 이후 인근 집값이 크게 올랐다고 입을 모았다. 은계지구 내 E공인중개사 대표는 “정부 정책 발표 이후 집주인들이 개발 기대감에 호가를 많이 올렸다”며 “그럼에도 매수 문의가 급증하면서 거래까지 성사되는 경우가 많았다”고 전했다. 시흥과 함께 공공주택지구로 지정된 광명 집값도 상승 흐름을 타고 있다. 결과적으로 집값 안정을 위해 나온 3기 신도시가 오히려 택지 인근 집값 상승을 부추기고 있다는 지적이 나온다. 서진형 경인여대 경영학과 교수(대한부동산학회장)는 “정부가 과열된 시장에 기름을 부은 격”이라며 “장기적인 측면에서 시장 상황을 고려해 공급 대책을 수립할 필요가 있다”고 분석했다. 광명·시흥신도시는 시흥시 과림동·금이동 및 광명시 광명동·옥길동·노온사동 등 일대 1,271만㎡에 들어선다. 규모는 7만 가구로 앞서 발표한 하남 교산, 인천 계양, 남양주 왕숙, 부천 대장, 고양 창릉 등보다 크다. /이덕연 기자 gravity@@sedaily.com -
1차 설명회도 못 여는데 2차 강행…2.4만가구 공공재개발 가능할까
경제 · 금융 경제동향 2021.03.30 17:42:49정부가 지난 1월 선정한 공공재개발 1차 후보지의 진행 성과가 전혀 없는 상황에서 2차 후보지 발표를 강행해 실효성 논란이 일고 있다. 현재 신도시 땅 투기 의혹으로 공공에 대한 불신이 커지며 1차의 경우 설명회도 제대로 못 열고 있다. 이런 상황에서 정부는 1차 8곳 4,700여 가구, 2차 16곳 2만여 가구 등 총 24곳 2만 4,000여 가구의 공공재개발 공급 플랜을 내놓은 것이다. 정부는 30일부터 2차 후보지를 토지거래허가구역으로 지정했다. 시장에서는 사업 진행은 제대로 되지 않고 빌라 가격만 들쑤셔놓을 수 있다는 지적이 나오고 있다. ◇관심 지역 주민 반대로 탈락=공공재개발 2차 후보지 발표에서 굵직한 곳 상당수가 탈락했다. 사업성이 낮거나 공공재개발에 대한 주민들의 불신이 컸던 곳이다. 마포구 대흥5구역은 공공재개발에 대한 주민들의 반발이 커서 제외됐다. 관심을 모은 용산구 한남1구역 역시 주민 반발 등으로 무산된 케이스다. 서울시 관계자는 “고덕2-1구역·고덕2-2구역·한남1구역·성북4구역 등은 재개발에 대한 주민의 반대 여론 등을 고려해 최종적으로 후보지로 선정하지 않는 것으로 결정했다”고 밝혔다. 이처럼 공공재개발 공모에 나섰던 일부 지역은 주민들의 거센 반대로 추진이 보류 또는 무산되는가 하면 도시재생지역에서는 재생 대신 공공재개발을 요구하는 목소리가 나오면서 정부의 무리한 정책 추진이 주민 간 갈등 및 시장 혼란만 키우고 있다는 지적이 나온다. 앞서 선정한 1차 후보지 8곳은 봉천13구역을 제외하고는 가장 기초 작업인 주민설명회도 열지 못한 상황이다. 당초 정부와 서울시의 계획대로라면 2~3월 내 8곳 전체에서 설명회가 마무리됐어야 한다. 조합원들의 동의를 얻어야 하는 기준 자체도 만만치 않다. 공모 단계에서야 주민 동의율이 10%만 넘기면 되지만 추후 실제 사업이 진행되기 위해서는 토지주 3분의 2 이상의 동의를 얻어야 한다. 서울시장 보궐선거도 변수다. 오세훈 국민의힘 서울시장 후보는 재개발·재건축 규제를 대폭 완화할 것이라는 공약을 걸고 있어 만약 오 후보가 당선될 경우 공공재개발의 이점이 상쇄될 수 있다. ◇빌라 시장만 들쑤셔놓나=이런 가운데 공공재개발 1차 후보지로 지정된 지역의 매물은 사라지고 호가만 크게 뛰는 현상이 2차 후보지 발표로 더욱 확산될 수도 있다. 서울경제가 공공재개발 1차 후보지를 조사한 결과 이미 투자 가치가 있는 소형 매물은 사라지고 없는 상태다. 양평13구역의 경우 대지 면적 12.8㎡ 규모의 소형 주택이 지난 1월 29일 1억 4,000만 원에 거래됐다. 3.3㎡당 3,200만 원꼴이다. 현지 중개업소 관계자는 “토지거래허가구역으로 묶인 것보다 매물이 없어 거래가 힘들다”고 말했다. 1차 후보지로 지정된 흑석2구역도 사정은 비슷하다. 집주인들이 매물을 내놓지 않고 있다. 특히 기존 정비구역에서 사업지를 선정한 1차와 달리 2차 후보지는 정비구역에서 해제되거나 신규 구역에서 결정돼 재개발 투자 수요가 기존 정비구역에서 노후 빌라 밀집 지역으로 퍼져나갈 가능성이 있다. 개발 기대감에 빌라 거래는 꾸준히 이뤄지고 있다. 1월 서울 내 연립·다세대 거래는 5,877건으로 전달(5,470건)보다 407건 늘어났다. 2월도 이달 28일 현재까지 4,375건을 기록하고 있다. 아파트보다 거래 감소 폭이 덜하다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임 교수는 “민간과 공공을 떠나 공급이 절실한 시점인 만큼 정부가 예정대로 후보지를 발표하고 민간에 선택의 기회를 제공하는 것은 올바른 방향”이라면서도 “결국 조합원이 선택하는 문제인데, 현재 정부가 제시하는 인센티브로는 주민 동의율이 높지는 않을 것”이라고 평가했다. /노희영 기자 nevermind@@sedaily.com, 김흥록 기자 rok@@sedaily.com, 권혁준 기자 awlkwon@@sedaily.com -
공공택지공급에 사업자 평가 방식 도입한다
부동산 정책·제도 2021.03.21 17:34:42오는 23일부터 공공택지 공급 방식이 기존 추첨제에서 평가제 등으로 다양화한다. 국토교통부는 공공주택특별법 시행령 개정에 따라 오는 23일부터 공공택지 입찰에서 주택건설사업자들이 제출한 임대주택 건설계획이나 이익 공유 정도 등을 평가하는 경쟁 방식 제도를 본격 시행한다고 21일 밝혔다. 국토부는 이같은 평가 항목을 통해 민간건설사들이 질좋은 임대 주택을 짓는데 개발이익을 사용하도록 유도할 수 있을 것으로 보고 있다. 아울러 소액투자자 주식 배정계획 등 일반 국민들도 이익을 공유할 수 있는 사업계획에 높은 점수를 부여함으로써 공공개발사업의 이익을 일반 국민들도 누릴 기회가 늘 것으로 기대하고 있다. 국토교통부는 상반기 중 토지공급 대상자 선정을 위한 공모방법, 절차, 매입기준 등을 마련하고 하반기부터 본격적으로 토지를 공급할 계획이다. /김흥록 기자 rok@@sedaily.com -
변창흠 “택지 선정, 이젠 공직자 투기 여부부터 확인하겠다”
정치 국회·정당·정책 2021.03.09 18:13:14변창흠 국토교통부 장관이 9일 신규 택지를 선정하고 발표하기 전에 공직자의 땅 투기 내용을 우선적으로 확인해 문제없는 땅만 지정하겠다고 밝혔다. 변 장관은 이날 국회 국토교통위원회 긴급현안질의에서 "앞으론 발표 전 사전에 공직자 등의 거래내역 등을 조사한 다음 이상 없는 곳만 대상으로 할 예정"이라고 밝혔다. 조오섭 더불어민주당 의원이 "향후 발표할 신규택지에서 이번 광명 시흥 땅투기 의혹이 되풀이되면 어떻게 할 것이냐"는 질의에 대한 답변이다. 이어 변 장관은 공직자의 개인정보 제공 동의서를 받는 문제를 두고 "우선적으로 포괄적인 동의서를 받아서 토지거래 조사를 하고, 입지가 발표된 이후에는 공직자 외에 일반인에 대한 동의서를 받아 분석하는 방식을 취할 예정"이라고 설명했다. 또 3기 신도시 외 세종 등 다른 지역에서도 투기 의혹에 대해서는 "필요할 경우 신도시뿐만 아니라 다른 지역으로 확대하는 방안도 적극 검토하겠다"고 답했다. 이어 "이번에는 3기 신도시부터 조사를 시작했지만 조사를 통해 문제가 우리 사회 전체적으로 확대돼 있다는 사실이 확인되면 다른 일반 개발사업에 대해서도 적극적으로 조사할 예정"이라고 예고했다. 나아가 가덕도 신공항 예정지 주변 오거돈 전 부산시장 일가의 투기 의혹과 관련해서는 "대규모 개발 사업에 대해 투기 행위가 있었는지 철저히 조사하고 대책을 마련하겠다"고 말했다. /김혜린 기자 rin@@sedaily.com
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