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서울 강남 재건축 아파트는 부동산 시장의 바로미터다. 투자성이 강한 강남 재건축 아파트는 집값 상승기에는 가격이 가장 많이 오르고 반대로 하락기에는 낙폭이 가장 크게 나타난다. 경기 상황에 따라 변동폭이 크기 때문에 부동산 시장의 과열ㆍ냉각 상황을 알 수 있는 표준으로 인식된다. 지난 2000년대 중반 3.3㎡당 가격이 5,000만원에 육박했던 강남 재건축 아파트는 2008년 글로벌 금융위기 이후 내리막길로 들어서 올해 들어 2,000만원대로 주저앉았다. 워낙 가격 낙폭이 크다 보니 부동산 시장의 관심은 강남 재건축 아파트 값의 저점이 어디냐에 모아진다.
강남 재건축 아파트 가격은 더 떨어질까. 아니면 지금이 매수 시점일까. 강남권 재건축 아파트의 향후 가격 전망과 투자 가치를 짚어본다.
◇매도 호가 오르고 거래도 증가세=최근 개포주공1단지가 소형 아파트를 30% 이상 짓는 정비계획안을 서울시에 제출하면서 재건축의 가장 큰 걸림돌이었던 소형 의무비율 논란이 일단락됐다. 여기에 한시적이지만 취득세 감면 조치가 시행되고 '집값 바닥론'이 슬슬 힘을 얻어가면서 강남권 재건축 아파트의 가격이 반등하고 거래도 조금씩 살아나고 있는 추세다. 특히 추석 연휴를 전후로 호가가 5,000만원 가까이 오른 재건축 단지도 나타났다.
16일 업계에 따르면 8월 호가가 5억7,500만원이었던 개포주공 1단지 전용면적 36㎡형이 최근 6억1,000만원에 거래됐다. 1단지가 30%룰을 받아들인다는 소식이 전해지면서 호가가 지난달에 비해 2,000만~3,000만원가량 올랐다. 1주일에 1~2건에 불과하던 거래도 이달 들어 1단지에서만 10건을 넘었다.
3ㆍ4분기에 8억7,000만~9억원선이었던 잠실주공5단지 82㎡형은 최근 9억2,000만원에 거래됐다. 7월에 5건, 8월에 6건이던 거래 역시 취득세 감면 혜택과 초고층 건축안이 발표된 9월에는 15건으로 늘었다. 이주가 시작된 가락시영도 8월에 5억원선이었던 45㎡형이 추석 전후로 5억3,000만원으로 올랐다가 최근 들어 5억2,500만원선에 시세가 형성돼 있다. 둔촌주공1단지 59㎡형도 추석 전에 5억1,500만원에 거래됐지만 10월 들어 5억3,000만원에 거래됐고 지금은 호가가 5억4,500만원까지 올랐다.
이처럼 강남권 재건축 아파트 값이 오르고 거래가 늘어난 것은 9ㆍ10대책으로 취득세 감면 혜택이 주어지면서 저가 매물을 잡으려는 수요가 증가했기 때문으로 분석된다. 다만 저가 매물이 거래된 후 잠실주공5단지와 개포주공 등은 다시 관망세를 보이고 있어 반짝 거래를 우려하는 목소리도 있다. 김규정 부동산114 리서치센터장은 "9월 말부터 소폭 오름세를 보이고 있는 것은 주목할 만한 부분"이라면서 "10월 거래시장의 수요 심리 변화와 가격 동향을 지켜봐야겠지만 추가 하락 없이 당분간 보합세를 유지한다면 집값이 바닥을 다지고 있다는 징후로 읽힐 수 있을 것"이라고 진단했다.
◇지금이 저가 매수 기회…과도한 대출은 금물=강남 재건축 아파트 가격이 최근 소폭 반등했지만 현 수준을 유지할지에 대해서는 의견이 엇갈린다. 반등 이후 추가 매수세가 따라 붙지 않고 있어 연말 세제 혜택이 끝나면 추가 가격 하락과 거래 감소로 이어질 것이라는 전망이 여전하다. 이남수 신한은행 부동산팀장은 "정부가 취득세 감면 조치로 집값 추가 하락은 겨우 막았지만 가격이 반등할 만한 요인이 별로 없다"며 "내년에 새 정부가 출범하더라도 부동산 경기 부양책을 내놓기 힘든 상황이어서 당분간 강남 재건축 아파트 값은 횡보하거나 다시 소폭 하락할 가능성이 높다"고 말했다.
반면 강남 재건축 아파트 값이 바닥에 근접했다는 진단도 나온다. 다수의 강남권 재건축 아파트 가격이 최근 수년 동안 가장 바닥이었던 2008년 글로벌 금융위기 때 가격대에서 움직이고 있는 가운데 일부 단지의 경우 당시 가격 보다 상승하는 곳이 속속 생겨나고 있기 때문이다.
2008년 11월 6억4,000만원이던 가락시영2차 57㎡형은 현재 6억4,500만원에 시세가 형성돼 있고 반포주공1단지 73㎡형은 같은 기간 8억5,000만원에서 10억6,000만원까지 올랐다. 이영호 닥터아파트 리서치연구소장은 "고점 대비해서는 가격이 덜 내렸지만 2008년 저점과 비교하면 현재 강남 재건축 아파트 값이 바닥에 근접한 수준"이라면서 "대내외적인 불확실성 때문에 매수세가 붙지 않고 있지만 저점을 지나고 있다고 판단된다"고 말했다.
집값 전망은 다소 엇갈리지만 전문가들은 대세 상승과 추가 급락은 없을 것이라는 데 의견을 같이한다. 따라서 투자 가치가 많이 떨어지긴 했지만 지금이 저가 매수할 수 있는 기회라는 주장이 나온다. 강남권 재건축 단지는 학군 등 인프라가 잘 갖춰져 있기 때문에 항상 대기수요가 있어 사업 추진속도가 빨라지거나 긍정적 시장 상황과 맞물리게 되면 가격이 상승할 가능성이 있기 때문이다. 양지영 리얼투데이 팀장은 "가격이 예전 최고가 대비 많이 떨어졌고 올해까지 한시적으로 취득세 인하 혜택이 있기 때문에 투자의향이 있다면 지금이 적기"라며 "최근에는 매수자가 협상 우위에 있기 때문에 흥정을 통해 추가적으로 가격을 낮출 수도 있다"고 말했다.
이남수 팀장은 "지금 재건축 아파트에 투자하려면 현 시세와 함께 앞으로 추가될 분담금 규모도 감안해 보수적으로 접근해야 한다"며 "재건축 사업이 지연될 경우 이자 부담이 늘어날 수 있기 때문에 과도한 금융 레버리지를 일으키는 것은 피하고 자기 자본 위주로 투자해야 한다"고 조언했다.
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