[기고] 청약제 개편과 부동산 시장

청약가점제 도입을 골자로 한 주택청약제도 개편 시안이 발표됐다.

정부안은 오는 9월부터 청약가점제를 실시하되 중소형 아파트는 전체 물량의 75%를 가점제로, 25%를 추첨제로 병행실시하고 중대형의 경우는 채권입찰제를 우선 적용하되 채권응찰금액이 같으면 50%는 가점제로, 50%는 추첨제로 분양하겠다는 게 주요 내용이다.

특히 지난해 7월 발표됐던 기존 공청회안에 비해 일정 비율 추첨제를 병행하고 가점 항목을 수정하는 등 가점제에서 상대적으로 불리해지는 청약자들을 배려한 흔적도 엿보인다. 종전에는 민영주택에 대해 전량 가점제를 도입할 예정이었지만 유주택자의 무주택기간 인정과 가점 항목의 세대주 연령 삭제 등 유주택자와 신혼부부들도 청약할 수 있는 길을 열어준 셈이기 때문이다.

비교적 형평성 있는 청약제도안이 마련됨으로써 가점제 도입에 따른 시장 충격이 상당 부분 최소화되고 실수요자들이 가점을 많이 쌓기 위해 기존 주택시장에 진입하지 않을 확률이 높아져 전반적인 주택시장의 가격 안정에도 상당한 일조를 할 수 있을 것으로 보인다.

다만 주택청약가점제의 허점은 일부 보완돼야 한다. 본래 채권입찰제가 적용되는 민간택지 중대형 평형은 가점제를 적용할 필요가 없다. 이미 채권매입상한액이 주변 시세의 80%이기 때문에 상당 부분 시세차익 환수가 가능하다. 또 떨어지는 유동성(전매제한기간이 민간택지는 25.7평 이하는 7년, 초과는 5년)과 분양가 수준을 생각할 때 장기 무주택 실수요자들이 접근하기 힘든 물량이기 때문이다.

실제로 청약예금 85㎡ 초과 가입자의 유주택자 비율이 절반(59%)을 넘는 만큼 종전과 같이 채권응찰금액이 동일할 경우 추첨제로 당락을 겨루는 것이 바람직하다고 생각한다.

수요자들의 전략도 달라져야 한다.

전용 85㎡ 이하 청약부금ㆍ예금 가입자는 9월 전 청약할 요령으로 유망하지 않은 물량에 조기 청약할 필요는 없다. 전용 85㎡ 이하 민영주택(청약예금ㆍ부금 가입자 대상)은 추첨제 물량이 25%가 병행된다. 무주택 우선순위자에게 75%의 청약우선권을 주던 종전 추첨 방식과 별반 차이가 없는 것이다. 특히 여유자금이 부족한 청약자가 담보대출 규제와 세 부담에 영향을 받고 있는 중대형 평형으로 무리하게 청약통장을 리모델링하는 것도 금물이다.

가점제에서 유리한 긴 무주택기간과 많은 부양가족, 청약통장 가입기간이 오래된 청약자는 9월 이후까지 기다려 유망 물량에 선별 청약하는 것이 현명하다.

청약저축은 동일순위 내 경쟁시 무주택 세대기간, 저축 총액, 납입 횟수, 부양가족 수, 당해 지역 거주기간 등으로 우선 순차를 두고 있어 현재 청약제도가 변경됐다고 내 집 마련을 서두를 필요 없이 세운 계획대로 청약을 준비하면 된다. 하지만 무주택기간이나 부양가족이 많은 이들 중 저축 불입액이 적은 사람이라면 오히려 청약예금으로 통장을 전환하는 것도 당첨 확률을 높일 수 있는 길이라 생각된다.

장기적인 차원에서는 가점을 높이기 위한 노력도 경주해야 한다. 조부모나 부모 등 직계존속을 3년 이상 모시고 주민등록을 옮기면 부양가족 수 가점을 높일 수 있고 가능하면 결혼을 빨리 해 직계비속을 늘려 청약가점을 많이 쌓도록 하자.

특별공급제도를 활용하는 방법도 있다. 민영주택에 가점제가 도입되더라도 특별공급제도는 그대로 유지된다. 특별공급제도란 3자녀 이상 무주택세대주, 국가유공자 또는 유족, 장애인, 공공사업의 시행을 위해 철거되는 주택의 소유자 등에 대해 일정 물량의 주택을 별도 공급하는 제도로 상기 경우에 해당되는 이들은 이 제도를 적극 활용할 필요가 있다.

한편 이번 청약제도 개편안은 정부가 오랜 노력을 들여 만들어진 것임에도 여전히 보완해야 할 점들이 있다. 소득이나 주택 이외 부동산자산 항목이 빠져 이른바 돈 많은 무주택자가 이번 제도로 혜택을 받게 되는 것이 대표적인 사례다.

정부는 최종 입법안 마련 과정에서 이번에 마련된 청약제도 개편안의 허점으로 선의의 피해자가 생기지 않도록 최선을 다해야 할 것이다.