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Q 직장인 K씨는 보증금 4,000만원에 원룸을 임대하는 전세계약서를 작성하면서 계약금으로 400만원을 내고 나머지 3,600만원은 입주 때 지급하기로 했다. 계약 당일 계약금 가운데 100만원만 먼저 지급하고 다음날 300만원을 보내주기로 했는데 다급한 사정이 생겨 입주가 어렵게 됐다. 이미 지급한 계약금 100만원만 포기하고 계약을 끝낼 수 있을까.
A 임대차나 매매계약체결 과정에서 계약서에 기재한 계약금 전부가 지급되지 못하고 경우가 적지 않다. 계약서상에는 총 대금의 10%를 계약금으로 기재하는 게 일반적인데 계약체결을 예상치 못하고 현장을 방문했다가 급작스럽게 계약체결을 결정하는 과정에서 준비해간 돈이 많지 않아 기재된 계약금에 미치지 못하는 금액만을 수수하게 되는 것이다.
계약이 이행되면 별다른 문제가 없지만 K씨처럼 약정된 계약금에 미치지 못하는 일부 계약금만이 수수된 상태에서 계약을 해약하거나 계약위반이 이뤄지면 분쟁이 복잡해질 수 있다. 이럴 경우 계약금을 기준으로 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있게 되는데 실제 수수된 금액을 기준으로 할 것인지, 당초 약속한 계약금 전부를 기준으로 할 것인지가 논란이 될 수 있다.
계약금을 둘러싼 학설과 판결에서도 판단이 엇갈려 논란이 이어졌다. 하지만 최근 대법원이 분명한 입장을 취한 판결(2014다231378)을 내놓았다. 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 '실제 교부받은 계약금'이 아니라 '약정 계약금'이라고 봐야 한다는 게 주요 내용. 실제 교부받은 계약금의 배액만을 상환해 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반할 뿐 아니라 교부받은 금원이 소액일 경우 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과를 낳게 된다는 판단이다.
대법원은 앞선 판결(2007다73611)에서도 계약 해제를 위해서는 계약금이 전부 지급되어져야만 하고, 일부라도 미지급된 상태에서는 계약해제는 불가하다는 판결을 내렸다.
결국 이러한 판례에 따르면 K씨는 나머지 계약금 300만원을 집주인에게 지급해야만 계약을 해제할 수 있게 된다.
최광석 로티스 합동법률사무소 변호사 lawtis@gmail.com
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