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"저점을 지났다. 앞으로 오를 일만 남았다." "아직 바닥을 치지 않았다. 더 떨어질 것이다."
집값에 대한 전망이 엇갈리고 있다. 이미 바닥을 치고 올 하반기나 내년 초부터 본격적으로 반등할 것이라는 시각과 내년까지 하락세가 이어질 것이라는 전망이 충돌하고 있다.
낙관론자들은 매매가격 대비 전셋값이 많이 올랐고, 주식시장이 회복되는 등 선행지표가 좋아졌기 때문에 집값이 오를 가능성이 있다고 본다. 상반기까지는 침체가 이어지다 하반기부터 회복세로 전환할 것이란 설명이다. 반면 비관론자들은 실물경기가 침체되고 서울시의 재개발ㆍ재건축 억제 정책으로 주택공급이 위축되는 등 시장의 불확실성이 커진 상태여서 집값 상승의 모멘텀이 부족하다고 전망한다.
전문가들의 의견을 종합하면 대체적으로 올해까지는 주택시장의 침체가 지속될 것이라는 전망과 중장기적으로 집값이 폭락하거나 급등할 가능성은 적다는 의견이 우세하다. 이에 따라 전문가들은 내집 마련을 고민하는 실수요자의 경우 무작정 집값이 더 떨어질 것으로 보고 구입을 마냥 미루기 보다는 보다는 분양가가 주변보다 저렴한 수도권 택지지구를 적극 공략할 필요가 있다고 조언한다. 투자자들은 희소가치가 있는 서울 강남권 재건축 아파트나 임대수요가 탄탄한 역세권 오피스텔과 도시형 생활주택을 눈여겨 볼 필요가 있다.
◇수급 불균형 심화되면 반등 가능성도= 올 들어 서울과 수도권의 집값은 약세가 지속되고 있다. 특별한 호재가 없는데다 서울시의 뉴타운 출구전략과 재건축 아파트의 소형평형 확대 정책으로 재개발ㆍ재건축 시장이 위축됐기 때문이다. 부동산114에 따르면 3월 초 서울 강남ㆍ서초ㆍ송파구 등 강남 3구 재건축 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가격은 3,162만원으로 글로벌 금융위기 직후인 2009년 1분기 3,055만원 이후 3년 만에 최저치를 기록했다.
집값 하락세가 지속되면서 거래량도 급감했다. 집값이 더 떨어질 것이라는 기대감으로 매수세가 위축된 탓이다. 올 1~2월 서울지역 아파트 거래량(신고일 기준)은 4,898건으로 지난해 같은 기간 1만1,648건에 비해 58%나 감소했다.
분양 시장도 냉기류가 감돌고 있다. 광교ㆍ한강신도시와 송도국제도시에서 공급된 아파트들은 일부 미달이 속출했다. 그나마 래미안 도곡 진달래와 방배 롯데캐슬 아르떼 등 서울 강남권에서 분양한 아파트가 순위 내 마감에 성공했을 뿐이다. 함영진 부동산써브 실장은 "이들 아파트에 청약자가 몰린 것은 재건축ㆍ재개발 물량인데다 근래 공급이 없었던 강남권에 위치해 희소성이 있었기 때문"이라며 "수도권 주택시장이 살아나기 위한 모멘텀은 여전히 부족한 상태"라고 진단했다.
부동산 시장 침체가 지속되자 정부는 지난해 여섯 차례나 주택거래 활성화 대책을 내놨지만 뾰족한 효과를 거두지 못했다. 올 상반기까지 침체가 지속될 경우 총부채 상환비율(DTI) 규제를 완화하거나 강남 3구에 대한 투지지구지정을 해제하는 등 추가 규제 완화 정책을 내놓을 가능성이 크다. 전문가들은 부동산 시장 침체의 골이 워낙 깊어 이 같은 규제 완화 정책이 나오더라도 시장에 미치는 영향이 크지 않을 것이라고 보고 있다.
하지만 정부의 부도안 규제 완화 정책과 주택 수급 불균형이 맞물릴 경우 집값이 반등할 가능성도 배제하기 힘들다. 부동산정보업체 부동산1번지에 따르면 올해 입주할 주상복합 포함 전국 아파트는 총 183개 단지 12만9,817가구다. 지난해(13만8,677가구)와 비교해 8,860가구가 줄었다. 최근 들어 아파트 대체상품인 오피스텔과 도시형 생활주택 공급이 늘고 있어 지난해 같은 전세대란이 재연될 가능성은 크지 않지만 아파트 공급이 줄어 전셋값이 오르면 매매 전환 수요가 늘고 이는 집값 상승으로 이어질 수 있다. 특히 서울의 경우 박원순 시장의 재건축.재개발 억제 정책이 주택 공급 부족 현상으로 이어질 수 있다는 지적이다. 박재룡 삼성경제연구소 연구위원은 "당분간 집값이 급격하게 상승하거나 하락할 가능성이 크지 않다"면서 "정부의 규제 완화 정책으로 주택 거래가 늘어나면 집값이 반등할 여지는 있다"고 말했다.
◇수도권 신도시ㆍ보금자리주택지구 노려라= 주택시장의 불확실성이 커지면서 내집 마련을 꿈꾸는 실수요자들도 혼란스럽다. 집값이 더 떨어질 것이라는 생각에 주택 구입을 망설이는 경우가 많다.
투자자들도 마찬가지다. 바닥(저점)에서 구입해서 상투(고점)에 팔아야 이익을 극대화할 수 있는데 문제는 저점이 언제인지 모른다는 것이다. 시중에 부동자금이 넘쳐나는데 마땅한 투자처를 찾지 못해 갈팡질팡하는 이유가 이 때문이다.
전문가들은 전셋값이 많이 올라 집값과의 격차가 줄어든 지금이 주택을 구입할 수 있는 적기라는 의견을 내놓고 있다. 가격이 떨어진 급매물을 구입하거나 주변에 비해 분양가가 저렴한 택지지구 아파트를 분양 받을 경우 경기 회복 때 가격이 오르면 시세 차익도 기대할 수 있기 때문이다.
입주 초기인 수도권 신도시의 경우 아직 기반시설이 미비하고 교통도 불편하지만 입주가 어느 정도 마무리되는 시점에는 정주 여건이 향상되고 집값도 분양가를 상회할 여지가 크다. 한강ㆍ별내ㆍ교하신도시는 서울 접근성이 떨어져 미분양이 많이 발생했지만 향후 지하철이나 광역급행버스, GTX(광역급행철도) 등 교통망이 지속적으로 개선될 전망이어서 실수요자라면 눈여겨 볼 필요가 있다.
하남 미사나 강남 세곡 등 강남권에서 나오는 보금자리주택도 노려볼 만 하다. 분양가가 주변 시세의 70~80%에 공급되지만 여전히 저렴하고 기반 시설이 풍부한데다 서울 강남권으로의 접근성이 뛰어난 것이 장점이다. 올 하반기에는 위례신도시에서도 대우건설과 현대건설 등 민간 건설회사의 일반분양이 시작되기 때문에 관심을 모은다.
조민이 에이플러스리얼티 팀장은 "가격이 약세를 보이고 있는 지금이 무주택 실수요자들이 주택을 구입할 수 있는 적기"라면서 "생애 최초 대출을 활용해서 급매물이나 보금자리주택을 적극 공략한다면 전ㆍ월세 부담에서 벗어나 주거 안정을 꾀할 수 있다"고 말했다.
투자가치면에서는 역시 강남권 재건축 아파트가 손꼽힌다. 2월 분양한 강남권 재건축 아파트가 평균 3,000만원 안팎의 분양가에도 불구하고 높은 청약경쟁률을 기록한 것은 그만큼 투자가치가 높기 때문이다. 4월 대치청실아파트를 시작으로 서초 삼익2차아파트, 논현동 경복아파트, 도곡동 동신아파트 등 재건축 아파트 분양이 이어질 예정이다.
아파트 가격이 약세를 보이면서 오피스텔과 도시형 생활주택이 대체투자재로서 인기가 높아지고 있다. 하지만 역세권을 중심으로 분양가가 높아지고 있고, 공급이 늘면서 공실이 발생할 가능성이 있어 투자자들의 보수적인 접근이 필요하다.
조민이 팀장은 "강남권 아파트의 경우 희소성이 뛰어나지만 워낙 분양가가 비싸기 때문에 가격적인 측면을 잘 따져봐야 한다"면서 "오피스텔과 도시형 생활주택의 경우 주변 공급 상황과 분양가를 동시에 고려해야 기대하는 임대수익을 올릴 수 있다"고 조언했다.
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