양도세 감면 혜택 끝나면 뜨는곳은 어디?

서울 재개발·재건축에 분양 열기 옮겨붙는다

입지·투자가치 등 매력적…수요자 몰릴듯

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양도세 감면 혜택 끝나면 뜨는곳은 어디?

서울 재개발·재건축에 분양 열기 옮겨붙는다입지·투자가치 등 매력적…수요자 몰릴듯

김상용기자 [e-mail]

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『 지난 1년간 수도권 아파트 신규분양 시장이 활기를 띤 배경에는 '양도소득세 감면' 혜택이 있었다. 취득후5년간 과밀억제권역은 60%, 비과밀억제권역은 100%까지 양도세를 물지 않아도 된다는 것은 시세차익을 노리는 투자자들에게는 더없이 좋은 메리트였기 때문이다.

하지만 이 같은 정책적 호재 없이도 끊임없이 수요자의 주목을 받아온 곳이 있다. 바로 서울 재개발ㆍ재건축 아파트다.

다른 지역과 같은 과밀억제권역임에도 서울은 양도세 감면대상에서 제외됐던 곳이다. 그럼에도 서울 재개발ㆍ재건축 아파트가 지난해 내내 높은 청약률을 기록하며 인기를 끌었던 것은 그만큼 탄탄한 실수요가 뒷받침되고 있다는 것을 반증한다.

전문가들은 오는 2월11일 양도세 한시감면 혜택이 끝나면 분양시장 차별화도 본격화할 것으로 내다보고 있다. 수도권내 인기 지역과 비인기 지역의 차별화가 본격화될 수 밖에 없다는 것이다. 이때문에 입지와 브랜드ㆍ단지규모ㆍ교통여건 등 대부분의 요건을 모두 갖춘 재개발ㆍ재건축 아파트의 인기 역시 더욱 치솟을 전망이다.

박원갑 부동산1번지 대표는 "양도세 감면 조치로 그동안 상당수 투자수요가 인천ㆍ경기지역 분양시장으로 분산된게 사실"이라며 "이 같은 혜택이 사라지면 결국 수요가 서울의 주요 재개발, 재건축 구역으로 몰릴 가능성이 높다고 말했다.

올해 서울에서 분양이 예정된 재개발ㆍ재건축 단지의 입지여건과 투자가치를 살펴본다. 』

● "상반기 블루칩은 흑석·왕십리 뉴타운"

왕십리2구역 내달 509가구 일반분양

마포·용산등 재개발 물량도 상반기에

한강 이남선 역삼·둔촌 등 재건축 관심

"가격 흐름 주시하며 길목서 노려볼만"

’머니 무브(Money move)에 대비하라’

양도세 감면 혜택 조치 만료(2월 11일)로 투자 수요와 실수요들이 서울 지역의 주요 재개발ㆍ재건축 구역으로 옮아갈 가능성이 높아지면서 ‘투자자금의 이동’에 관심을 높여야 할 것으로 보인다. 양도세 감면 조치 종료로 분양시장이 ‘투자수요’에서 ‘실수요’ 위주로 급격히 재편될 가능성이 높기 때문이다. 특히 최근의 집값 흐름이나 향후 수급상황을 감안한다면 서울 지역이 기타 수도권 지역보다 훨씬 가격 상승 기대감이 큰 상황이다.

이때문에 전문가들은 서울 지역내 재개발 아파트의 일반 분양과 조합원 지분을 눈여겨 볼 필요가 있다는 분석을 내놓고 있다.

이영진 닥터아파트 리서치센터 소장은 “지난 해 분양 예정이던 서울 지역의 주요 재개발ㆍ재건축 아파트 중 상당수가 조합 내부 사정과 건설사의 분양 전략 등으로 분양 시기가 올 상반기로 미뤄진 상태”라며 “재개발ㆍ재건축 아파트의 가격 흐름을 주시하며 길목을 지키는 전략이 필요한 때”라고 강조했다.

특히 수요가 몰릴수록 일반분양분의 경쟁은 치열해질 수 밖에 없고 서울 외 수요자들은 사실상 서울시내 인기 재개발ㆍ재건축 아파트 청약 기회조차 없는 만큼 조합원 분양권 매입을 통해 내집마련을 노리는 것도 방법이다.

◇상반기 블루칩은 흑석ㆍ왕십리 뉴타운= 뉴타운 구역 중에서 올 상반기 분양 예정인 구역은 왕십리 뉴타운 2구역과 흑석뉴타운 4ㆍ6구역 등이다.

왕십리뉴타운에서는 2구역이 가장 처음으로 분양하게 된다. 오는 3월 분양 예정으로, 단지 규모는 1,148가구이며 이중 일반 분양분도 509가구에 이르기 때문에 그만큼 로열층 당첨가능성도 높다. 대림산업과 현대산업개발, GS건설, 삼성물산 등이 공동 시공한다. 일반 분양가격은 3.3㎡당 2,000~2,100만원 수준에 책정될 것으로 예상되고 있다. 전용 84㎡형의 일반 분양 가격은 6억6,000만원 안팎인 반면 조합원 분양권(추가분담금 포함)은 현재 6억원에도 매물이 나와 있다. 일반 분양분이 통상적으로 저층 위주인 점을 감안할 때 차라리 조합원 분양권이 저렴해 이들 물건을 매입하는 것이 오히려 유리할 수 있다.

흑석 4구역의 경우 일반 분양가가 3.3㎡당 2,100~2,300만원선으로 예상돼 전용 84㎡형은 평균 6억8,000만원선에 가격이 결정될 것으로 인근 중개업소 관계자들은 점치고 있다. 조합원 물건(추가분담금 포함)은 이보다 4,000만~5,000만원 높은 7억2,000~7억3,000만원선에 시세가 형성돼 있다. 다만 흑석 4구역은 조만간 조합원들의 동호수 추첨이 예정돼 있어 추첨 이후 저층 배정을 받은 조합원 물량이 쏟아질 경우 저가 매수하는 전략도 구사할 필요가 있다.

흑석 6구역의 일반 분양가 역시 4구역과 비슷한 수준에 책정될 전망이다. 전용 84㎡형의 조합원 입주권은 6억6,000~6억7,000선으로 4구역보다 다소 낮게 형성돼 있다. 6구역은 지난 2007년말부터 분양 시기를 조율했지만 철거가 지연되면서 오는 5월 분양될 것으로 보인다.

◇마포ㆍ금호ㆍ용산 재개발 물량도 상반기에= 신공덕 재개발 6구역과 금호 17구역ㆍ국제빌딩 3구역 등의 알짜 재개발 물량도 주목할만 하다. 이들 물량은 서울의 중심부에 위치해 있는 데다 추가 가격 상승 여지도 높다는 것이 전문가들의 진단이다.

용산 국제빌딩 3구은 4월중 일반 분양이 실시된다. 동부건설이 시공하는 주상복합아파트로, 전체 128가구 규모이며 주택형은 공급면적 기준 155~216㎡형 등 중대형으로 구성돼 있다. 이 구역은 투자자들의 인기가 높아 매물로 나온 조합원 분양권이 없을 정도며 최근에 거래된 조합원 입주권이 3.3㎡당 4,000만원에 달한다. 청약 가점이 높은 수요자들이라면 과감하게 일반 분양분을 노려볼만한 곳이다.

성동구 금호 17구역의 경우 오는 3월 일반 분양 예정인 단지로, 단지 규모가 497가구다. GS건설이 시공하며 주택형은 84~140㎡형이다. 일반분양가는 2,000~2,100만원 안팎이 될 것으로 예상되고 있다. 전용 84㎡형 조합원 입주권은 6억2,000~6억3,000만원 수준으로 왕십리뉴타운과 비슷한 수준이다.

삼성물산이 올 상반기 분양 예정인 옥수 12구역은 한강변에 위치하고 있어 한강 조망이 가능한 단지로 눈길을 끌고 있다. 1,821가구라는 매머드급 단지라는 점도 메리트다. 다만 일반 분양분이 100가구에 불과하다는 것이 흠. 전용 84㎡형 조합원 입주권이 7억원선에 시장에 나와 있다.

◇한강이남 수요자는 재건축에 주목= 한강 이남에서는 재건축이 상반기 일반분양시장을 주도할 전망이다. 강남구 역삼동과 강동구 둔촌동, 양천구 신월 4동에서 재건축 분양 물량이 나온다. SK건설이 재건축하는 개나리5차 재건축 아파트는 6월 일반 분양 예정으로 단지 규모는 240가구로 비교적 작다. 현재 전용 84㎡형 입주권은 9억~9억2,000만원선에서 매물이 나와 있다. 일반 분양분이 46가구에 불과한 데다 저층 위주로 나올 것으로 예상된다. 조합원 입주권은 거래가 끊긴 상태이다.

강동구 둔촌동에서 대우건설이 분양하는 단지도 재건축 아파트로, 단지규모가 800가구로 비교적 큰 편이다. 3월 분양 예정이며 일반 분양분은 113가구다. 조합원 입주권(전용 84㎡형) 가격은 6억5,000만~7억원선. 주변 단지의 현 시세가 전용 84㎡형이 6억원 수준으로, 신규 분양 단지의 입주권인 점을 감안할 때 가격수준이 그리 높지 않다는게 인근 중개업소들의 평가다.

양천구 신월 4동에서 롯데건설이 재건축한 아파트는 오는 5월경 일반 분양될 것으로 기대된다. 조합원 분양권 가격은 전용 84㎡형 기준으로 4억6,000~4억7,000만원 수준에서 형성돼 있다. 일반 분양 가격도 3.3㎡당 1,400선으로, 조합원 분양권 가격이 일반 분양 가격보다 조금 높은 수준이다.

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