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정부가 '명품 임대주택' 계획을 추진하는 것은 전세에서 월세로 바뀌는 추세 속에서 더욱 다양한 임대주택이 등장할 필요성이 있다고 판단했기 때문이다. 한국토지주택공사(LH) 등 공공 부문만으로는 재원조달의 한계 때문에 단기간에 충분한 임대공급이 현실적으로 불가능한 만큼 자금력 있는 대형 업체들을 적극적으로 시장에 끌어들여 민간임대 확대의 마중물로 삼겠다는 복안으로 풀이된다.
특히 민간을 통해 저소득층이 아닌 서민과 중산층을 대상으로 한 고품질의 임대공급이 확대될 경우 심화하고 있는 전세난을 완화시킬 수 있을 것으로 기대된다.
실제로 국토교통부에 따르면 지난 2013년 기준 민간건설임대주택은 총 2,567가구로 전체 공급 임대주택 20만8,959가구의 1.2%에 불과하다. 특히 17개 시도 중 서울을 포함해 10개 시도에서는 아예 민간건설임대공급이 전무한 상황이다. 이는 청약과 준공까지 3~4년 안에 모든 과정을 마치고 다음 사업에 돌입할 수 있는 분양주택과 달리 임대주택은 준공 후에도 최소 5~10년간 꾸준한 관리가 필요한데다 분양전환 과정에서의 소송전 등 리스크가 큰 부담으로 작용한 탓이다.
◇대형 건설사 참여 방식은?=명품 임대주택사업 방식으로는 일단 대형 건설사가 개별적으로 참여, 자체 분양주택 브랜드를 임대주택에 적용하는 방법이 있다. 이미 현대건설과 대우건설·대림산업 등 대형 건설사들이 임대주택공급을 위한 준비를 진행하고 있으며 다른 건설사들도 참여를 저울질하고 있는 것으로 알려졌다. 하지만 초기의 높은 투자비용이 부담으로 작용해 임대주택사업이 일회성으로 그칠 수 있다는 점도 지적된다.
이 같은 단점을 극복하기 위해 여러 곳의 건설사가 일정 비율씩 출자한 특수목적법인(SPC)을 설립해 사업을 진행하는 방안도 거론된다. 분양주택에서 여러 개의 건설사가 컨소시엄을 구성할 경우 각자의 브랜드를 나열해 아파트 이름을 짓는 것처럼 임대주택 컨소시엄 역시 참여 건설사의 브랜드를 한 번에 담아서 새 이름을 만들게 된다. 혹은 명품 임대주택 이미지를 끌어올릴 수 있도록 아예 새로운 임대주택 브랜드를 창조할 수도 있다.
◇차별화로 '수익 Up' 세혜택으로 '비용 Down'=명품 임대주택이 민간건설임대 활성화의 '마중물' 역할을 하기 위해서는 수익이 뒷받침된다는 점이 증명돼야 한다. 이를 위해 일단 임대주택의 질을 끌어올린 만큼 저소득 무주택자를 대상으로 낮은 임대료를 받는 일반적인 임대주택과 달리 서민과 중산층이 타깃이 될 것으로 전망된다. 임대료도 LH가 짓는 임대주택보다 더 높은 수준에서 주변 시세를 기반으로 책정될 가능성이 높다.
임대 방식 역시 수익성을 높이기 위해 5년 혹은 10년 후 분양전환이 가능한 공공임대 형태로 지어질 것으로 보인다. 특히 정부는 분양전환 과정에서 분양가 책정의 기준이 되는 표준건축비를 인상해 건설사들의 부담을 줄여주기로 했다. 현재 표준건축비는 1㎡당 △5층 이하 96만~99만원 △6~10층 이하 103만~106만원 △11~20층 이하 97만~100만원 △21층 이상 98만~101만원 수준이다. 다만 분양가 책정 기준을 표준건축비가 아닌 실건축비로 정하라는 판결이 나온 상황에서 표준건축비를 인상하는 것만으로는 부족하다는 의견도 나온다. 한 건설사 관계자는 "실건축비로 분양전환 가격을 책정하면 건설사가 임대주택사업으로 수익을 얻기 힘들다"며 "정부에서 표준건축비를 기준으로 삼을 수 있도록 해주는 것이 우선순위"라고 말했다.
정부는 또 임대주택 건설에 들어가는 비용도 세제혜택을 통해 대폭 줄여주기로 했다. LH가 공급하는 공동주택용지 중 미분양 블록을 임대주택용으로 전환해 아파트를 지을 경우 취득세를 일정 부분 감면해주는 형식이다. 임대주택을 위해 설립된 SPC가 자리를 잡을 때까지 법인세 부과를 유예하는 방식도 가능하다.
◇'월세살이' 주거비 부담 낮춘다=정부는 이 같은 명품 임대사업 추진 외에 월세거주자들의 주거비 부담을 더욱 낮추는 방안도 중장기대책으로 준비하고 있다. 서울연구원이 지난해 9~11월 서울 7,500가구를 가구방문 면접조사 방식으로 집계한 결과에 따르면 전세를 순수 월세로 전환할 경우 주거비와 냉난방비·관리비 등이 월소득액(조사 대상 가구 평균소득 335만원 기준)의 35~40%까지 차지하는 것으로 나타났다.
정부는 일단 보증부 월세가 빠른 속도로 늘어나고 있는 점을 감안해 재정·기금을 활용한 이차보전 방식의 지원을 고려하고 있다. 현재 디딤돌대출과 생애최초주택자금대출은 각각 주택기금과 일반회계를 이용해 정부에서 이차보전을 해주고 있다. 정부는 이 범위를 보증부 월세 상품까지 확대해서 적용하는 방안을 고심 중이다. 이는 최근 거론되고 있는 전월세 전환율 하향 조정이 시장에서는 사실상 영향을 끼치지 못한다고 판단한 데 따른 것이다. 다만 이 방식 역시 실효성이 낮을 것이라는 지적도 나온다. 월세 임대료에 지원하는 것은 주택바우처로, 월세 보증금에 지원하는 것은 전세자금대출로 갈음할 수 있기 때문이다. 주택기금 재원 악화에 대한 우려도 나온다. 권주안 주택산업연구원 선임연구위원은 "이차보전을 기금으로 지원할 경우 상환되는 자금이 없기 때문에 기금 운용에 문제가 생길 수 있다"며 "전체적인 이차보전 운용 규모를 제한하는 것이 필요하다"고 말했다.
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