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[영상] '요동치는 전셋값', '이중가격'···하반기 부동산 시장도 여전히 혼란스러울까?








한국은행이 내놓은 우리나라 집값에 대한 진단이 부동산 시장의 주목을 받고 있다. 23일 한국은행이 내놓은 진단에 따르면 우리나라 부동산 가격에 대해 이례적으로 서울지역을 중심으로 고평가 됐다고 평가했다. 부동산 가격이 소득이나 그동안의 상승세 등과 비교할 때 지나치게 거품이 끼어 있다는 설명이다. 한국은행은 이 같은 부동산 시장의 높은 가격이 형성된 데에는 사상 최저 수준의 저금리 지속, 부동산 가격 상승 기대심리, 주택 수급 불균형에 대한 우려 등의 원인이 있다고 봤다.

/사진=서울경제DB


국책은행인 한국은행까지 나서 부동산 시장의 비정상적인 모습을 진단하고 있지만 시장은 여전히 혼란하다. 전셋값 상승세가 지속되면서 2년 전 매맷값을 뛰어넘거나 비슷한 금액에 전세 거래되는 단지들도 속속 나오고 있다. 특히 이 같은 현상은 수요가 많은 강남권에 국한된 현상이 아니라 금천과 도봉 등 서울 전역에서 나타나고 있다.

혼란한 시장이 이어지다보니 수요자들의 관심은 2021년 하반기에도 이 같은 현상이 유지될 것인가에 쏠려있다. 이에 서울경제신문 부동산 매체 ‘집슐랭’은 부동산 컨설팅 전문업체 도시와경제의 송승현 대표에게 하반기 부동산 시장 전망에 대해 물었다. 송 대표는 “가을까지는 안정세로 돌아서 유지될 수 있겠지만 장기적으로 봤을 때는 다시 상승세가 지속될 것”이라고 말했다.

▲하반기 전망을 단기와 장기로 나눠서 설명을 해달라.

▷ 우선 단기적으로 봤을 때는 강남권의 이주 수요 등이 가격을 움직일 수 있는 요소로 보여지고요. 또 지금까지 가격에 대한 급등세가 있었기 때문에 가을까지는 일정하게 진정세를 찾아가지 않을까 생각합니다.



하지만 이런 것들이 장기적으로 이어질 수 있다고 보기는 조금 어려운 것 같아요. 왜냐하면 신규 계약 같은 경우는 여전히 전월세 가격이 높고 보유세 인상부담을 세입자에게 전가하는 모습이 계속될 것으로 보여 상승에 무게가 쏠릴 것으로 점쳐지고요.

또 계약갱신청구권에 연관된 갈등 등이 일어나면서 시장은 계속 혼란스러울 것으로 보입니다. 곳곳에서 이중 가격이 형성돼 특정 단지 안에서 특정 층수는 가격이 굉장히 높고 단지의 또 다른 주택 같은 경우는 가격이 굉장히 낮은 ‘가격 왜곡’ 현상이 나타날 수 있어 상승세가 지속될 전망입니다.

▲현재 거래는 잘 이뤄지지 않지만 신고가가 속출하고 있는 것은 이상현상인가?

▷ 단순히 주택 가격이 ‘높다’, ‘낮다’ 평가하기는 어렵겠지만 기존에는 아파트 가격에 신축이나 교통에 대한 호재가 얹어졌다면 이제는 그 가격에 가중되는 비용들이 생기는 거죠. 거래되는 비용들이나 임대주택 물량 부족에 대한 효과들 또 조세가 전가된 것들이 시장에서 나오면서 수요자들이 호가 중심으로 가격을 받아주는 현상이 결국 실거래가에 찍히면서 가격이 형성되는 것으로 보여요.



물론 나중에 매각하고 나서는 수익률은 다르기는 하겠지만 실수요자들이 그 주택을 매수를 한다는 것은 굉장히 부담스러운 가격으로 작용이 되지 않을까라고 생각을 하고 있습니다.

▲최근에 저가 아파트를 구매하고 단기 급매를 해 소액이라도 차익을 실현하는 현상은 어떻게 봐야 하나?

▷ 이런 건 부동산 시장을 정확하게 바라보는 투자 방식은 아니죠. 단기 투자를 해서 사고 팔고 사고 팔고 한다라고 해서 수익성이 생긴다면 굉장히 좋을 수도 있겠지만 거의 끝이 좋지 않게 되지 않을까라고 생각되는데요. 정상적인 부동산 투자로 바라봤을 때는 그렇게 단기로 수익을 창출하겠다라고 하는 것은 그렇게 큰 수익은 기대하기는 좀 어려운 것으로 보입니다.

그게 반복적으로 일어나서 가격 이득을 잠시 볼 수는 있겠지만 원하는 정도 규모의 부동산으로 향후에 갈아타는 방식으로 봤을 때는 방식으로는 큰 수익을 기대하는 것은 좀 어렵지 않을까라고 생각합니다.

▲하반기에 눈여겨봐야 할 주택 가격 형성의 변수는?

▷ 눈여겨봐야 될 변수는 분양 물량들이 하반기에 가장 큰 변수가 아닐까 생각되거든요. 현재 정책적으로 봤을 때 더불어민주당 부동산 특별위원회에서 발표한 내용들이 있죠. ‘누구나 집’이라는 굉장히 진입 장벽이 낮은 주택들을 공급을 하겠다는 시그널도 있고요.





또 공공 분양이나 공공임대 또 민간 분양 또 신혼 부부나 생애 최초 이런 공급에 대한 것들을 계속적으로 신호를 내고 있기 때문에 실수요자들이나 주택 마련을 하시는 분들에게 굉장히 자극제가 될 수 있을 것 같고요. 그런 것들이 임대시장의 불안요소가 될 수 있을 거라고 보여져요. 그러니까 공급에 대한 일정들을 수시로 체크를 할 필요가 있을 것으로 보여지고요.

교통망 같은 경우도 한번 살펴볼 필요가 있을 것 같습니다. 과거에는 사업 타당성이 나오지 않으면 진행이 안 됐는데 어떤 특정 지역 같은 경우는 인구수가 늘어나고 거기에 대한 교통을 활용한 승하차 인원들이 늘어나다 보니까 과거보다는 비시 비율 같은 경우가 상승을 했어요. 1 미만에서 예전에 0.97 정도 됐다면 지금 1 이상을 상회하는 수치가 나오고 있기 때문에 예전에 불가능했던 지역들이 북에서 남으로 이어졌던 교통망에서 지금은 서에서 동으로 이어지는 쪽으로 교통망이 확충될 가능성들도 있고요. 사업 타당성을 가지고 많은 분들이 민원과 관련 근거 제시를 하고 있는 상황이기 때문에 이런 교통 같은 호재가 현실화 된다고 하면 주택 가격들이 많이 변화할 수가 있을 것 같고요.

3기 신도시를 비롯해서 지금 현재 매수자들이 가장 불안해하고 있는 요인인 금리 인상에 대한 그런 부분들은 실제로도 체감하는 데 있어서 굉장히 높을 것 같습니다.

결론적으로 집값 상승에 대한 여러 가지 긍정적인 이슈도 있겠지만 금리 인상 같은 악재도 존재를 하고 있기 때문에 주택시장을 봤을 때는 재고 주택을 매수를 하는 것보다는 분양시장을 좀 바라본다든지 이런 쪽으로 접근을 하는 게 그런 다양한 변수나 이슈를 감당할 수 있는 주택 마련이 아닌가 그렇게 판단이 됩니다.

▲‘폭발적인’ 청약 경쟁률, 이 추세 언제까지 갈까?

▷ 청약 경쟁률은 지금 정부 정책에 대해서 변동폭이 굉장히 클 것 같아요. 공급자에 대한 사업성을 결여시키는 공급 억제책으로 간다면 청약 경쟁률은 굉장히 높아질 수밖에 없는 상황이거든요.

전체적인 공급 대안에 대한 정책들이 수요자 입장에서는 굉장히 반길 만한 그런 매력적인 시장이기는 하겠지만 공급자 입장에서는 그렇지는 못해요. 그러니까 공급 물량들은 저조한 상황에서 지금 수요자들만 계속적으로 누적이 되고 있죠.

또 하반기 입주 물량이 부족한 상황에서는 임대 물량도 부족하게 되고 또 그러면 시장에 참여하시는 수요자 같은 경우 수도권까지도 바라봐야 되는 건데 수도권에 있는 물량 안에서도 지금 청약 열기가 뛰어나고 또 거기에 교통까지 개선된다고 했을 때는 재고 주택보다는 분양주택으로 관심이 쏠릴 수밖에 없는 환경 조성이 되고 있는 거거든요.



그런 방향으로 봤을 때는 공급 억제책에서도 가격 통제나 이런 부분이나 이익 향유 부분 같은 경우도 공급자한테도 일정한 인센티브가 주어져야지 사업이 진행된다고 봅니다.

▲하반기 눈여겨봐야 할 지역은?

▷ 저는 하반기에 상승 여력이 있다고 보면 약간의 혼조 양상은 보여질 거라고 보거든요. 서울권 안에서는 재개발 지역과 재건축 단지가 상승 여력이 있지 않을까라고 보고 있습니다. 그 지역들을 본다고 했을 때는 속도감을 좀 붙을 수 있는 지역들로 보시는 게 좋을 것 같은데 지금은 주택시장 정책 자체가 굉장히 고가주택 중심으로 사업이 진행되는 것은 한계가 있기 때문에 강북권 중심의 재개발 재건축 쪽을 살펴보시면 좋을 것 같고요. 재건축 단지라고 하면 많은 사람들이 최근에 관심을 갖고 있는 상계 주공 같은 경우 살펴보시면 괜찮을 것으로 보여지고요. 또 증산에서 진행하고 있는 공공주도 방식의 재개발들이 이루어지고 있기 때문에 은평의 몇몇 지역들이 공공주도 방식으로 사업 지정이 되고 있거든요. 그런 지역들도 한번 같이 살펴보시면 좋을 것 같고요.

사진=서울경제DB


또 역세권과 저층주거, 준공업 지역 같은 경우도 활성화하겠다는 공공주도 방식의 복합사업들이 사업의 참여도를 높이고 있는 상황이기는 한데요. 그 사업 방식 자체가 어떤 상업 공간하고 같이 복합적으로 개발하기 때문에 지역의 상승 효과나 부가가치 형성이 이루어질 것으로 보여집니다. 그래서 영등포 일대도 같이 살펴보시면 좋을 것으로 보여집니다,

그리고 신도시 같은 경우는 지금 지적을 계속하고 있는 청약 경쟁률이 높아지고 있는 상황에서 신도시도 꽤 높은 가격들을 형성할 것 같은데요. 특정 지역들을 거론하기는 조금 그렇지만 큰 틀에서 본다면 GTX가 연결되는 지역들 주변으로 해서 부분적인 ‘우상향’이 될 수 있을 거라고 보여집니다.

많은 분들은 안전진단 전에 있는 재건축 단지를 바라보시는 분들도 많기는 한데 서울 도심 안에 있는 규모가 좀 있는 리모델링 단지 같은 경우도 반사이익을 보지 않을까라고 생각을 합니다. 리모델링 단지가 있는 곳들이 생각보다 서울의 요지에 있는 곳들이 꽤 많이 있거든요. 용산권에도 있고 몇몇 지역들이 있기 때문에 그런 지역들의 리모델링 사업성들이 좀 보완만 된다면 훌륭하게 공급양도 일어날 수 있을 거라고 보여지고요.

GS건설에서 시공을 맡은 서울 마포구 밤섬 현대아파트의 리모델링 후 조감도./사진=GS건설


지금 1기 신도시 같은 경우는 그런 것들이 활발하게 논의가 되고 있는 상황입니다. 과거 리모델링 같은 경우가 기술력이나 이런 부분들 대해서 굉장히 의문점들을 제기를 많이 했는데 지금은 굉장히 많이 개선이 돼 있더라고요. 그래서 저는 재건축을 기대를 하는 것보다 리모델링을 통해 실거주 관점으로 요지에 있는 지역에서 거주를 하다가 재건축 단지로 한 번 정도 이동을 하는 건 어떻겠냐. 그런 방식의 투자를 생각해 보는 것도 꽤 괜찮은 대안이 있지 않을까 그렇게 생각을 합니다.

/이종호 기자 phillies@sedaily.com
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