[버블세븐지역 집값 전망은] 골은 깊은데…산도 높을까

"급반등 힘들어… 호재 있는곳 노려라"

작년부터 약세 지속… 송파·목동·용인 하락폭 최대

종부세기준 상향·DTI등 규제완화 전까진 약보합세

가격만 보고 접근 말고 개발예정지 위주로 투자를

지난해 이후 지속적인 약세를 보이고 있는 ‘버블 세븐’ 지역에 입주 및 분양 물량이 쏟아지고 있어 앞으로의 집값 동향에 관심이 쏠리고 있다. 전문가들은 강남구, 서초구, 송파구 등 강남권과 용인, 분당 등 경기 남부 지역은 시장 상황이 다르긴 하지만 대체적으로 종합부동산세 기준 및 양도세, 총부채상환비율(DTI), 주택담보인정비율(LTV) 등의 완화가 이뤄지기 전에는 급격한 회복세를 보이긴 힘들 것으로 전망하고 있다.

◇어디가 얼만큼 떨어졌나=강남, 서초, 송파, 목동, 분당, 평촌, 용인 등 버블 세븐 지역은 2007년 이후 전반적인 약세를 보였지만 특히 송파구, 목동, 용인의 하락폭이 크게 나타났다.

부동산정보업체 닥터아파트가 버블 세븐 지역 57만여 가구의 2007년 이후 아파트 매매가 변동률을 조사한 결과에 따르면 2007년 초에 1억원을 주고 산 집은 강남 9,880만원, 서초 9,910만원, 송파 9,250만원, 목동 9,280만원, 분당 9,820만원, 평촌 9,870만원, 용인 9,520만원으로 평균 3.5% 가량 하락했다.

스피드뱅크가 버블 세븐 지역 56만여 가구를 대상으로 조사한 결과에서도 비슷한 결과가 나왔다. 강남, 서초의 경우 2007년 초 1억원 이던 주택은 각각 9,903만원, 9,826만원으로 비교적 하락폭이 적었고 송파, 양천(목동)은 9,423만원, 9427만원, 분당, 평촌, 용인은 9,704만~9,753만원으로 집계됐다. 같은 기간 서울은 평균 3.7% 올랐고 경기 지역은 1.8% 올랐다.

버블 세븐 지역은 전체 평균으로 보면 큰 폭의 하락이 없었지만 개별 단지로는 10%이상 떨어진 곳도 많았다.

부동산뱅크가 버블 세븐 지역 1만2,300여 가구를 대상으로 지난 3년간 최고가와 최근 시세(6월13일 기준)를 비교한 결과 아파트 가격이 10% 이상 하락한 곳은 전체의 1.2% 가량인 148가구로 집계됐다. 지역별로는 용인이 88가구로 가장 많았고 송파 23가구, 강남 14가구 순이었다.

◇규제 완화 전까진 상승 반전 어려울 듯=강남 및 용인, 분당의 집값 하락을 주도하는 아파트는 매매가 6억원 이상의 고가 아파트들이어서 규제가 완화되기 전엔 상승 반전이 힘들 것이란 전망이 대부분이다. 이들 아파트는 DTI, LTV 때문에 투자 수요가 줄면서 가격이 약세를 보이고 있는데 하반기에도 이들 규제가 그대로 남아있게 되면 상황이 크게 달라질 수 없기 때문이다.

고준석 신한은행 부동산재테크 팀장은 “종부세 기준 상향조정이나 대출 규제 완화 등이 나오지 않는다면 시장은 약보합세를 보일 것으로 예상된다”며 “강남의 경우 재건축 규제 완화에 대한 기대감 때문에 떨어지진 않고 있지만 경기 남부 지역 대형 평수는 투자 수요가 뒷받침돼야 하는데 종부세 부담 때문에 매물이 나오고 있어 약세가 지속될 가능성이 있다”고 말했다.

김학권 세중코리아 대표도 “소형 아파트는 실수요자가 있어서 문제 없지만 중대형 아파트는 규제 완화가 없으면 사람들의 관심이 돌아서기 쉽지 않아 보인다”고 말했다.

여기에 올 하반기 강남권에서 잠실주공 1, 2단지, 잠실시영 등 대규모 단지의 입주가 예정돼 있고 용인에서 분양 물량이 이어지고 있는 점도 상승 반전을 어렵게 하는 요인으로 꼽힌다. 다만 오는 9월 예정돼 있는 광교신도시가 높은 인기를 끌 경우 주변에 어떤 영향을 미칠 지가 관심거리다.

◇개별 호재 중심으로 접근해야=여러 규제 때문에 집값이 10% 이상 떨어지는 아파트가 속출하고 있지만 가격만 보고 접근하기 보다는 호재가 있는 지역을 중심으로 접근하라고 조언했다.

강민석 메리츠증권 부동산금융연구소 수석연구원은 “지난 2004년 서울과 지방의 집값 흐름 동조화 현상이 깨진 데 이어 지난해 이후에는 서울에서도 강남과 강북이 차별화된 모습을 보이고 있다”며 “시간이 흐를수록 시장 분위기에 따라 같이 오르고 떨어지기 보다는 개발 호재가 있는 곳 중심으로 상승하는 현상이 나타나고 있다”고 말했다.

이 때문에 같은 버블 세븐으로 묶여있다 하더라도 앞으로의 시장 상황은 다르게 나타날 것으로 예상된다. 강남권의 경우 재건축 규제 완화가 가시화될 때, 용인 등 경기 남부는 용인~서울 고속도로 개통 등의 교통 개발이 마무리될 때쯤 다시 반등할 가능성이 높을 것으로 전문가들은 내다봤다. 반면 목동, 평촌 등은 별다른 개발 호재가 없어 반등 시기를 예상하기 어렵다는 지적이 많았다.

박홍재 스피드뱅크 연구원은 “버블 지역이 전반적으로 동반 약세를 보이고 있지만 가격이 회복될 수 있을지, 더 빠질 지는 호재 여부에 따라 달라질 수 있다”고 말했다.