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[트럼프 스톡커] 3년 만에 돈 푸는 미국, 韓집값·주가 또 치솟나

국제 정치·사회 2025.10.17 10:17:00

제롬 파월 연방준비제도(Fed·연준) 의장이 미국의 실업률이 상승 전환할 가능성을 조기에 차단하겠다며 몇 달 안에 통화정책을 양적완화(대차대조표 확대)로 전환하겠다고 예고했다. 코로나19 대유행(팬데믹)이 끝난 직후인 2022년 6월 이후 3년 남짓 지난 시점에서 양적긴축(대차대조표 축소)을 끝내겠다는 선언이었다. 미국 월가와 주요 외신은 이를 두고 연준이 이달 28~29일 연방공개시장위원회(FOMC) 회의에서 금리를 추가로 내리겠다는 입장을 내비친 것으로 풀이했다. 도널드 트럼프 대통령의 관세 정책에 따른 인플레이션(물가 상승) 불확실성은 남아 있지만, 실업률 등 고용시장 둔화 문제부터 우선적으로 해결해야 한다는 의지를 보였다는 해석이다. 미국 연준의 양적완화 전환은 한국의 금리, 주식·채권시장, 부동산시장에도 연쇄적으로 영향을 줄 것으로 풀이된다. 특히 코로나19 당시 미국이 쏟아낸 글로벌 유동성이 한국의 주가와 집값을 천정부지로 밀어올렸던 점을 생각하면 이번에도 그 영향에서 자유롭지 않을 것이라는 관측이 나온다. 이미 전고점을 한참 넘어선 코스피가 더 달릴 수도, 정부의 고강도 규제 효과가 어느 정도 지난 시점에서 집값이 다시 꿈틀거릴 수도 있다는 뜻이다. 다만 코로나19 때는 세계 경제가 부진한 상황에서 유동성이 급격하게 공급됐지만, 이번에는 글로벌 성장률이 나쁘지 않은 상태에서 양적완화가 완만하게 이뤄질 가능성이 높다는 점은 다르다. 트럼프 대통령이 내년 5월 연준 의장을 교체하며 금리 인하 속도를 높일 수 있다는 점도 또 다른 변수다. 파월 “실업률 올라갈 때 돼 몇 달 내 양적긴축 종료”…이달 금리인하 기정사실화 파월 의장은 지난 14일(현지 시간) 미국 펜실베이니아주 필라델피아에서 열린 전미실물경제학회(NABE) 연례회의 공개 연설에서 “충분한 준비금 조건과 일치한다고 판단하는 정도보다 다소 높은 수준에 도달했을 때 대차대조표 축소를 중단하겠다고 오래전부터 계획을 밝혔다”며 “우리는 앞으로 몇 달 안에 그 시점에 접근할 수 있을 것이고 이 결정을 알리기 위해 광범위한 지표를 면밀히 살피고 있다”고 설명했다. 코로나19 대유행 직후인 지난 2022년 6월 시작한 양적긴축을 곧 종료하겠다는 발언이었다. 양적긴축은 연준이 보유한 국채와 주택저당증권(MBS)을 매각하거나 만기 후 재투자하지 않는 식으로 시중은행 시스템의 예치금(준비금)을 흡수하는 통화정책이다. 중앙은행이 채권을 사들이면서 시중에 통화를 공급하는 양적완화는 그 반대 개념이다. 연준은 코로나19 확산기에 시중에 풀었던 돈을 회수하려는 목적으로 양적긴축을 개시한 뒤 지금까지 그 기조를 유지하고 있다. 양적긴축 과정에서 2022년 4월 8조 9655억 달러에 달했던 연준의 보유 자산 규모는 이달 8일 현재 6조 5908억 달러 수준으로 줄었다. 연준은 2018∼2019년 너무 이른 양적긴축으로 증시가 급락한 경험을 한 탓에 그 뒤부터는 통화정책 변화에 신중한 자세를 취했다. 파월 의장은 “현재까지 이용 가능한 데이터로 볼 때 지난달 FOMC 회의 이후 경제 전망에는 큰 변화가 없다”면서도 “(정부 ‘셧다운(일시적 업무 중단)’으로) 9월 고용 지표 발표가 연기되고 있지만 이용 가능한 자료에 따르면 구직 대한 가계의 인식과 채용에 관한 기업의 인식은 지금까지 이어진 (고용시장의) 하향 추세가 지속될 것임을 시사한다”고 진단했다. 이어 “지금까지는 구인 건수가 빠르게 줄어도 실업률이 오르지 않은 놀라운 기간이었지만 이제는 구인이 추가로 줄 경우 실업률이 상승할 가능성이 매우 높아졌다”고 덧붙였다. 관세와 인플레이션(물가 상승) 위험에 대해서는 “상품 가격 상승은 광범위한 인플레이션 압력보다는 주로 관세 반영에서 비롯됐다”며 “인플레이션의 단기 기대치는 올해 전반적으로 상승했지만, 장기 기대치는 연준의 2% 목표에 부합하는 상태”라고 밝혔다. 뉴욕타임스(NYT)는 이날 이에 대해 “셧다운으로 인해 9월 고용 보고서를 포함한 주요 데이터 발표가 지연되고 있음에도 연준이 올해 10월과 12월 두 번 남은 FOMC 회의에서 추가 금리 인하를 단행할 가능성이 있음을 시사했다”고 평가했다. 올해 금리를 결정할 연준의 FOMC 회의는 이달 28~29일, 12월 9~10일 두 차례 예정돼 있다. 월스트리트저널(WSJ)도 “파월 의장이 금리 인하 기대에 반박하는 말은 거의 하지 않았다”고 짚었다. 파이낸셜타임스(FT)는 “연준 인사들이 금리를 0.25%포인트 추가로 인하할 충분한 근거가 있다고 생각하고 있음을 알린 가장 강력한 신호”라고 분석했다. 9월 통화정책 ‘갑론을박’서 전향적 입장 변화…“관세發 물가 상승” 트럼프와는 선 그어 월가에서는 애초 이달 셧다운 사태로 연준이 추가 금리 인하를 섣불리 결단하기 어려울 것으로 내다봤다. 실제 연준이 이달 8일 공개한 9월 FOMC 회의록에 따르면 위원들은 연내 금리 인하 횟수를 두고 폭 넓은 의견을 냈다. FOMC 위원들은 고용 시장 악화 문제로 지난달 연준이 금리를 내려야 한다는 데에는 만장일치로 동의하면서도 올해 남은 기간 전체 인하 횟수에 대해서는 이견을 보였다. 회의록에 따르면 19명의 위원 가운데 올해 남은 10월과 12월 두 번의 FOMC 회의에서 0.25%포인트씩 두번 금리를 내리는 데 찬성한 이는 9명뿐이었다. 위원들은 그러면서 내년과 2027년에는 한 차례씩만 금리를 더 인하할 것으로 내다봤다. 이 과정에서 도널드 트럼프 대통령의 지명을 받아 지난달부터 FOMC에 합류한 스티븐 마이런 연준 이사만 9월에 곧바로 ‘빅컷(0.50%포인트 금리 인하)’을 단행해야 한다며 이후에도 더 공격적으로 통화를 완화해야 한다고 주장했다. 연준이 지난달 공개한 점도표(연준 위원들의 금리 전망치를 점으로 표시해 분기마다 발표하는 표)를 봐도 위원들은 평균적으로 12월까지 기준금리를 총 0.50%포인트 더 내릴 수 있다고 전망했다. 다만 전체 연준 위원 19명 가운데 12명만 연내 추가 금리 인하를 예상했고, 이 가운데 0.50%포인트 금리 인하를 예상한 이는 9명에 불과했다. 0.25%포인트 인하를 예상한 위원은 2명이었고, 1.25%포인트나 금리를 내릴 것으로 전망한 사람도 1명 있었다. 연말 기준금리가 현 수준과 같거나 높을 것이라 전망한 위원도 7명이나 됐다. 내년 말 금리 전망 분포도 2.75∼3.75%로 넓게 분산됐다. 위원들은 평균적으로 내년에 연준이 겨우 한 번만 금리를 인하할 것 같다고 예상했는데, 이는 이번 파월 의장의 양적긴축 종료 예고와는 다소 결이 다른 전망이었다. CNBC는 8일 FOMC 회의록 내용을 두고 “노동부와 상무부 등이 운영을 중단하면서 데이터를 공개하거나 수집하지 않고 있다”며 “시장은 연준이 10월과 12월 회의에서 모두 금리를 인하할 게 거의 확실하다고 믿지만, 그 결정은 인플레이션, 실업률, 소비자 지출 등 데이터 부족에 영향을 받을 수 있다”고 봤다. 파월 의장은 몇 달 내 전격적인 양적완화 전환을 예고하면서도 이 결정이 트럼프 대통령의 금리 인하 압박과는 무관함을 연달아 분명히 했다. 외려 양적완화를 결정하는 데 트럼프 대통령의 관세 정책이 방해가 된다는 입장을 강조했다. 트럼프 대통령은 미국의 기준금리를 1%대까지 내려야 한다며 그간 파월 의장과 연준을 수 차례 압박하고 조롱했다. 연준은 15일 발간한 10월 경기동향 보고서(베이지북)에서도 “조사 기간 물가가 더 상승했다”며 트럼프 대통령 책임을 재차 부각했다. 연준은 “관세로 인한 투입 비용 증가가 많은 지역에서 보고됐다”며 “높은 수입 비용과 보험, 의료, 기술 솔루션 등 서비스 부담이 커져 투입 비용이 더 빠른 속도로 상승하고 있다”며 분석했다. 가격 변화에 민감한 업종은 대체로 소비자들의 반발을 의식해 가격에 그대로 유지하고 있지만, 일부 제조·소매업은 수입 비용 상승분을 최종 가격에 완전히 전가하고 있다고 알렸다. 베이지북은 미국 12개 연방준비은행(연은)이 담당 지역별로 은행과 기업, 전문가 등을 접촉해 최근 경제 동향을 수집한 경제 동향 보고서다. 통상 금리 수준을 결정하는 연방공개시장위원회(FOMC) 회의 2주 전에 발표한다. 이번 베이지북은 지난달 3일 보고서 발간 후 이달 6일까지의 지역별 경제 상황을 설문조사로 수집한 내용을 담았다. 미국서 글로벌 유동성 쏟아지면 한국 부동산·금융·주식시장도 연쇄 영향 미국 연준이 예상보다 금리 인하 속도를 빠르게 낼 가능성이 높아진 상황에서 이 여파가 한국의 경제에 미치는 영향도 만만찮을 것으로 보인다. 당장 15일 3657.28로 사상 최고치를 경신한 코스피지수가 외국인투자가들의 추가 매수로 더 탄력을 받을 수 있다는 전망이 나온다. 지금도 풍부한 유동성 속에서 연일 사상 최고가를 갈아치우는 한국 증시가 또 하나의 큰 호재를 누릴 수 있다는 뜻이다. 현 한국 증시는 기업 실적이 뒷받침되지 않는, 전형적인 유동성 장세를 보이고 있다. 코스피는 코로나19 당시에도 밀려드는 글로벌 유동성에 힘입어 별다른 대형 호재 없이 2021년 7월 6일 3305.21까지 치솟은 바 있다. 당시에도 세계 경제는 각국의 입국 제한으로 뒷걸음질쳤지만, 주가지수 만큼은 넘치는 시중 유동성을 딛고 고공행진을 펼쳤다. 코스피는 1년 뒤 연준이 양적긴축에 돌입한 뒤로 장기간 조정을 거쳤고, 2021년 전고점을 다시 돌파하기까지 무려 4년의 시간이 더 버텨야 했다. 미국발(發) 글로벌 유동성이 한국의 부동산 가격을 끌어올릴지도 모른다는 관측도 있다. 실제 코로나19 당시인 2021년 5월 서울 아파트 값은 문재인 정부 출범 직후인 2017년 5월의 두 배 수준으로 솟구쳤다. 이 가격은 이후에도 쉽게 떨어지지 않았다. 나아가 이재명 정부가 출범한 현재에는 시중 유동성을 바탕으로 또 다시 상승 곡선을 그리고 있다. 국토교통부와 기획재정부·금융위원회 등은 이에 이달 15일 부동산관계장관회의에서 새 규제책을 내놓기도 했다. 이 대통령이 취임한지 고작 4개월 만에 세 번째 부동산 대책이 낸 것이다. 정부는 서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정했다. 또 수도권에서 최대 6억 원까지 허용했던 주택담보대출을 주택 가격에서 따라 2억~4억 원으로 한정하는 대출 제한 카드도 꺼냈다. 김용범 대통령실 정책실장은 같은 날 부동산 공급 전담 조직까지 신설하겠는 구상도 밝혔다. 이와 관련해서는 노력해서 미래 소득을 끌어 쓰려는 젊은 사람들의 집 구매를 차단하고 이미 현금이 많은 중장년층 부자들에게만 부동산 매매 기회를 몰아주는 게 아니냐는 비판도 나왔다. 파월 의장이 양적완화 본격 전환을 예고한 시점은 공교롭게도 이 대책의 효과가 시장에서 확인될 즈음이 될 것으로 보인다. 미국의 기준금리가 현재 연 4.00~4.25%에서 연말 3.50~3.75%까지 낮아질 공산이 커지면서 2.50% 수준에서 금리를 계속 동결하고 있는 한국은행 금융통화위원회의 고심도 커지게 됐다. 한국은 현 정부의 잇딴 부동산 대책 탓에 그 효과를 확인할 때까지 금리를 내리기 어려운 구조에 처했기 때문이다. 연준의 연내 0.50%포인트 금리 인하와 한국의 연속적인 금리 동결이 현실화되면 한미 금리 차이는 2023년 3월 1.50%포인트 이후 2년 9개월 만에 최소 수준으로 좁혀진다. 더욱이 14일 국제통화기금(IMF)은 올해 세계 경제성장률 전망치를 지난 7월 전망보다 0.2%포인트 높은 3.2%로 상향 조정하면서 한국은 0.8%에서 0.9%로 0.1%포인트만 올렸다. 올해 2.0% 성장이 예상되는 초강대국 미국도 경기를 살리겠다며 금리 인하를 서두르는데 0%대 저성장 국면에 빠진 한국만 집값 상승 우려로 금리를 내리지 못하는 형국이다. 연준 의장이 교체되고 11월 중간선거를 치르는 내년에는 트럼프 대통령의 압박에 따라 미국의 금리 인하 속도가 더 가팔라질 수도 있다. 이달 미국 금리 향방에 최대 변수로는 오는 24일 발표되는 9월 소비자물가지수(CPI) 통계가 있다. 미국 노동통계국(BLS)은 애초 CPI를 15일에 공개하려다가 셧다운 사태에 이를 연기했다. 미국 사회보장국이 다음달 1일 전까지 생활비 기준 연례 조정 작업을 마치고 내년도 연금 수령 재원을 추산하기 위해 3분기 CPI 자료를 요구하자 비로소 관련 직원들에게 업무 복귀를 요청했다. 15일 시카고상품거래소(CME) 페드워치에 따르면 연방기금금리 선물 시장은 연준이 이달 FOMC 회의에서 기준금리를 0.25포인트 인하할 확률을 97.8%로 반영했다. 연준이 현 4.00~4.25% 금리를 그대로 동결할 가능성은 2.2%에 그쳤다. 연준이 올 연말까지 기준금리를 0.50포인트 내릴 확률은 94.9%다. ※'트럼프 스톡커(Stocker)'는 도널드 트럼프 대통령 시대에 투자에 도움이 될 만한 미국의 시장·기업·정책·정치·외교 관련 현장 이야기와 현안 분석을 전달하는 코너입니다. 구독하시면 유익한 미국 소식을 받아보실 수 있습니다.

서울 아파트 못 사도 된다? 규제 피한 ‘역발상 투자처’ 주목 [AI 프리즘*부동산 투자자 뉴스]

경제·금융 경제동향 2025.10.17 07:06:44

▲AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑 * 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report ＆ Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다 [주요 이슈 브리핑] ■ 틈새시장 부상: 정부가 서울 전역과 경기 12개 지역을 토지거래허가구역으로 지정한 가운데 재개발 추진 지역의 연립·다세대와 오피스텔, 경매 물건이 규제를 피한 투자처로 주목받고 있다. 이들은 전세를 끼고 매입하는 갭 투자가 가능한 만큼 지방의 현금 부자를 비롯해 새로운 투자처를 찾는 이들 사이에서 인기를 끌 가능성이 높다는 분석이다. 실제로 서울 오피스텔 가격은 2분기 0.00%에서 3분기 0.11%로 상승 전환했다. ■ 대출 한도 급감: 10·15 부동산 대책으로 연봉 1억 원 직장인 기준 대출 가능 금액이 2억~4억 원가량 줄어들었다. 평균 15억 원인 서울의 아파트를 사기 위해서는 11억 원 정도의 현금이 필요하고 수도권 규제지역의 15억~25억 원 주택은 대출 한도가 6억 원에서 4억 원으로, 25억 원 넘는 초고가 주택은 2억 원으로 축소되며 현금이 부족한 중산층 이하 계층의 수도권 진입이 사실상 막힌 상황이다. ■ 시장 급랭: 대출 한도가 줄어들어 현금 여력이 적은 대기자들은 주택 매수를 포기하고 관망세로 돌아섰다. 양도세 중과 유예가 내년 5월에 종료되는 만큼 일부 주택을 처분하려던 다주택자도 얼어붙은 매수세에 매물을 거두며 시장이 ‘멈춤’ 상태에 들어갔고, 올 2분기 가계 순자금 운용액이 1분기 92조 9000억 원에서 51조 3000억 원으로 41조 6000억 원 급감하며 투자 여력이 크게 약화된 모습이다. [부동산 투자자 관심 뉴스] 재개발 사업이 추진 중인 연립·다세대 주택과 단독·다가구 주택은 토지거래허가구역 추가 지정에 따른 실거주 의무 적용을 받지 않는다. 담보대출비율(LTV)만 70%에서 40%로 강화되지만 전세를 낀 갭투자가 여전히 가능해 실거주가 어려운 지방의 현금 부자들에게 매력적인 투자처로 부각될 가능성이 크다. 오피스텔도 토허구역 대상에서 제외돼 갭투자가 가능하며, 통상 전세가가 매매가격의 80% 수준인 만큼 LTV 40% 제한의 대출 제한을 피해갈 수 있다. 한국부동산원에 따르면 서울 오피스텔 가격은 2분기 0.00%에서 3분기 0.11%로 상승 전환했고, 경매 낙찰 물건 역시 실거주 의무 대상에서 제외돼 투자 수요가 쏠릴 것으로 전망된다. 10·15 부동산 대책으로 연봉 1억 원 직장인 기준 대출 가능 금액이 2억~4억 원가량 줄어들었다. 수도권과 규제지역의 15억~25억 원 주택은 대출 한도가 기존 6억 원에서 4억 원으로 일괄 삭감되고, 25억 원이 넘는 초고가 주택은 2억 원으로 더 줄어들었다. 이번에 새로 규제지역에 포함된 강남 3구와 용산구를 뺀 나머지 21개 구와 경기 과천·광명·성남 분당·용인 수지·의왕·하남시 등은 LTV가 40%로 30%포인트나 깎였다. 금융 당국은 모든 차주를 대상으로 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 금리를 높여 대출 금액을 줄이기로 했으며, 부동산R114에 따르면 지난달 기준 서울 아파트 매매 평균 가격은 15억 574만 원으로 사실상 10억 원 이상의 현금 없이는 서울 진입이 불가능해진 상황이다. 규제지역으로 다시 지정한 서울 21개 자치구 중 도봉구·금천구 등 8곳은 아파트값이 하락한 것으로 나타났다. 한국부동산원 전국주택가격동향조사 결과에 따르면 2022년 12월 대비 지난달까지 2년 9개월 동안 서울 도봉구의 아파트값은 5.33% 떨어졌고, 이어 금천구(-3.47%)·강북구(-3.21%)·관악구(-1.56%)·구로구(-1.02%)·노원구(-0.98%)·강서구(-0.96%)·중랑구(-0.13%) 순으로 하락했다. 같은 기간 규제지역으로 묶인 송파구(29.96%)·서초구(23.33%)·강남구(20.56%) 등 강남 3구는 아파트값이 20% 이상 올랐고 용산구는 14.91% 상승했다. 경기도의 규제지역 12곳도 과천시(19.97%)와 성남시 분당구(13.07%)는 올랐지만 의왕시(-14.93%)와 수원 장안(-9.18%)·수원 팔달(-8.72%) 등 7곳은 아파트값이 하락하며 양극화가 나타났다. [부동산 투자자 참고 뉴스] 집값 상승 기대감 속에 주택 구입을 위한 대출이 크게 늘면서 올 2분기 가계 여윳돈 증가세가 주춤해진 것으로 나타났다. 한국은행이 발표한 ‘2025년 2분기 자금순환(잠정)’ 통계에 따르면 가계와 비영리단체의 2분기 순자금 운용액은 51조 3000억 원으로 집계됐으며, 올해 1분기 92조 9000억 원으로 역대 최대를 기록한 뒤 석 달 만에 41조 6000억 원 줄었다. 가계의 자금조달액은 8조 2000억 원에서 25조 6000억 원으로 3배 이상 늘어 금융기관 차입 중심으로 확대됐고, 이 중 주택담보대출이 14조 9000억 원으로 5조 2000억 원 늘었다. 명목 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율은 89.7%로 1분기(89.4%)보다 0.3%포인트 늘며 8분기 만에 상승한 모습이다. 정부가 서울 전역 및 경기 12곳 지역을 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정하면서 부동산 시장이 한순간에 얼어붙었다. 10·15 부동산 대책에 따라 투기과열지구가 적용된 첫날인 16일, 서울 마포구 아현동 일대 중개업소 20곳은 모두 텅텅 비어 있었으며 대출 한도가 줄어들어 현금 여력이 적은 대기자들은 주택 매수를 포기하고 관망세로 돌아섰다. 투기과열지구 지정으로 올해 8월 말 기준 서울 내 조합원 지위 양도가 제한된 대상 가구는 재건축 139개 구역에서 총 10만 8387가구, 재개발 75개 구역에서 5만 577가구에 달해 약 16만 가구의 정비사업 조합원 매물의 거래가 어려워졌다. 양도세 중과 유예가 내년 5월에 종료되는 만큼 일부 주택을 처분하려던 다주택자도 급히 매도하려다 얼어붙은 매수세에 매물을 거두며 시장이 ‘멈춤’ 상태에 들어간 모습이다. 이상경 국토교통부 1차관이 부동산 추가 공급 대책에 대해 “서울 시내에 땅이 많지 않아 쉽지 않다”고 부정적 견해를 내비쳤다. 이 차관은 10·15 부동산 대책 시행에 따른 전세 시장 불안 우려에 대해 “오피스텔·도시형생활주택과 같은 비아파트 매입 확약을 통해 전세 물량 공급 확보를 추진하고 있다”고 밝혔다. 정부는 비아파트를 중심으로 14만 가구 매입 확약을 추진 중이며, 공사 기간이 짧아 단기간 내 공급이 가능하다고 설명했다. 또한 이 차관은 10·15 부동산 대책에 제외된 세제 강화의 필요성도 밝히며 “보유세를 강화한다든지 하면 자연스럽게 고가 주택 수요가 떨어진다”고 언급하며 공정시장가액비율과 공시가격 현실화율 조정 필요성을 강조한 모습이다. [자주 묻는 질문] Q. 규제지역 확대로 대출 받기 어려워졌는데 어떻게 투자해야 할까요? A. 규제를 피한 틈새시장 활용과 현금 비중 확대가 중요합니다. 재개발 추진 지역의 연립·다세대는 실거주 의무가 없어 갭투자가 가능하고, 오피스텔은 전세가가 매매가의 80% 수준으로 LTV 40% 제한을 우회할 수 있습니다. 경매시장도 9월 평균 낙찰가율 99.5%를 기록하며 투자 수요가 집중되고 있습니다. 다만 서울 아파트 구매에 현금 10억 원 이상이 필요한 만큼, 레버리지 대신 현금 동원력을 우선 확보하시고 소형 물건이나 비규제 지역 중심으로 투자 방향을 재검토하시는 것이 바람직합니다. Q. 지금 아파트 사도 될까요? 가격이 더 오를까요? A. 시장 급랭으로 단기 조정은 불가피하나 중장기 공급 부족 기조는 지속됩니다. 대출 규제 발표 직후 중개업소가 텅 비고 16만 가구의 정비사업 조합원 매물 거래가 막히며 시장이 ‘멈춤’ 상태에 들어갔습니다. 다만 국토부 차관이 “서울에 땅이 많지 않아 추가 공급 어렵다”고 밝혔고, 서울 오피스텔 공급도 지난해 5800실에서 내년 1417실로 감소하는 등 공급 부족은 지속될 전망입니다. 현금 여력이 충분하시다면 시장 급랭기에 우량 물건을 선별 매수하시되, 레버리지 의존도가 높으시다면 시장 안정 시까지 관망하시는 것이 좋습니다. Q. 오피스텔이나 재개발 빌라 투자 지금 해도 안전할까요? A. 규제를 피한 틈새시장이지만 신중한 검토가 필요합니다. 서울 오피스텔은 2분기 0.00%에서 3분기 0.11%로 상승 전환했고 입주 물량이 급감해 단기 투자 기회는 확대되고 있습니다. 재개발 빌라도 갭투자가 가능하고 2027년 12월까지 소형주택 매입 후 단기임대 등록 시 1가구 1주택 특례를 받으실 수 있습니다. 다만 오피스텔은 공실 위험과 관리비 부담이 있고, 재개발 빌라는 사업 지연 리스크가 존재합니다. 역세권 중심 오피스텔과 신속통합기획 확정 구역의 빌라처럼 입지와 사업 진행 확실성을 동시에 갖춘 물건 중심으로 선별하여 투자하시는 것이 바람직합니다. [투자자 핵심 체크포인트] ✓ 현금 동원력 확보: 서울 평균 15억 원 아파트 구매에 최소 10억 원 이상 현금 필요, 대출 의존 투자 방식 전면 재검토 ✓ 틈새시장 선별 투자: 오피스텔·재개발 빌라·경매 등 규제 피한 물건 중심 투자 기회 모색, 입지와 사업성 검증 필수 ✓ 지역별 차별화: 실제 상승한 강남권과 하락한 8개 자치구 구분, 실수요 중심 지역 우선 선별 ✓ 레버리지 관리: 가계부채 비율 8분기 만에 상승, 대출 한도 사전 확보 및 금리 변동 대비 현금흐름 점검 ✓ 보유세 대비: 공정시장가액비율 인상과 공시가격 현실화 예고, 다주택 보유 시 세부담 증가 대비 필요 [키워드 TOP 5] 10·15 부동산 대책, LTV 40% 축소, 틈새시장 투자, 오피스텔·재개발 빌라, 가계부채 증가, 현금 부자, AI PRISM, AI 프리즘