10년전 상속받은 부재지주 농지, 양도세가 걱정인데…

서울에 살고 있는 K씨는 고향인 강원도 춘천에 토지를 소유 중이다. K씨가 보유하고 있는 토지는 10년 전 돌아가신 아버지로부터 물려받은 농지로 인근에 개발호재가 많아 땅값이 계속 오를 것으로 기대된다. 하지만 올해부터 부재지주 농지 등에 대해서는 양도세가 중과된다는 소식에 K씨는 처분시기를 고민하고 있다. 올해부터 다주택 소유자뿐만 아니라 비사업용 토지에 대한 양도세 역시 크게 강화됐다. 즉 부재지주 소유의 농지ㆍ임야 또는 사업에 직접 사용되지 않는 나대지 등을 처분하는 경우에는 양도세율 60%가 적용된다. 장기보유에 따른 특별공제도 사라져 땅값이 많이 오른다 해도 세금을 빼고 나면 실제 수익은 줄어들 수밖에 없다. 따라서 어떤 토지가 양도세 중과세 대상인지 정확하게 알아두는 것이 중요하다. 농지와 임야는 원칙적으로 개인이 농지 소재지의 시ㆍ군ㆍ구와 연접 시ㆍ군ㆍ구에 살거나 경작하는 경우가 아니면 중과세 대상에 해당한다. 다만 ▦가구당 300평 이하의 주말농장용 농지 ▦공유수면매립법에 의해 취득한 매립농지 ▦지난 2005년 12월31일 이전에 취득한 종중 소유 농지 등 농지법에서 소유가 인정되는 토지는 중과가 배제된다. 임야의 경우 영림계획 인가를 받은 임야와 사찰림, 보안림, 군사시설보호구역 내 임야 등 공익상의 이유 등으로 토지의 이용에 제한이 있으면 중과세 대상에서 빠질 수 있다. 장기간 보유한 농지와 상속 농지 등은 중과세의 불이익 적용을 일정기간 유예받을 수 있으므로 잘 활용할 필요가 있다. 즉 2006년 12월31일까지 20년 이상 보유한 농지와 임야는 오는 2009년 12월31일까지 양도하는 경우 중과세 대상에서 배제된다. 또한 상속받은 농지와 임야는 상속일로부터 3년 이내에 팔면 중과세 대상에서 제외된다. 2006년 12월31일 이전에 상속받은 농지와 임야도 2009년 12월31일까지 양도하는 경우에 한해 중과가 배제된다. 따라서 K씨는 비록 부재지주에 해당하고 상속일로부터 3년이 경과했지만 2009년까지 상속 농지를 처분하면 중과세를 피할 수 있다. 즉 일반세율(9~36%)을 적용받고 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 있다. 반면에 중과세율 적용 유예기간이 끝나는 2009년 말 이후에 팔면 장기보유 등에도 불구하고 세부담이 급증하게 되므로 처분시기에 유의해야 한다.