테마상가로 투자자 몰린다

잇따른 부동산안정대책의 여파로 주택시장이 위축되면서 부동산 투자자들이 상가로 발길을 돌리고 있다.

특히 다음달부터 시행되는 임대차보호법으로 예비 창업자들의 상가수요가 크게 늘 것으로 예상, 상가분양시장에 예년에 볼 수 없었던 활기가 넘치고 있는 것이다.

지난해 하반기 공급과잉 여파로 어려움을 겪던 테마상가 분양시장의 경우 최근 동대문 상권을 중심으로 분양과 동시에 높은 계약률을 기록하는 등 활기를 띠고 있다. 사업진행 속도가 더뎠던 기존 분양상가에도 투자문의가 크게 늘고 있다.

동대문주변에 7월부터 분양중인 한 쇼핑몰 분양업체 관계자는 "지난달 부동산 대책 발표 이후에는 청약문의가 평소보다 3~4배가 늘었다 "고 말했다.

◇분양업체들 판촉전 가열 = 최근 프라임산업이 4,000여개 점포로 구성된 '신도림 테크노마트'를 공개입찰 방식으로 공급한 결과, 지하1층 아이스크림 점포는 내정가보다 2배가 넘는 16억7,000만원에 낙찰됐다. 부동산중개업소용 가게의 낙찰가도 내정가 6억6,000만원의 2.4배인 16억1,000만원에 달했다.

동대문 주변에서 공급된 '패션TV쇼핑몰', '동의보감타워' 등 쇼핑몰도 70~80%의 계약률을 기록하고 있다. 지난 4월부터 분양에 들어간 '영등포 점프밀라노'도 현재 계약률이 90%이상에 달한다는 게 분양업체의 설명이다.

이 같은 투자열기는 분양 업체들도 기대이상이라는 반응이다. 보통 테마상가 분양이 6개월~1년 정도 걸리는 것과 비교하면 이례적인 이라는 것.

하지만 전문가들은 최근 분양업체들의 판촉전이 치열해지면서 과열양상이 심화되고 있다고 지적한다. 테마상가는 관리ㆍ임대가 용이해 초보 투자자들에게 유리하지만 상권이 활성화되지 않은 경우 임대수익이 급격히 떨어져 은행이자도 못 건질 가능성도 많아 그만큼 위험도도 높다. 한번 거품이 빠지면 투자수익을 회복하는 속도도 느리기 때문에 분위기에 휩쓸리기 보다는 적정한 수익성이 보장되는 상품에 선별투자 해야 한다는 것이다.

상가114 유영상 팀장은 "일부 업체들은 투자자들을 끌어들이기 위해 현재 계약률을 부풀리기도 한다"며"분양가, 사업진행 상황 등을 면밀히 따져보는 지혜가 필요하다"고 말했다.

◇전국 2만개점포 분양 = 최근 분양 중이거나 분양 예정인 테마상가는 서울지역 15 여 군데 1만700개 점포, 수도권에서는 11곳 3,437개 점포에 달한다. 그 동안 주춤했던 상가분양시장이 회복조짐을 보이면서 기존 상가들도 잔여물량 판촉에 적극적으로 나서고 있다.

서울지역은 라모도, 디오트, 동의보감, 동대문쇼핑몰TV 등 동대문상권에 몰려있다. 점포 800여개와 오피스텔등으로 이뤄진 한방테마상가 ''동의보감을 비롯해 2,400여개 점포를 갖춘 복합패션상가 '라모도' 등이 분양중이다. 담배인삼공사가 성동지사 부지에 짓는 패션상가 '디오트'도 연말 분양에 들어갈 예정이다.

에쉐르종건은 영등포 신세계백화점 맞은편에 900여개 점포를 다음달초 분양하기로 했다.

㈜인평도 양재IC인근에 연면적 5만평규모에 1,500여개 점포를 갖춘 '하이브랜드'를 다음달 공급한다. 전자 및 리빙제품, 패션 상가가 들어서며 점포 평균면적이 10평정도로 넓은 편이다. 분양가는 2층 기준으로 평당평균 1,000만~1,5000만원 선이다.

수도권은 안산고잔에서만 '네스앙스', '사바(SAVA'), '스타맥스타워', '키즈타운' 등 4곳이 집중 공급된다. 4곳의 점포수만 2,700여 개에 달한다.

지방에서도 대전, 부산 등 광역시를 중심으로 8곳에서 총 5,244개 점포가 분양중이다.

테마상가 투자 주의점

대표적인 '고위험 고수익' 부동산인 테마상가는 우선 상권형성 가능성 및 사업진행 정도를 따져보는 것이 중요하다. 개점 이후에도 상권이 형성되지 않거나 사업부지를 확보하지 못해 건립자체가 장기화될 경우 투자자들이 큰 피해를 볼 수 있기 때문이다.

시행사의 사업경험이나 마케팅 능력에 대한 정보를 얻는 것이 필요하다. 시행사가 마케팅, 관리능력이 부족하면 상권이 조기에 활성화되지 못해 슬럼화 되는 경우가 많이 발생한다.

또 사업부지에 대한 권리관계를 미리 파악하는 것도 잊지 말아야 한다. 현행법상 사업대상 필지의 30%이상 동의를 얻어야 건축심의를 받을 있기 때문에 필지매입 및 확보가 미흡할 경우 건물건립이 지연되거나 아예 사업이 무산될 가능성도 있기 때문이다.

투자자들은 등기부등본을 확인해 필지 권리의 변경시기, 시행사의 권리관계를 확인해 볼 수 있다.

주변 상권과의 조화도 중요하다. 동대문의 경우 패션에, 남대문은 아동복ㆍ악세서리 등의 특정업종이 주류를 이뤄 주변 상권특징에 맞는 상가를 골라야 한다. 단순히 전문상가보다 위락시설이 갖춰진 복합쇼핑몰이 유리하다. 10~30대까지 다양한 계층의 고객을 끌어들이기 위한 엔터테인먼트 시설을 제공하는 곳이면 유망하다.

분양가도 주변에 이미 공급된 쇼핑몰과 최초 분양가, 임대료 등을 비교해 적정한지 고려해야 한다. 상가는 투자수익률에 따라 상품가치가 결정돼 최초 매입가격이 지나치게 높을 경우 적정 수익률을 보장 받을 수 없다.

박현욱기자