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'종(種) 상향 외에는 방법이 없다.' 강남권 재건축단지들의 최대 화두는 '종' 또는 '용도지역' 변경이다. '3종 상향'에 사실상 모든 것을 걸다시피한 송파구 가락 시영아파트를 비롯해 개포 주공, 둔촌 주공 등 저층 재건축단지에서는 거의 예외없이 종 상향을 요구하는 목소리가 나오고 있다. 대부분 저층 아파트는 현재 법적 허용 용적률이 250%인 2종 일반주거지역이다. 이를 3종 일반주거지역으로 종 상향하면 용적률은 300%로 늘어난다. 수익성을 높일 수 있다는 얘기다. 용적률이 올라가면 당연히 단위면적당 토지가치도 급격히 뛴다. 중층 아파트는 더욱 절박하다. 대치동 은마아파트가 최근 강남구청의 재건축 정비계획안 공람을 거부한 것은 기존 3종 일반주거지역 상태로는 수익성이 없다는 절박함 때문이다. 이 때문에 은마는 물론 상황이 비슷한 잠실 주공5단지는 아예 단지 일부 또는 전체를 상업지역으로 용도변경해달라고 요구하고 있다. 강남권 재건축단지들이 이처럼 종 상향에 올인하는 이유는 간단하다. 현재로서는 소형주택 의무비율 등으로 조합원 일부가 재건축 배당 주택면적을 줄여가야 하는데다 금융비용 증가, 집값 하락으로 사업성이 갈수록 악화하고 있어서다. 재건축 소형ㆍ임대주택 의무건립(2005년), 초과이익환수제(2006년), 분양가상한제(2007년) 등 수익성에 직접적인 악영향을 미치는 규제가 잇따라 도입된 것도 큰 타격이다. 가락 시영 조합의 한 관계자는 "사업 지연으로 비용부담은 계속 늘고 집값까지 떨어지면서 사업의 수익성이 나빠질 대로 나빠진 상황"이라고 설명했다. 만약 종 상향이 이뤄지면 사업성은 확 달라진다는 게 주민들의 생각이다. 하지만 종 상향 전망은 비관적이다. 강남권 재건축 특혜시비가 불거질 수 있을 뿐만 아니라 밀도 증가에 따른 부정적 효과에 대한 반대여론이 만만치 않기 때문이다. 특히 특정 단지에 대한 종 상향은 자칫 다른 단지와의 형평성 문제도 낳을 수 있다. 실제로 서울시는 이 같은 부담 때문에 지금까지 강남권 대형 단지의 종 상향 제안을 받아들인 전례가 없다. 일부에서는 종 상향이 별다른 실익이 없다는 주장도 제기된다. 심지어 개별 조합 내부에서조차 반대의 목소리가 나오고 있다. 둔촌 주공아파트의 한 조합원은 "종 상향 문제만 아니면 벌써 본궤도에 올랐을 사업이 몇 년째 제자리걸음을 하고 있다"며 "된다는 보장도 없는 종 상향 때문에 금융비용 부담만 늘었다"고 주장했다.
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