주택시장 총체적 '불황 수렁'

최근 주택시장이 전방위 침체 양상을 보이고 있다. 분양시장은 외환위기 이후 최악의 청약 경쟁률을 보이고 있으며 그 동안 부동산시장 활황을 주도했던 재건축은 정부의 각종 규제로 하락 기조가 완연하다. 불황의 여파로 연체율이 높아지면서 경매에 넘어가는 물건도 급증하고 있다. 정부는 현재 분양권 전매제한, 부동산 과세 강화 등 각종 수단을 동원해 부동산시장을 규제하고 있다. 주택시장 경착륙을 우려해 정부가 일부 완화책을 도입할 가능성도 없지 않지만 부동산시장 안정이라는 큰 틀이 바뀌기는 어려울 것으로 보인다. 이처럼 주택시장을 둘러싼 가격하락 압력이 커지면서 올 연말 또는 내년 상반기에 본격적인 조정장이 올 수 있다는 전망도 나오고 있다. ◇공급과잉 후유증 본격화= 최근 주택시장은 지난 2001~2002년과 정반대의 상황이 전개되고 있다. 당시 주택시장은 수요와 공급 모두에서 가격급등이 불가피한 상황이었다. 외환위기 충격으로 98년 주택공급이 급격히 감소했던 영향이 2001~2002년 입주물량 공백으로 나타났고 재건축 붐에 따른 주택멸실은 공급부족을 심화시켰다. 반면 수급 측면에서는 저금리로 인한 주택구입비용 감소와 매매가격에 육박하는 전셋값 상승으로 전세수요가 일시에 구매수요로 전환됐다. 하지만 전문가들은 전세가격이 하락세로 돌아선 2002년 4ㆍ4분기부터 이미 공급부족은 해소된 것으로 분석하고 있다. 이는 입주기준의 물량공급이 정상화됐다는 일종의 시그널이다. 지난 상반기부터 가시화된 역(逆)전세난은 2000년 말 공급된 아파트의 입주가 시작되면서 비롯된 것으로 2001년부터 지난해까지 분양된 물량의 입주가 본격화되는 내년에는 이 같은 현상이 더욱 심화될 것으로 보인다. 실제 서울 지역 전세가격은 지난해 3.9% 떨어진 데 이어 올 9월까지 4.7% 하락하는 등 하락폭이 갈수록 커지고 있다. 이 같은 상황에서 주상복합아파트와 오피스텔의 물량 홍수는 과잉공급 후유증을 키우는 악재로 작용할 전망이다. ◇아파트 미분양 갈수록 심각= 8월 말 현재 전국 미분양 아파트는 5만584가구로 2000년 말 이후 처음으로 5만가구를 넘어섰다. 서울 및 수도권의 인기 지역 아파트도 최근 늘어나는 미분양에 휘청댈 정도다. 최근 서울과 동탄 신도시 동시분양 결과만 봐도 미분양 상황이 얼마나 심각한지 알 수 있다. 실제 서울 8차 동시분양에서는 일반 1순위 접수에서 484가구 모집에 428명이 신청해 0.8대1의 청약 경쟁률을 기록했다. 올들어 서울 지역의 청약 경쟁률은 지난 4차 때의 16.2대1 이후 지속적인 하락곡선을 그려왔다. 특히 8차 동시분양에서는 3순위 접수 후에도 156가구가 미달됐다. 수도권의 노른자위로 꼽히는 동탄 신도시 2차 동시분양에서도 대규모 미달사태가 발생했다. 동탄 신도시 2차의 무주택 우선 경쟁률은 0.11대1로 시범단지 무주택우선 경쟁률 0.88대1에 비해 크게 떨어진 데 이어 1순위 청약에서도 5,505가구 중 2,032가구가 미달돼 0.91대1의 경쟁률에 머물렀다. 건설업체의 한 관계자는 “업체들이 미분양률을 제대로 밝히지 않고 있는 점을 감안하면 미분양은 상당히 심각한 수준”이라며 “예전에는 청약 이후 미분양이 발생해도 꾸준히 계약이 이뤄졌으나 이제는 미분양 가구 수가 줄지 않는 점이 큰 문제”라고 말했다. ◇재건축 급매물 적체 심화= 재건축을 겨냥한 정부의 투기억제대책으로 노후 아파트 시장은 지역을 가릴 것 없이 급매물 적체가 심화되고 가격 역시 하락세가 지속되고 있다. 정부의 재건축 규제 정책이 강남권에 맞춰져 있지만 파급효과는 비(非)강남권에서 더 크게 나타나고 있다. 부동산뱅크가 조사한 재건축 아파트의 평당가격 추이를 보면 서울 강남권은 지난해 11월 2,671만1,000원에서 현재 2,617만5,000원으로 2.0% 하락했다. 반면 이 기간 동안 서울 비강남권은 4.9% 떨어졌다. 경기도 지역은 8.7%, 광역시는 2.4% 하락해 강남권보다 하락폭이 더 컸다. 재개발시장도 전반적인 부동산경기 침체로 뉴타운 개발조차 더 이상 호재로 작용하지 않는 분위기다. 특히 내년 시행될 예정인 주택가격공시제는 재개발시장을 잔뜩 위축시킬 재료로 부상하고 있다. 주택가격공시제가 시행되면 재개발구역 내 노후 단독ㆍ연립주택 등의 세금 부담이 현재보다 최고 5배 이상 단기간에 급등할 것으로 보이기 때문이다. ◇불패신화 깨지는 강남권= 주택거래신고제 실시 이후 서울 및 수도권을 중심으로 집값 조정 장세가 뚜렷해지고 있다. 강남 재건축 아파트는 거래공백이 장기화되면서 하반기 이후 수천만원 이상 하락하는 단지가 속출하고 있다. 강남 불패신화가 깨질 조짐을 보이고 있는 것. 국민은행의 주택가격조사 자료에 따르면 서울 지역 아파트 상승률은 2002년과 2003년 연 30.8%, 10.2%의 급등세를 보였지만 올들어 9월 말 현재 상승률은 0.4%에 그치고 있다. 더욱이 6월 이후 내리 변동률이 마犬駕보？이어가고 있는 점을 감안하면 올 한해 서울 아파트값은 지난해보다 떨어질 것으로 예상되고 있다. 일부에서는 지표보다 체감 하락률이 훨씬 크다는 진단도 내놓고 있다. 실제 다(多)주택자의 양도세가 껑충 뛸 것으로 전망되면서 강남권과 분당에서 1년 사이 20% 이상 떨어진 값에 아파트 급매물이 나오고 있으며 대치동 은마아파트 31평은 시세보다 5,000만원 가량 하락한 5억원에 거래된 것으로 알려졌다. ◇경매 급증, 가격하락 압력 가중= 경매물건 역시 쌓여가고 있다. 경매주택의 증가는 기존 아파트값을 끌어내리는 요인으로 작용한다. 경매정보업체인 지지옥션에 따르면 지난 1ㆍ4분기 1,200건이었던 경매 진행건수는 2ㆍ4분기 1,316건, 3ㆍ4분기 1,427건으로 늘어났다. 반면 낙찰률은 ▦1ㆍ4분기 36.70% ▦2ㆍ4분기 35.90% ▦3ㆍ4분기 31.40%로 점차 떨어지는 추세다. 은행들이 대출금 회수를 위해 담보로 잡아둔 부동산을 경매에 부치는 건수도 급증하고 있다. 국회 재경위 국정감사 자료에 따르면 지난해 은행들이 경매 처분한 부동산 건수는 2,007건으로 전년의 1,132건보다 무려 77%나 늘어난 것으로 나타났다. 또한 주택담보대출 연체율이 ▦2001년 0.42% ▦2002년 0.99% ▦2003년 1.49% 등으로 빠르게 상승하고 있어 경매에 나오는 물건은 계속 늘어날 전망이다. /부동산부