금융비용 부담 적은 단지·소형 위주 저가 급매물 노릴만

[강남권 재건출 투자 가이드]

개포 주공1단지 소형 의무비율 30% 확정 본궤도에

저밀도 저층 아파트로 대지지분 많아 투가 가치 높아

가격 고점 대비 30~40% 정도 하락… 수익성도 호전

개포지구 5개 단지의 재건축계획안이 확정되면서 강남권 저층 재건축단지에 대한 투자자들의 관심도 다시 커지고 있다. 개포지구 전경. /서울경제DB

개포주공1단지의 소형의무비율이 30%로 확정되면서 개포지구내 5개 저층단지의 재건축이 본궤도에 올랐다. 시영아파트를 포함해 총 1만2,410가구 규모의 개포지구내 5개 저층단지는 재건축을 통해 총 1만5,419가구 규모의 미니 신도시급 주거단지로 재탄생하게 된다. 개포지구가 주목받는 것은 강남권의 마지막 노른자위 땅에 위치한데다 저밀도 저층단지여서 대지지분이 많아 투자가치가 높기 때문이다.

1970년대 말과 1980년대 초에 입주한 강남권 주공아파트는 개포5ㆍ6ㆍ7단지와 잠실5단지, 둔촌3ㆍ4단지 등 일부를 제외하고는 대부분 5층짜리 저층아파트여서 가구수가 적은 반면 대지지분이 많아 무상으로 받을 수 있는 면적이 그만큼 늘어난다. 1990년대까지만 하더라도 대표적인 서민아파트였던 강남권 주공아파트들이 재건축 연한이 도래하는 2000년대 중반 들어 가격이 급등했다. 하지만 올 들어 강남권 재건축 아파트 값이 고점 대비 30~40% 가량 가격이 하락하면서 투자 수익성이 다소 호전됐다는 분석이다.

◇재건축 통해 대부분 지역 랜드마크로 거듭나= 강남ㆍ서초ㆍ송파 등 이른바 '강남3구'에 재건축 추진 단지가 폭넓게 산재해있지만 투자자들의 관심은 단연 주공아파트에 쏠리고 있다. 대부분 저밀도 저층아파트여서 무상지분율이 높아 수익성이 좋기 때문이다.

강남권에서 재건축 대상 주공아파트가 밀집해 있는 곳은 강남구 개포ㆍ도곡ㆍ일원동 일대와 서초구 반포동, 송파구 잠실동, 강동구 둔촌ㆍ고덕ㆍ상일동 등이다. 이들 지역 중 이미 재건축을 완료한 곳도 상당수다. 반포주공2ㆍ3단지를 재건축한 '래미안 반포 퍼스티지'와 '반포 자이'는 십수억원을 호가하는 고가 아파트로 자리매김했고, 잠실주공1~4단지를 허물고 다시 지은 '잠실엘스''리센츠''트리지움''레이크팰리스'역시 3.3㎡당 3,000만원 안팎의 값비싼 아파트로 거듭났다.

현재 진행되고 있는 강남권 주공아파트의 재건축 사업은 지역별로 편차가 있지만 대부분 조합을 설립한 단계이거나 추진위원회 상태에 머물러 있다. 시공사는 대부분 정해진 상태다. 하지만 지난해 10월 박원순 서울시장이 취임한 이후 소형의무비율과 종상향 등을 놓고 밀고당기기를 하면서 사업이 다소 지연됐고, 시공사로 선정된 건설사들이 부동산 경기침체로 사업성이 떨어지자 계약 조건 변경을 요구하면서 일정이 꼬인 곳도 적지 않다.

개포지구에서는 1단지가 유일하게 조합을 설립했지만 워낙 규모가 커 추진위 단계인 2ㆍ3단지의 사업속도가 오히려 더 빠를 것으로 전망된다. 4단지는 지구지정이 이뤄지지 않은 상태다. 통상 조합설립부터 사업승인절차까지 2년 정도 걸리는 것을 감안할 때 이르면 2014년께 첫 착공이 이뤄질 것으로 예상된다.

◇고점 대비 30~40% 가량 가격 하락=강남권 재건축 대상 주공아파트들은 2000년대 들어 가격 급등락을 경험했다. 2000년대 중반 천정부지로 몸값이 치솟았으나 2008년 글로벌 금융위기 이후 가격이 급락했다. 이후 2009년 말과 2010년 초에 다시 가격을 회복했다가 부동산 경기침체가 장기화되면서 현재 대부분 고점 대비 30% 이상 값이 떨어진 상태다.



개포주공1단지 49㎡형은 2008년 초 10억원을 호가했지만 같은 해 말 7억3,000만원까지 빠졌다가 2009년 말 11억원까지 올랐다 현재는 7억2,000만~7억3,000만원선에 거래되고 있다. 인근 행운공인의 한 관계자는 "6억9,500만원에 급매물이 나오고 있지만 거래는 뜸하다"고 전했다.

잠실주공5단지 112㎡형 역시 2006년 13억원까지 올랐던 것이 지금은 8억6,000만~8억7,000만원에 거래되고 있다. 16억원이 넘었던 119㎡형은 10억2,000만원선에 시세가 형성돼 있다. 인근 박사공인의 한 관계자는"수요자들도 가격이 어지간히 빠졌다고 생각하지만 집값이 더 내릴 것이라고 보고 막판에 발을 빼고 있다"면서 "지하철역과 가까운 로열동과 로열층은 구입하려는 수요가 많은 반면 매물이 드물다"고 말했다.

7억7,000만~7억8,000만원하던 고덕주공3단지 59㎡형은 현재 4억9,000만~5억원선에 나온 급매물 위주로 팔리고 있고, 둔촌주공1단지 52㎡형은 4억8,000만~4억9,000만원에 거래되고 있다. 이 아파트는 2010년 초 7억3,500만원까지 올랐었다.

반포주공1단지의 1ㆍ2ㆍ4주구는 저층이면서도 85㎡ 이상 중대형 위주여서 가격이 높게 형성돼 있다. 105㎡형은 15억~16억원, 138㎡형은 18억~19억원, 204㎡형은 29억~31억원선이다.

조민이 에이플러스리얼티 팀장은 "집값이 당분간 보합세를 유지할 가능성이 큰 만큼 사업 속도가 빨라 금융비용 부담이 적은 단지를 눈여겨볼 필요가 있다"면서 "추가 분담금 규모가 없거나 소형 위주로 저가 급매물을 구입한다면 투자 수익도 기대할 수 있을 것"이라고 말했다.