[머니포커스] 재건축투자, 정책변화·사업속도부터 챙겨라

[머니포커스] 재건축투자, 정책변화·사업속도부터 챙겨라재건축시장이 지난봄에 이어 다시 한번 후끈 달아오르고 있다.

서울 송파구 잠실 주공5단지, 강남구 개포 주공2단지등 강남일대 대규모 재건축단지들의 시공사 선정이 잇따라 이뤄지고 있기 때문이다.

대형주택업체들의 시공권을 따기위한 경쟁도 치열해지면서 주민이주비도 2억원까지 치솟았다. 시공사 선정과정의 들뜬 분위기는 재건축에 대한 기대감을 한껏 높이면서 해당 아파트값도 강세를 보이고 있다.

그러나 재건축아파트에 대한 투자는 「돌다리도 두드려보고 건넌다」는 마음가짐으로 차분히 알아본 후 결정해야 한다.

특히 재건축을 주도하는 재건축추진위원회나 시공사에서 제시하는 재건축 사업계획은 최상의 경우를 상정해 작성되는 것임으로 이를 곧이곧대로 믿다간 큰 낭패를 볼 수있다는게 전문가들의 지적이다.

사업지연·업체 선정후 가격하락 많아

시공사·조합 말 너무 믿다가 낭패일쑤

◇환상 심어주는 재건축계획

최근 삼성물산 주택부문이 시공사로 선정된 개포주공 2단지. 시공사와 추진위원회는 기존 7.5~25평형 1,750가구를 헐고 25~65평형 1,750가구를 건립할 계획이다. 사업일정은 2001년 6월 안전진단, 2003년 분양, 2005년 10월 입주로 짜여져있다.

그러나 강남구청은 도시설계구역인 개포지구에 대해 새로운 도시설계가 완성되는 2002년까지는 재건축추진이 불가능하다고 공언했다.

따라서 개포2단지도 재건축의 기본단계인 안전진단을 빨라야 2003년에나 받을 수있다. 결국 시공사나 추진위원회가 제시한 일정보다 최소 2년이상 늦어질 수밖에 없게 됐다.

삼성물산 주택부문·현대산업개발·LG건설등 대형 3개사가 공동으로 수주한 잠실5단지는 기존 3,930가구를 헐고 42~60평형 5,000가구를 건립한다는 사업계획을 세워놓았다. 여기에 적용되는 용적률은 무려 292%.

최근 사업승인을 받은 서울시의 재건축단지들의 용적률이 많아야 260%임을 감안할 때 역시 현실성이 떨어지는 계획이다.

한 대형주택업체의 재건축 수주담당자는 『재건축조합이나 시공사의 입장에선 주민들의 재건축 동의를 이끌어내기위해 사업기간은 최소로 줄이고, 용적률은 최대로 높여 사업계획을 짤 수밖에 없다』고 말했다.

◇시공사 선정되면 값 떨어진다?

최근 재건축아파트 가격은 시공사 선정 전에 한차례 오르고 선정되고 나면 오히려 떨어지는 새로운 양상을 보이고 있다. 지난 3월 시공사를 선정한 개포1단지 15평형은 지난해 12월 2억3,000만원에서 올 3월 2억6,000만원까지 올랐다가 지금은 다시 2억3,000만원선까지 떨어졌다.

다른 서울시내 대형재건축단지의 시세도 비슷한 추이를 보이고 있다. 시공사 선정과정에서 확산되던 재건축에 대한 들뜬 분위기가 가라앉으면 수요자의 관심도 그만큼 멀어지기 때문이다.

하나컨설팅 백준 대표는 『재건축대상 아파트의 가격은 시공사 선정때 최고시세를 기록하는 경우도 간혹 있지만 대부분은 재건축이 확실히 보장되는 조합설립인가 시점이 상한가라고 보면 된다』며 『시공사 선정때부터 조합설립인가 시점까지 1~2년이상 걸리는 경우가 허다하기 때문에 그 사이에 가격변동폭이 크다』고 말했다.

◇사업속도·정부정책 체크만이 낭패막는다

입지가 좋은 대형재건축단지의 가격은 이미 상당폭 올라있기 때문에 구입시점에 큰 돈이 들어가는 반면 사업추진 속도는 더딘 사례가 많다.

저밀도지구만 하더라도 5~10년전 이미 재건축 기대감으로 가격이 올랐지만 아직도 강서지역을 제외하고는 뚜렷한 사업일정조차 못잡고 있는 상태다.

따라서 재건축투자는 인근중개업소나 주변의 소문만 믿었다가는 쓴 맛을 볼 가능성이 큰 만큼 수요자 스스로 사업추진에 대해 면밀히 알아봐야 한다.

또 재건축은 지난 7월 새로 마련된 서울시 도시조례처럼 정부 정책에 따라 큰 영향을 받고 가격도 큰 폭으로 출렁거린다. 따라서 정책변화를 잘 살펴보는 것도 중요하다.

이학인기자[e-mail]

입력시간 2000/09/04 11:46

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