8.31대책 보름… 효과 발휘하나

8.31 부동산대책, 약발 먹히나?

재건축 하락세 수도권 확산…강북 뉴타운·송파 '잠잠'

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정부의 8.31 부동산종합대책이 발표된 지 보름이 지났다.

서울 강남 집값을 견인해 온 강남권 재건축 단지에서 시작된 호가 하락 현상은과천 등 수도권 재건축 시장까지 확대되고 있으며 강남과 분당, 용인 등의 일반 아파트 중대형 평형도 가격이 조정될 기미를 보이고 있다.

전국의 토지시장은 때아닌 한파를 맞아 `동결'됐고 수도권 외곽 지역을 중심으로 외지인들이 분양권을 급하게 내놓아 매물이 쌓이고 있다.

전문가들은 이번에 발표된 8.31 대책이 2003년 10.29 대책보다 훨씬 강도가 높고 광범위해 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상하고 있지만 시장은 아직까지는 본격적인 조정이 이뤄지지 않고 있다.

◇ 재건축 하락세 수도권으로 확산 = 정부의 부동산 종합대책 발표가 예고된 7월부터 하락하기 시작한 강남권 재건축 가격은 점차 하락폭이 커지고 있다.

그러나 매수자들은 여전히 높은 호가에 매물들을 외면하고 있고 매도자들도 아직은 추이를 더 지켜본 후 호가를 조정하겠다는 입장이어서 거래는 잘 이뤄지지 않고 있다.

송파구 잠실 주공5단지의 경우 한때 10억원 이상을 호가했던 34평형은 현재 8억5천만에도 매물이 나와 있지만 매수자들이 적극적이지 않아 거래는 잘 되지 않는다.

인근 M공인 관계자는 "호가가 많이 내렸지만 요즘은 매물도 별로 없고 매수 문의도 거의 없다"며 "당분간 개점 휴업 상태가 계속되지 않겠느냐"고 말했다.

가락동 시영1차도 13평형이 4억5천만원에서 4억원까지 떨어졌지만 매수자가 없어 거래는 없다.

재건축 단지의 가격하락은 수도권 재건축 단지까지 확대되고 있는 양상이다.

과천시 원문동 주공2단지의 경우 2천만-3천만원씩 내려간 가격에 매물이 등장하고 있다.

인근 H공인 관계자는 "주공2단지 16평형이 5억원 이상 호가하지만 실제 거래는4억원대에서도 가능하다"며 "그러나 매물이 많지 않아 본격적인 가격 조정은 추석이후에나 가능하지 않겠느냐"고 말했다.

광명시 하안동 주공본1단지의 경우에도 호가가 500만원 가량 조정돼 11평형이 1억8천500만-2억원에 매물이 나오고 있다.

사업진행 속도가 빨라 재건축 입주권 양도세 중과 규정을 피할 가능성이 큰 철산동 주공2단지도 호가는 1천만원 가량 조정돼 2억원 이상에 팔렸던 11평형이 1억9천만원에 나오고 있다.

◇ 강남 중대형 아파트 아직 큰 변동 없어 = 서울 강남과 분당, 용인 등 일반아파트 가격도 호가가 조금씩 조정되고 있지만 아직까지 큰 변동은 관측되지 않는다.

압구정동 신현대아파트 인근 H공인 관계자는 "아무래도 정부 대책의 영향을 받아 호가가 조금 줄어들었지만 1억원 이상 크게 떨어지지는 않았고 매수세도 주춤해거래는 거의 없다"고 전했다.

현재 신현대 35평형의 경우 11억원에 호가하고 있고 한양아파트 35평형의 경우10억5천만원까지 내려간 급매물이 있지만 전반적으로 매물이 많지 않다.

인근 C공인 관계자는 "호가가 조정되고 있지만 매수세 자체가 없는 관계로 거래가 안돼 정확한 아파트 가격을 알 수 없을 정도"라고 말했다.

분당과 용인도 매수자와 매도자들이 눈치보기에만 급급해 매매가 실제로 이뤄지지는 않는다.

분당 정자동 아데나팰리스 인근 O공인 관계자는 "아데나팰리스 57평형의 경우싼값에 나온 물건이 있었는데 매수자들이 모이니까 집주인이 매도 주문을 보류해 버리더라"고 전했다.

용인도 가격을 수천만원 낮춘 급매물이 가끔씩 나오고 있지만 거래가 많지 않아정확한 가격이 형성돼 있지 않다.

성복동 엘지빌리지 1차 61평형의 경우 7억5천만원, 엘지빌리지 3차 52평형의 경우 7억원 정도에 매물이 나오고 있고 상현동 성원상떼빌 62평형은 6억5천만-6억8천만원에 호가하고 있지만 전반적으로 매물이 부족하다.

상현동 상떼빌 인근 S공인 관계자는 "아직까지는 정부 대책이 어떤 영향을 미칠지 확실치 않아 모두 관망하는 편"이라고 말했다.

◇ 강북 뉴타운, 송파 미니신도시 `잠잠' = 강북 광역개발과 3차뉴타운 지정으로 한동안 들썩였던 강북 뉴타운 수혜지역과 송파구 미니신도시 인근 지역은 `평정'을 되찾은 모습이다.

송파구 거여동 인근 아파트들은 신도시 개발 소식이 전해지자마자 순식간에 5천만-1억원씩 호가가 뛰고 일부 매도자들은 수천만원의 위약금을 물면서 매물을 거둬들였지만 지금은 잠잠한 모습이다.

거여동 도시개발아파트 인근 K공인 관계자는 "매물이 없고 거래도 되지 않아 가격이 형성되 있지도 않고, 매물이 나올려면 한참 더 기다려야 할 것 같다"고 말했다.

인근 L공인 관계자는 "도시개발아파트 17평형이 1억9천만-2억원에 두 세 개정도나와 있는 것 외에는 매물이 없다"고 말했으며 S공인 관계자는 "거래가 실종돼 매도자도 얼마를 받아야 하는지를 모르는 상태"라고 전했다.

강북 뉴타운 인근은 집값이 추가 상승할 것이라는 기대감에 최근 호가가 올랐지만 매수자들이 적극적으로 매수에 나서지 않아 소강상태에 들어갔다.

재개발 지분값도 정부가 재개발 입주권에 대해서도 주택으로 간주, 과세한다는발표로 오름세가 주춤해졌다.

동대문구 휘경동 D공인 관계자는 "매물이 자취를 감춰 전세 계약만 하고 있다"고 말했으며 영등포구 영등포동 Y공인 관계자도 "정부의 입주권 과세방침 이후 매수가 자취를 감췄다"고 말했다.

◇ 수도권 외곽 입주권 `타격' = 수도권 외곽을 중심으로 아파트 분양권 급매물이 쏟아지고 있다.

늘어난 세금부담과 대출자격 강화로 투자성이 떨어지자 이곳에 투자한 외지인들이 분양받은 아파트를 등기 전에 처분하려고 매물을 내놓은 결과로 보이지만 실제거래로 잘 이어지지는 않는다.

정부의 부동산 대책 발표 이후 남양주와 의정부, 안산 등 지역의 입주 아파트에서 분양권 매물이 눈에 띄게 늘어나고 있다.

지난달부터 입주중인 남양주시 D아파트는 대책발표 이후 분양권 매물이 크게 늘어 전체 입주 예정 가구의 30％ 이상을 차지하는 것으로 알려졌다.

인근 N공인 관계자는 "서울 등 다른 곳에 집을 소유하고 있는 집주인 중에 등기이전에 집을 처분하려고 분양권을 내놓는 경우가 많다"고 전했다.

이달 입주중인 안산시 K아파트도 분양가 이하에 급매물이 나오고 있으며 내후년7월 입주예정인 의정부시 S아파트의 경우에도 분양가보다 500만원 싼 급매물이 나오고 있다.

◇ 꽁꽁 얼어붙은 토지시장 = 최근까지 각종 호재를 등에 업고 크게 들썩이던토지시장이 8.31 대책을 전후해 꽁꽁 얼어붙고 있다.

매도자들은 8.31대책으로 내년부터 보유세와 양도세 등 각종 세금이 큰폭으로뛰어 연내에 처분하려고 하지만 정작 매수자들이 각종 규제 때문에 나타나지 않고있다.

파주 B공인 관계자는 "정부 대책 때문에 땅주인이나 투자자 모두 관망만 하고있어 거래는 완전히 실종됐다"고 말했다.

연천군 D공인 관계자도 "8.31대책 이후로 전화 문의도 뚝 끊겼다"고 말했고 K공인 관계자는 "매물도 없지만 찾는 사람도 없다"고 분위기를 전했다.

인근 공인 관계자는 "다음달부터 전매 금지 기간이 늘어나서 그런지 매수세가과거의 10%도 안되는 것 같다"며 "매물은 좀 나오는데 아직까지 가격이 많이 내려가지는 않고 있다"고 말했다.

◇ 시장 전망.. "국회가 중요하다" = 전문가들은 8.31 대책이 이전까지 나온 어느 대책과 비교해도 규모나 범위가 커 시장에 큰 영향을 주겠지만 시장에 효과를 가져오기에는 아직 시간이 필요하다고 입을 모은다.

특히 아무리 정부 대책이 거창하더라도 국회에서 처리가 더디거나 무산될 가능성을 배제할 수 없어 시장은 급하게 움직이기 보다는 국회의 처리 과정을 지켜보는편을 선택할 것이라는 전망이 많다.

RE멤버스 고종완 대표는 "과거 다른 대책이 나왔을 때도 콧방귀를 뀌던 강남 집주인들이 이번에는 심각하게 어떤 집을 언제 팔아야 할 지 고민하고 있다"며 "시장의 대응이 빨리 관측되지 않는 것도 집 주인들이 어느 때보다 심각해졌기 때문"이라고 말했다.

고 대표는 "그러나 매도자들은 국회에서 관련법이 실제로 어떻게 개정되는가를지켜보면서 판단을 할 것으로 보이기 때문에 예상보다 시장 반응이 더 느릴 수도 있다"고 덧붙였다.

부동산114 김희선 전무는 "지금까지 부동산 대책에서 나온 내용이 정치권의 이像막？인해 국회에서 처리가 제대로 안된 경험이 많다"며 "8.31 대책이 국회를 어떻게 통과하느냐가 8.31대책이 효과를 거둘 수 있는가 하는 문제를 판가름할 것으로보인다"고 말했다.

건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "최소한 올 연말까지는 약보합세, 소폭의 집값 하락 행진이 계속될 것으로 보인다"며 "그러나 내년초에는 서울과 수도권 일대에입주 물량이 대폭 늘어 집값 하락이 본격화될 수도 있다"고 전망했다.

(서울=연합뉴스) 윤종석 기자

입력시간 : 2005/09/14 06:59