[3·30 부동산 후속대책 발표] 주택 담보대출 규제 강화

월급쟁이 강남집 사기 어려워진다

연봉 5,000만원 근로자 투기지역 8억 주택 구입땐

대출 가능금액 내달 5일부터 5,000만원으로 급감

소득 낮을수록 대출액 적어 빈익빈 부익부 우려

연봉 5,000만원 이하의 봉급쟁이는 앞으로 서울 강남, 경기도 분당ㆍ용인ㆍ판교의 고가 아파트를 사기 어렵게 됐다. 금융감독당국이 투기지역 내 6억원 이상 아파트를 구입할 때 담보능력보다는 대출상환능력(소득수준)에 까다로운 잣대를 들이댔기 때문이다.

오는 4월5일부터 투기지역 내 6억원이 넘는 아파트를 구입할 때 연간소득 40% 내에서만 대출을 받을 수 있다. 이에 따라 근로소득자가 주택담보대출을 받을 수 있는 금액이 많게는 80%, 적게는 50% 정도 줄게 됐다. 따라서 웬만한 봉급쟁이는 목 좋은 지역(투기지역)에서 아파트 구입이 사실상 불가능해졌다.

적용대상은 소유권 이전등기일로부터 3개월 이내의 투기지역 소재 6억원 초과 아파트와 주상복합 아파트, 분양권, 재건축 지분을 담보로 하는 가계대출이다. 아울러 판교 분양아파트의 경우도 대형 평수가 주를 이루는 8월분 분양아파트에 대해서는 분양가가 6억원이 넘을 것으로 추정되는 50평형 이상에 대해 봉급생활자들의 담보대출 신청이 사실상 어려워지게 됐다.

이에 따라 투기지역에서 고가 아파트를 사려고 대출을 준비하고 있는 소비자들은 4월5일 이전에 금융회사와 대출계약을 마무리해야 한다. 문재우 금융감독위원회 상임위원은 “4월5일 이전에 은행과 법률상 구속력이 있는 대출계약을 체결하면 규제 대상에서 제외된다”면서 “현재 금융회사에서 대출협의를 하고 있다는 사실 증빙이 ‘전산등록’이므로 대출협상을 하고 있는 고객들은 은행 측과 협의를 서둘러야 한다”고 밝혔다.

신규 대출제한조치가 취해지면 대출규모가 장기상환은 50%, 단기상환은 80% 이상 급감한다. 실제로 현재 투기지역 내 6억원짜리 아파트를 살 때는 은행과 보험사에서 시세의 40%인 2억4,000만원, 저축은행에서 3억6,000만원까지도 대출이 가능했다.

그러나 다음달부터 주택담보대출의 연간 원리금상환액을 연소득으로 나눈 총부채상환비율(DTI) 40% 이내로 대폭 축소된다. 연소득이 5,000만원인 봉급생활자의 경우 만기 3년 일시상환방식으로 대출을 받는다면 대출가능금액은 5,000만원으로 현재의 5분의1 수준으로 크게 줄어든다. 15년 만기의 장기 대출인 경우 대출가능금액이 종전보다 1억6,000만원이나 줄어든다.

연소득 5,000만원인 사람이 투기지역에서 시가 8억원을 초과하는 아파트를 구입하고 단기 일시상환방식의 대출을 받을 경우 대출가능금액은 5,000만원에 불과하다. 이전에는 3억2,000만원까지 대출을 받을 수 있었기 때문에 이번 조치로 인해 2억7,000만원의 담보대출을 얻을 수 없게 돼 다른 수단으로 자금을 마련해야 한다.

특히 연소득이 3,000만원인 사람이 투기지역의 8억원 초과 아파트를 구입할 경우 대출가능 금액은 3,000만원에 불과해 개인소득이 많을수록 유리하고 적을수록 불리하다. 결과적으로 소득이 적은 사람들은 은행에서 대출받을 수 있는 금액이 대폭 줄어 대출로 고가 아파트를 사는 것이 불가능하게 됐다.

이른바 순수 봉급생활자가 서울 강남지역의 6억원이 넘는 아파트를 은행 대출을 받아 구입하는 것이 원천봉쇄된 것이다. 이번 조치는 개인소득이 적은 서민들의 고가 아파트 매입기회를 사실상 불가능하도록 하는 것이어서 서민들의 강남 진출이 불가능해질 것이라는 논란을 일으킬 전망이다.

이에 따라 강남 집값을 잡으려다 이른바 주택시장의 빈익빈부익부 현상을 가중시켜 양극화의 갭을 벌린다는 지적도 있다. 양천식 금융감독위 부위원장은 “금융회사의 담보가액 평가에 의존한 주택담보대출 관행을 해소하는 데 중점을 뒀다”면서 “연봉이 적은 소비자들한테 타격이 가는 측면이 있다”고 인정했다.

일각에서는 낮은 대출금리를 지렛대로 활용해 주택시장으로 돈이 흘러들어오는 것을 봉쇄해 아파트 투기세력을 차단하겠다는 정부의 취지대로 움직이지 않을 것으로 보고 있다. 오히려 서민들이 강남 진출을 막아 아파트 소유에서 양극화를 고착화할 가능성이 높기 때문이다.

양 부위원장은 이번 조치로 서울 강남 진출을 꿈꾸는 사람들의 꿈이 꺾이지 않을 것이냐는 질문에 대해 “연봉 7,000만원 소득자가 10억원짜리 집을 살려면 70% 정도는 자산이 있어야 한다”면서 “3억원 정도를 대출받으면 가능할 것이고 실수요자에 대한 지원에는 부족한 점이 없을 것”이라고 답했다. 비정상적인 부동산 투기를 방지하기 위한 불가피한 조치이라는 점을 한층 강조한 것이다. 아울러 소득이 없는 자녀나 일가친척 명의로 아파트 투기를 하는 행위도 어려워지게 됐다.

자녀 교육을 위해 부득이 강남 진출을 원하는 부모의 경우 최대한 연소득을 부풀려야 할 형편이다. 연소득 개념이 들어감에 따라 자신의 소득이 많다는 것을 밝히는 기현상이 발생하면서 정부의 입장에서는 얼떨결에 추가 소득원을 찾아내는 부수효과를 얻을 것이라는 해석도 있다.

소비자들은 연소득을 입증하기 위해 근로자소득원천징수영수증ㆍ소득금액증명원ㆍ연금증서 등 공공성이 강한 기관이 발급한 제반 소득증빙자료가 필요하다. 차주 본인의 소득을 기준으로 계산하지만 차주의 배우자가 주택담보대출이 없는 경우 부부 합산 기준으로도 계산이 가능하다.

한편 ▦5,000만원 이내 소액대출 ▦5,000만원을 초과하더라도 긴박한 사업자금 마련 등 불가피성이 인정되는 대출 ▦이미 보유하고 있는 주택의 재개발ㆍ건축에 따른 이주비 및 추가 분담금 대출 등은 예외를 두기로 했다. 또 대출취급일 현재 소유권 이전등기일 이후 3개월이 경과한 아파트를 담보로 한 대출도 DTI 적용을 받지 않는다.

●총부채상환비율이란

총부채상환비율(DTIㆍDebt To Income)은 총소득에서 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 이자 상환액을 합한 금액이 차지하는 비중을 말한다. DTI 수치가 낮을수록 부채를 상환할 수 있는 능력이 높다는 것을 의미한다.

연간 원리금 상환액은 원리금 균등분할상환 방식의 경우 분할상환 개시 이후 연금 원리금 상환액이며 원금 일시상환방식의 경우 연간 이자액에 매년 갚아야 하는 원금을 합한 금액이다. 기타 부채에 대한 연이자 상환액은 주택담보대출 신청 당시 예ㆍ적금 담보대출을 제외한 다른 부채총액과 한국은행이 매달 발표하는 평균 대출금리를 곱한 금액을 말하는 것이다.

연소득 금액은 근로소득원천징수영수증이나 소득금액증명원, 사업소득원천징수영수증, 연금증서, 급여 입금통장 등 공공성이 강한 기관이 발급하는 자료를 통해 증빙된 수치다. 연소득은 대출 신청자 본인 기준으로 계산하지만 신청자의 배우자가 주택담보대출이 없는 경우 부부 합산 소득을 기준으로 계산할 수 있으며 기타 부채에는 배우자 명의의 대출을 포함해야 한다.