[커버스토리] '대체 투자처' 수익형 부동산 뜬다

상가·오피스텔등 수익형 부동산, 아파트 대체 투자처로 뜬다

아파트 분양시장 양도세 감면… 내년 2월11일 종료 앞두고 주목

대출 규제서도 자유로워 매력적… 업무형 오피스텔등 관심 가져볼만

강남 브라운스톤 레전드

중랑 쌍떼르시엘

성신여대역 코아루

'수익형 부동산의 시대는 다시 올까'

내년 2월 11일 양도세 감면 혜택 종료를 앞두고 아파트 시장에서는 '밀어내기' 분양이 한창이다.

12월 전국 분양물량이 4만 가구에 육박하고, 광교 등 수도권 인기 신도시에서는 수십 대 1의 청약경쟁률이 나오고 있다.

하지만 세제감면 혜택 종료 후의 아파트 분양시장 전망은 밝지 않다. 체감 경기가 아직 완연히 회복됐다고 보기 어렵고, 수도권 곳곳에서 새 아파트의 분양가가 너무 올라 벌써부터 수요자들이 부담을 느끼기 시작했다. 기존 아파트 거래 시장은 대출 규제로 이미 꽁꽁 막혀 있다.

이 때문에 부동산 시장의 유동성이 신규 아파트 시장을 벗어나 수익형 부동산 시장으로 옮겨올 것이라는 전망도 나오고 있다.

수익형 부동산은 아파트와 달리 세 부담에서 상대적으로 자유롭고 안정적인 임대 수익뿐만 아니라 매각 차익을 동시에 기대할 수 있기 때문에 아파트 대체 투자상품으로 매력이 있다. 아직 저금리 기조가 유지되고 있기 때문에 적절한 규모의 레버리지 효과를 이용한 수익률 창출도 가능하다. 전문가들도 고분양가의 덫에 갖힌 아파트 시장에 대한 과도한 기대감을 버리고 대안 투자처를 찾아야 한다고 주문하고 있다.

"상가·오피스텔 안정적 임대수익 가능하죠"

최근 신규분양 시장의 열기를 끌어올린 가장 큰 힘은 단연 양도소득세 감면 조치다. 취득후 5년간 최대 100%까지 양도세를 감면해주면서 신규분양은 물론 미분양아파트에까지 수요가 몰린 것이다.

하지만 내년 2월11일로 이 같은 혜택이 끝나면 신규분양에 대한 수요자들의 관심도 그만큼 줄어들 수 밖에 없다. 이 때문에 시장의 관심은 과연 부동산 시장의 '뭉칫돈'이 다시 어디로 흘러갈지 여부다.

전문가들은 기존 아파트 거래 시장마저 정부의 대출규제로 침체를 면하지 못하고 있어 대출규제에서 자유로운 상가ㆍ오피스텔 등 수익형 부동산에 다시 투자자들의 관심이 몰릴 것이라는 분석도 제기하고 있다.

실제로 올해 금융위기 한파 속에서도 판교 스타식스 상가가 개인에게 통매각되고, 판교 지역 주공 단지 내 상가 100% 낙찰되는 등 일부 지역에서는 수익형 부동산에 대한 큰손들의 투자 움직임이 보여왔다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는

"올해 하반기 만기가 돌아오는 고금리 예금 등을 비롯한 800조원에 달하는 시중의 부동자금이 주택시장을 대체할 다른 투자처로 흘러들 가능성이 있다"고 말했다. ◇ 강남권 저렴한 단지 내 상가 투자해 볼 만

수익형 부동산 상품 가운데 가장 대표적인 상품으로는 역시 상가가 꼽힌다.

상가는 시세차익을 위한 투자보다는 안정적인 임대수익을 목적으로 한다. 이때문에 상권ㆍ입지 분석과 함께 구체적인 목표 수익률을 세우는 것이 중요하다.

현재 상가업계에서는 상가의 목표 수익률을 서울 강남 지역의 경우 연 5~6%, 수도권 외곽 신도시는 연 7~8% 정도를 잡고 있다. 가장 상권이 발달된 강남의 목표 수익률이 오히려 낮은 것은 시세상승에 대한 기대감이 큰 이 지역의 특성 때문이다.

상가업계의 한 관계자는 "지방의 상가는 수익률이 오히려 수도권 보다 높지만 몇 년 후에 비교해보면 자산가치 때문에 오히려 강남 상가의 수익률이 훨씬 커지는 경우가 많다"며 "투자자들이 낮은 수익률을 감수하고라도 강남권 상가 투자를 고집하는 것도 이때문"이라고 말했다.

하지만 현재 강남권 상가시장도 금융위기 이후 권리금 약세와, 임대료 하락, 공실의 증가 등 총체적인 어려움을 겪고 있다는 점에 유의해야 한다. 전문가들은 강남권 입지에서도 분양가가 저렴한 상가에 초점을 맞춰야 한다고 입을 모으고 있다.

최근 상가 시장에서는 과도했던 분양가 군살을 빼고 현실적인 가격에 분양되는 상품이 꽤 있는 편이다. 역삼동에 위치한 강남프라자 지하 1층의 경우 3.3㎡당 분양가가 1,300만원 대에 나왔다. 이는 강남 3구내 해당 층의 평균 분양가격인 2,125만원의 약 60%선에 불과한 금액이다.

강남구 남부터미널역 블루핀타워 1층 3.3㎡당 분양 기준가도 3,050만원 선이다. 역시 강남 3구의 1층 평균 분양가 5,841만원의 절반 정도에 불과한 금액이다. 강남구 삼성동의 브라운 스톤레전드 2층의 3.3㎡당 분양가도 1,920만원대로 강남 3구 2층 평균 분양가보다 약 40%정도 낮다. 상가뉴스레이다 선 대표는 "전통적으로 인기가 높은 강남권 상가는 분양가가 높아 수익률을 극대화하기 어렵기 때문에 가격 경쟁력을 갖춘 상가를 찾는 노력이 필요하다"고 말했다.

◇ 역세권 업무형 오피스텔 투자 관심 가져 볼 만

수도권 일대 전셋값이 급등하는 등 전세난으로 인해 중소형 오피스텔에 대한 관심도 부쩍 높아졌다. 전세를 구하지 못한 20~30대 젊은층이 출퇴근이 편한 역세권 오피스텔로 눈길을 돌리고 있는 것이다. 여기에다 정부가 전세 대책에서 오피스텔 규제를 대폭 완화한 것도 오피스텔 투자 매력을 크게 높이고 있다.

오피스텔은 업무형과 주거형으로 나뉜다. 업무형 오피스텔은 주로 면적이 33㎡ 정도의 소호 사무실 또는 싱글족을 위한 직ㆍ주 근접형 베드룸 형태다. 반면 주거형 오피스텔은 아파트 대체 수요로 욕조와 베란다만 없을 뿐 평면구성이 일반 아파트와 비슷한 것이 특징이다.

임대를 통한 투자 수익 모델로는 도심 및 부도심의 역세권 업무형 오피스텔을 특히 관심을 가져볼 만하다. 벤처 등 소규모 기업들의 수요가 꾸준하고, 월세 인상분에 대해서도 기업이나 도심권 수요층의 경우 크게 민감하지가 않기 때문이다.

오피스텔은 분양물량이 많지는 않지만 내년 상반기 서울 용산ㆍ인천 청라 등 수도권 요지에서 공급이 이뤄질 예정이다. 동부건설은 국제빌딩 3구역을 재개발한 주상복합에서 내년 3월쯤 오피스텔 207실을 공급한다. 인근 전자상가, 백화점 등 상권이 활성화돼 있다. 우미건설도 내년 청라지구에서 주상복합 및 오피스텔을 분양할 예정이다. 오피스텔은 89㎡형 450실로 구성된다.

오피스텔에 투자할 때는 몇 가지 유의할 점이 있다. 아파트 시장에서는 로열층 아파트가 환금성이 뛰어날 뿐 아니라 전세도 잘 빠져 분양가도 높고 프리미엄이 높게 형성되지만 오피스텔의 경우 셈 법이 약간 다르다는 것이다. 저층일 경우 아파트와 마찬가지로 분양가는 저렴하지만 임대료 차이는 고층과 별 차이가 나지 않는다. 때문에 실제거주가 아닌 임대목적의 오피스텔을 구입할 때는 굳이 비싼 가격에 조망권이 훌륭한 상층부를 분양 받을 필요가 없다.

박상언 유앤알컨설팅 대표는 "업무용 오피스텔을 이용하는 사람들은 오히려 이동이 편리한 저층을 선호하는 경우도 많기 때문이다. 임대를 목적으로 한다면 저층에 위치해 있는 오피스텔을 공략하는 것이 더 높은 수익률을 거두는 좋은 방법"이라고 말했다.

다만 오피스텔은 수익률 자체는 연 8%대로 높지만 시세차익은 중소형 아파트 등 일반 주택상품보다는 크게 낮다는 점을 염두에 둬야 한다.

■ 투자 최대변수는 내년 금리인상 가능성
"은행대출 의존도 최대한 낮춰야" 내년 수익형 부동산 시장에서 최대 변수는 정부의 '출구전략' 선택여부와 이에 따른 금리인상 가능성이다. 금리 인상은 수익형 부동산의 투자 매력을 떨어뜨리는 대표적인 요인이기 때문이다. 금리가 인상되면 대출금리도 상승하게 되는데 레버리지 효과에 기댄 공격적 부동산 투자는 이자부담 증가로 자칫 난관을 맞게 될 가능성도 있다. 자금계획에 차질을 빚는 것은 물론 금리인상 분을 임차인에게 전가할 경우 공실의 위험성도 높아질 수 있으므로 주의해야 한다는 것이다. 특히 상가 등 수익형 부동산의 경우 계약기간이 최소 1~2년이라는 점을 고려할 때 임대료 상승 속도가 금리 상승 속도를 따라가지 못할 가능성이 크기 때문에 금리 상승이 현실화되면 수익률이 떨어질 수 있다. 전문가들은 수익형 부동산에 투자할 경우 은행 대출 의존도를 최대한 낮출 것을 것을 주문하고 있다. 현재 업계에서는 상가 등 수익형 부동산에 투자하는 사람들이 대출 의존도를 평균30% 수준으로 파악하고 있다. 하지만 향후 금리인상에 따른 대출 이자액 상승 등을 감안할 경우 대출 의존도를 20% 정도 수준까지 낮추는 것이 바람직하다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 "저금리 상태에서는 대출을 통한 조달자금의 폭이 클수록 수익률이 극대화되는 효과가 나타나지만 금리가 상승하면 수익률을 오히려 반감시키는 현상이 나타날 수 있다"며 "되도록 자기 자본을 기반으로 안정된 투자를 하는 것이 바람직하다"고 말했다.