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정부가 발표한 '8ㆍ28 전월세 안정화 대책'의 핵심은 '수익ㆍ손익 공유형' 모기지 도입이다. 사실상 제로에 가까운 초저금리의 정책자금을 지원해 사회초년생이나 전ㆍ월세로 거주 중인 세입자들이 주택을 구입할 수 있도록 하겠다는 파격적 매매 활성화 방안이다. 특히 이 상품은 정부의 '국민주택기금'이 단순 대출이 아닌 주택 구입자와 집값 상승ㆍ하락의 리스크를 공유하는 새로운 개념의 모기지 기법이어서 주목된다.
도태호 국토교통부 주택토지실장은 "전세금보다 저렴한 비용으로 신혼부부 등 실수요자들에게 내 집 마련을 할 수 있는 기회를 제공하는 것"이라며 "집값의 단기 등락은 있겠지만 20년 만기 상품이기 때문에 기금과 수요자 모두 손실은 보지 않을 것"이라고 말했다.
◇수익공유형, 6,000만원이면 2억원 주택 구입 가능='수익 공유형' 모기지는 주택기금에서 집값의 최대 70%(가구당 2억원 한도)까지 연 1.5%의 초저금리로 20년간 대출을 해주되 만기 또는 처분시 발생하는 이익을 기금의 투입비용만큼 상환하는 제도다. 대출금은 1ㆍ3년 거치 원리금 균등분할 상환 방식으로 갚는다.
예컨대 2억원짜리 주택을 사서 20년 뒤 3억원에 판다고 가정해보자. 이 경우 70%인 1억4,000만원까지 대출이 가능하므로 구입자는 6,000만원만 있으면 된다. 대출원리금과 이자 외에 국민주택기금에 나눠주게 되는 이익은 '대출평잔'만큼의 비율이다. 원리금 균등상환 방식이어서 대출평잔은 대출액의 절반인 7,000만원, 즉 집값의 35%다. 결국 주택 구매자는 1억원의 시세차익 중 35%인 3,500만원을 기금에 돌려준 나머지 6,500만원을 시세차익으로 얻게 된다.
단 아무리 수익이 높더라도 기금이 가져갈 수 있는 최대 수익률은 연 5%로 제한된다.
◇손실 공유형, 집값 떨어지면 지분만큼만 손실 부담='손익 공유형'은 수익 공유형과 유사하지만 손실까지 주택구매자와 기금이 함께 책임지는 것이 큰 차이다. 수익 공유형 모기지는 대출은 집값이 떨어지더라도 대출자가 원금과 이자 상환의무를 부담해야 하지만 손익 공유형은 기금 측의 지분에 대한 임대료만 낸다. 임대료는 초기 5년간은 1%, 6년차부터 2%다. 이 때문에 대출이 아닌 지분투자의 성격이 강하다.
일단 기금 지원 한도는 집값의 40%로 수익 공유형보다 훨씬 적다. 수요자가 2억원의 주택을 매입했다고 가정할 경우 대출금액은 집값의 40%인 8,000만원이다.
20년 후 집값이 3억원으로 1억원이 뛴다. 이 1억원은 구매자와 기금이 각각 지분투자 비율,즉 6대4로 나눈다. 반대로 집값이 1억5,000만원으로 하락하게 되면 손실액 5,000만원에 대해서 같은 비율로 나눠 부담한다.
정부는 오는 10월부터 3,000가구의 수익ㆍ손실공유형 모기지 시범사업을 실시할 예정이다.일단 시범사업 대상은 부부합산 연소득 7,000만원 이하인 생애최초주택구입자로 한정한다는 방침이다. 수익ㆍ손실 공유형 모기지의 세부 내용을 문답으로 알아본다.
-취급 금융기관은 어디인가
▲국민주택기금 총괄수탁은행인 우리은행에 한해 취급할 예정이다.
-20년 만기시 처분하지 않을 경우 차익ㆍ손실은 어떻게 평가하나
▲만기 상환시에는 한국감정원 등 갑정평가법인의 실거래가에 기초한 시세 감정을 의뢰할 예정이다.
-기존 생애최초 구입자금 대출자가 이 상품으로 대환할 수 있나.
▲현재 무주택자로 한정하므로 기존 대출자는 이용이 불가능하다. 수익공유형과 손익공유형 상호간 대환도 허용하지 않는다.
-이 제도를 통해 주택을 구입할 경우 취득세ㆍ양도세는 어떻게 부과하나
▲취득세와 양도세는 주택구매자가 모두 부담한다. 기금은 지분만큼 중도상환수수료와 시세차익만 공유한다. 단 20년을 채우지 않더라도 일반주택과 마찬가지로 2년 이상만 보유하면 양도세가 면제된다.
-수익공유형의 경우 원금과 함께 내는 1.5%의 대출이자도 기금의 귀속 한도 5%에 포함되나
▲포함된다. 이 때문에 기금은 이 대출이자를 뺀 나머지 연 3.5%의 수익률 만큼만 처분수익을 더 나눠 받을 수 있다.
-시범사업후 구입자격과 대상자격이 확대되나
▲국민주택기금 상황도 고려해야 하므로 크게 사업대상을 늘리지는 못한다. 신청인 자격 및 상환능력, 입지 등 구입희망 주택의 적격성, 무주택기간 등을 종합적으로 평가할 것이다.
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