-
7억 뛴 분당 집값…"1기 신도시 돈 된다 매물 없어요"
부동산 주택 2022.04.14 17:55:47윤석열 대통령 당선인의 1기 신도시 재건축 활성화 공약에 대한 기대감으로 분당·일산 일대의 아파트 값이 들썩이는 반면 인근 구도심의 부동산 시장은 보합세를 나타내며 대조를 보이고 있다. 14일 KB부동산에 따르면 11일 기준 경기도 성남시 분당구 아파트의 매매가격은 전주 대비 0.09% 올랐다. 대선 직후 집계된 3월 14일에는 0.00%로 보합이었지만 같은 달 21일 0.08%, 28일 0.11%, 이달 4일 0.12%를 기록하는 등 4주 연속 오르는 모습이다. 분당 집값은 ‘재건축추진준비위원회’가 출범한 서현동 시범 단지를 중심으로 뛰고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 이달 1일 시범 단지 삼성아파트 전용 171.5㎡(15층)는 2020년 10월 기록한 전고가 17억 원보다 7억 9000만 원 오른 24억 9000만 원에 계약서를 새로 썼다. 5일 거래된 서현동 한양아파트 전용면적 85㎡ 역시 전고가 대비 1억 2000만 원 상승한 16억 원에 거래됐다. 서현동 A공인중개소 대표는 “1기 신도시 재정비사업 촉진 특별법으로 재건축에 대한 기대감이 커지며 모든 평형의 매수 문의가 두 배 가까이 늘었다”며 “집주인들도 추가 상승을 기대하고 기존 매물을 거둬들이거나 실거래가보다 1억~2억 원 높게 매물을 내놓으면서 자연스럽게 매매가도 오르고 있다”고 말했다. 반면 성남 구도심에 해당하는 중원구나 수정구는 같은 기간 가격에 변화가 없거나 오히려 하락하고 있다. 이들 지역은 최근 2년간 분당보다도 높은 상승률을 보였으나 대선 이후에는 주간 아파트 가격 변동률이 보합 내지 하락했다. 중원구의 경우 지난달 21일 0.04% 하락한 후 보합세를 보이고 있으며 수정구는 대선 이후 줄곧 0.00%의 보합을 기록하고 있다. 준공 30년에 근접한 중원구 상대원동 선경2차 전용 50.0㎡의 경우 지난해 8월 신고가인 6억 5000만 원에 거래됐지만 올해 3월 이후 모든 거래가 6억 원 아래에서 진행되며 하락하는 모습이었다. 중원구의 B공인중개사 관계자는 “최근 재건축 이슈가 분당에 집중되면서 중원구는 거래가 거의 없는 상황”이라고 전했다. 일산 인근에서도 비슷한 흐름을 보이고 있다. 경기도 고양시 일산서구는 이달 11일 기준 매매가격 상승률이 0.04%를 나타냈다. 전주에도 일산서구는 0.11%, 일산동구는 0.12% 오른 바 있다. 1기 신도시 재건축에 대한 기대감으로 일산서구 주엽동 강선5단지건영 전용 147.8㎡는 지난달 29일 8억 7000만 원에 거래되며 전고가(7억 7000만 원)보다 1억 원 올랐다. 반면 덕양구는 같은 기간 0.00%로 보합을 유지했다. 한편 ‘1기 신도시 재정비사업 촉진 특별법’에는 1기 신도시 정비사업 관련 △안전진단 제도 완화 △용적률 500% 상향 △재건축초과이익환수제 개편 등의 내용이 포함될 것으로 보인다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “올해 초까지 거래가 뜸하던 분당·일산에서 재건축 공약에 대한 기대감이 반영되며 집값이 오르고 있다”며 “앞으로 공약이 어떤 방향으로 구체화되는지에 따라 1기 신도시와 구도심의 집값 차이에도 변화가 있을 것”이라고 진단했다. -
[정치人]김병욱 "1기 신도시 재건축, 주거개선 관점서 접근해야"
정치 국회·정당·정책 2022.04.07 14:24:44“그동안 민주당에서 재건축을 부동산 가격 안정 측면에서만 바라봤는데 주거 환경 개선 차원에서 바라봐야 합니다. 특히 1기 신도시는 국가가 만든 곳이니 재건축 책임도 국가가 져야죠.” 노태우 정부 시절 주택 200만 가구 건설 목표의 일환으로 조성된 1기 신도시(성남 분당, 고양 일산, 부천 중동, 안양 평촌, 군포 산본)가 올해로 입주 30년을 맞이했다. 정부 계획하에 빠르게 성장했지만 물리적인 시간은 피할 수 없었다. 녹물, 주차, 상하수도 부식 등 설비 노후화 문제가 발생하고 있기 때문이다. 성남 분당을 지역구로 두고 있는 김병욱 더불어민주당 의원은 1기 신도시의 노후화 문제를 몸으로 느끼고 있는 인물이다. 그가 ‘노후 신도시 재생 및 공간 구조 개선을 위한 특별법안(1기 신도시 재건축특별법)’을 대표 발의한 이유다. 김 의원은 7일 서울경제와의 인터뷰에서 1기 신도시 재건축의 핵심은 ‘주거 환경 개선’이라고 강조했다. 김 의원은 “1기 신도시는 국가가 집값 안정과 주택 공급을 위해 만든 만큼 국가의 책임도 있다”며 “이를 가격 등 다른 어떠한 이유로 억제하는 것은 주민 친화적인 정책이 아니다”라고 말했다. 김 의원이 1기 신도시 재건축 추진 과정에서 특히 강조하는 부분은 ‘사업성’과 ‘속도’다. 재건축에 대한 주민들의 동의를 얻기 위해서는 사업성을 갖춰야 하고 노후 시설 개선이 시급한 만큼 속도감 있게 진행돼야 한다는 것이다. 이를 위해 특별법에서도 용적률 완화와 안전진단 면제(또는 완화)의 필요성을 주장했다. 김 의원은 “이미 (교육 등의) 인프라가 갖춰진 1기 신도시에 용적률을 더 준다면 적은 비용으로 짧은 기간 내에 주택을 공급할 수 있다”며 “용적률 상향을 주민에 대한 특혜로만 바라보지 말고 주택 공급 차원에서 바라보면 이해의 폭이 넓어질 것”이라고 설명했다. 아울러 “국가와 지자체·주민들이 모여 합리적인 토론을 진행하다 보면 도시가 감내할 수 있는 가장 적정한 비율이 나올 것”이라며 “그 대신 역세권은 용적률을 더 완화해 청년이나 신혼부부 등 사회적 약자들을 배려해야 한다”고 덧붙였다. 관건은 주민 동의 여부다. 장년층은 오랫동안 살아온 집을 떠나는 게 쉽지 않고 학군 때문에 이사한 이들은 재건축 기간 동안의 이주가 탐탁지 않다. 김 의원은 “조합에서 얼마나 잘 설득할지가 관건”이라며 “주거 환경 개선 측면에서 정부도 주민도 바라보면 좋은 합의점이 나올 수 있을 것”이라고 내다봤다. 김 의원은 “특별법이 앞으로 도시재생에서 하나의 기준점이 됐으면 한다”고 말했다. 1기 신도시뿐만 아니라 2기 신도시, 나아가 다른 지역에서도 적용됐으면 하는 바람에서다. 김 의원은 “1기 신도시 재건축이 우리나라 도시재생에서 하나의 모델로 자리매김한다면 이후 도시재생 사업에도 도움이 될 것”이라고 기대했다. -
[이슈 리포트]민관 수익배분 '황금률' 마련…50년 개발 흑역사 끝내야
오피니언 사외칼럼 2021.11.05 07:00:00최근 대장동 도시개발사업을 둘러싸고 온 나라가 들썩이고 있다. 국민들이 도시개발사업으로 조성된 지역의 아파트를 청약하며 소박한 내 집 마련의 꿈을 꿀 때 도시개발사업자들은 1,000억 원이라는 천문학적 수익을 가져갔다. 적은 자본금으로 수천억 원의 수익을 취한 자산관리회사는 수사 대상에 올랐다. 불법인지 부정인지의 판단은 법에서 심판하겠지만 국민의 공분을 사고 있는 것은 사실이다. 대장동 도시개발사업은 여러 측면에서 많은 논란이 되고 있다. 우선 민간에 개발이익을 과도하게 배당한 것이 문제다. 이 사업의 경우 성남도시개발공사가 특수목적회사(SPC)인 성남의뜰 지분 ‘50%+1주’를 갖고 참여한 민관 공동 사업이다. 그리고 공공기관이 50%+1주를 가졌다면 외관상으로 공공사업이다. 따라서 공공에서 개발이익의 50%이상을 배당받아 공공의 목적에 사용해야 한다. 그런데 민간이 수익 배분에서 유리한 사업구조임에도 불구하고 공공사업이라는 탈을 쓰고 주로 공공사업에서 사용하는 토지수용 방식으로 사업 대상 토지를 취득했다. 각종 인허가도 공공이기 때문에 인허가의 의제를 받았을 것이다. 또 공공주택특별법에 따른 공공택지에는 공공임대주택을 50% 이상 건설하도록 규정돼 있고 도시개발법에도 공공이 50% 이상 출자한 공공시행사는 건설 물량의 25% 이상을 임대주택으로 짓도록 돼 있다. 그런데 성남시는 현행 제도를 최대한 활용해 임대주택 비율을 10%포인트 줄여 특수목적회사가 더 많은 수익을 배당받을 수 있도록 했다. 이는 현행법의 한계에서 기인한 측면이 있다. 여기에 공공 사업자가 참여해 원주민들의 토지를 수용했음에도 불구하고 공급되는 주택이 분양가상한제를 피해간 것도 제도적 허점이다. 민관 공동 도시개발사업은 민간택지로 간주돼 주택법상 분양가상한제가 적용되지 않아 민간이 더 많은 수익을 가져갔다. 특수목적회사로 시행사인 성남의뜰의 지분 구조도 논란이다. 성남도시개발공사가 51%+1주를 가지고 93%는 우선주로 발행한 것이다. 잔여 7%가 보통주로 경영결정권을 가지고 있다. 그리고 약 1% 지분이자 100% 1인 소유 지분을 가진 화천대유라는 회사가 모든 의사결정권을 가진 구조라고 알려져 있다. 성남도시개발공사는 최대 주주임에도 불구하고 공사 수익을 일정 비율로 고정해놓고 나머지 수익을 자산관리회사가 배당받을 수 있도록 설계한 것이다. 특히 우선주 비율이 높고 남은 이익금 모두를 소수의 보통주에 배분하는 방식이다. 이 구조를 설계할 때 금융 기법이나 부동산 관계 법령, 시행 등을 교묘한 방법으로 악용한 것이 문제다. 마지막으로 개발이익 환수에 대한 제도나 규정이 미비한 것도 문제다. 최근 국회에서 도시개발사업의 민간 참여자에 대한 수익을 제한해야 한다는 목소리가 나온다. 그런데 민간과 지자체에 대한 과도한 규제가 민간 수익률 악화와 지자체의 자율성 저해로 이어져 사업의 경직성을 높이고 공공 주도의 부작용을 발생시킬 수 있다. 지방자치단체 사업의 경우 지자체의 자율성도 보장할 필요가 있으며 법에서 기준을 마련해 지자체가 권한을 갖고 책임감 있게 진행할 수 있도록 해야 한다. 토지는 부증성을 가진 자원이며 공공성을 가진 만큼 민간 업체가 개발이익을 과도하게 가져가지 않도록 할 필요도 있다. 개발이익환수제는 토지에서 발생하는 개발이익을 환수해 토지에 대한 투기를 방지하고 효율적인 토지 이용을 촉진하려는 목적의 제도다. 도시개발사업에서는 여러 가지 특혜 문제가 제기되는 등 논란이 일고 있기 때문에 개발이익 환수가 필수적이다. 도시개발사업의 하나인 신도시 개발의 원조는 강남 개발이다. 1973년 서울 강남구 일대의 개발을 촉진하기 위해 소득 기반 조성 및 생활환경 개선을 목적으로 건설부가 지정했다. 1972년 제정된 ‘특정 지구 개발 촉진에 관한 임시조치법’에 근거해 1973년 영동 1·2구획정리사업지구를 개발촉진지구로 지정했다. 이에 따라 영동지구는 주택 및 건축물에 대한 각종 세제 혜택이 부여됐다. 강남 개발은 부동산 투기를 유발해 ‘복부인’이라는 신조어를 탄생시켰고 영화 ‘강남 1970’으로 제작된 적도 있다. 이 영화는 강남 개발을 바탕으로 부동산 개발 정보를 빼낸 사람들이 자신의 부와 욕망을 키우는 모습을 그리고 있다. 부동산 투기에 대한 욕망은 지금도 반복되고 있다. 여의도와 제1기 신도시, 판교 신도시, 제2·3기 신도시 등 끊임없이 도시 개발이 이뤄지고 있다. 대규모 택지조성 사업인 1·2기 신도시는 택지조성특별법에 따라 건설됐고 이후 3기 신도시 등 대규모 사업은 공공주택특별법에 따라 추진되고 있다. 도시개발 또는 택지개발사업은 일반적으로 택지개발촉진법에 의한 택지개발사업, 공공주택특별법을 활용한 공공주택사업, 도시개발법을 통한 도시개발사업 등 세 가지 방법이 있다. 대장동 사업은 도시개발법에 의해 개발된 사업이다. 도시개발지구는 100만 ㎡ 이상이면 국토교통부가 지정하고 그 이하는 자방자치단체장이 지정한다. 도시개발사업은 ‘도시개발법’에 따라 시행하는 사업이다. 도시개발사업은 사업 시행자가 도시개발구역의 토지 등을 수용 및 사용하거나 환지 방식으로 진행할 수 있으며 이를 혼용해 시행할 수도 있어 비교적 효율적인 중소 규모 택지 개발 방식으로 활용됐다. 택지개발사업은 택지개발촉진법에 따라 주택 건설에 필요한 택지를 대량 개발하기 위해 시행한다. 이 사업은 개발할 토지를 모두 매입해 개발하고 주택건설 사업자 등에게 공급하는 방법이기 때문에 단기간에 완성할 수 있는 개발 방식이다. 해당 지구의 토지는 협의 매수를 하거나 안 되면 사업 시행자가 수용할 수 있다. 이로 인해 토지 소유자와 사업 시행자 간에 갈등이 빈번하게 발생한다. 외국의 도시개발사업 실태를 살펴보면 미국의 경우 민간 개발 업자가 사업을 주도하고 개발이익도 모두 민간에 귀속된다. 물론 민간에서 프로젝트금융투자회사(PFV)를 설립해 대규모 도시개발사업을 진행한다고 해도 PFV 설립 요건이 까다롭고 PFV를 만들려면 사업 초기부터 전체 사업비의 30% 이상을 투자해야 한다. 영국이나 독일에서는 주로 공공이 주도하고 민간은 소극적으로 참여한다. 프랑스의 경우 신도시는 주로 공공이 주도하고 기성 시가지는 토지소유자조합 등 민간이 담당한다. 물론 민간 사업자에는 정부에서 각종 자금 지원, 세제 혜택 등 지원이 이뤄진다. 일본은 공공이나 토지소유자조합이 주체가 돼 시행하고 택지개발사업자도 경쟁적으로 사업에 참여한다. 특히 대형 디벨로퍼가 있는 일본은 부동산을 개발하면 분양보다 보유하면서 운영 관리까지 담당하는 사업 체계를 갖추고 있다. 일본의 대표적 도시 재생 프로젝트인 도쿄 미드타운의 경우 대형 디벨로퍼가 사업을 주관하며 직접 투자자를 모집하고 사업 계획·시공·준공 이후 매니지먼트까지 하는 시스템으로 사업을 시행하고 있다. 이러한 해외 사례를 분석하면 시사하는 바가 있다. 첫째, 공공도 중요하지만 민간의 참여가 활발하게 이뤄지고 있으며 민간의 참여를 유도하기 위해 각종 금융 지원, 세제 지원 등의 혜택을 제공한다. 둘째, 민간 개발 업자의 사업 이윤을 보장하며 필요할 경우 도시계획에 따라 개발하는 것이 아니라 지방자치단체와 협의해 독창적인 도시 개발도 가능하게 한다. 우리나라 도시개발사업의 현황과 대장동 개발 사업의 문제점, 외국 사례 등을 감안할 때 이제는 대장동과 같은 사태가 발생하지 않도록 제도를 개선할 필요가 있다. 첫째, 과도한 개발이익 독점 방지를 위한 제도적 장치를 갖춰야 한다. 도시 개발로 인한 수익은 공정하게 배분돼야 한다. 수용을 통한 도시 개발이 정당성을 확보하기 위한 필수 전제 조건이다. 둘째, 이번 사건으로 민간의 참여가 위축되지 않도록 일정 부분의 사업 이윤이 사업자에 돌아갈 수 있도록 유도할 필요가 있다. 셋째, 도시개발사업에 대한 지원·지휘·감독 기능을 강화할 필요가 있다. 현행 제도에서 감독 시스템이 작동하지 않았기 때문에 이에 대한 보완이 필요하다. 넷째, 토지 소유자의 희생을 계속 강요할 것이 아니라 원 토지 소유자와 개발이익을 공유할 수 있도록 공동 사업이나 리츠(REITs) 등 간접투자 기법을 활용할 수 있도록 제도를 개선할 필요가 있다.
이시간 주요 뉴스
영상 뉴스
서경스페셜
주소 : 서울특별시 종로구 율곡로 6 트윈트리타워 B동 14~16층 대표전화 : 02) 724-8600
상호 : 서울경제신문사업자번호 : 208-81-10310대표자 : 손동영등록번호 : 서울 가 00224등록일자 : 1988.05.13
인터넷신문 등록번호 : 서울 아04065 등록일자 : 2016.04.26발행일자 : 2016.04.01발행 ·편집인 : 손동영청소년보호책임자 : 신한수
서울경제의 모든 콘텐트는 저작권법의 보호를 받는 바, 무단 전재·복사·배포 등은 법적 제재를 받을 수 있습니다.
Copyright ⓒ Sedaily, All right reserved