[실전 재테크] 구리·남양주 당분간 '전세' 유리할듯

미분양 물량 증가 추세 가격 좀더 내려갈듯

부동산시장 지켜본 후 내년 하반기께 사도록

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일본에서 회사를 다니고 있는 33세(남) 직장인입니다. 결혼생활 3년이 지났으며, 자산은 정기적금 5,400만원과 근로자우대저축 2,200만원, 장기주택마련저축 300만원 등이 있습니다. 또 주식 500만원과 일반예금 1,500만원을 보유하고 있고 매월 보험 10만원과 연금보험 8만7,000원을 납입하고 있습니다. 내년 초에 한국으로 다시 돌아가는데 아직 집이 없어 우선 집을 마련하려고 합니다. 구리나 남양주에 집을 알아보고 있는데, 투자가치가 있는 지 궁금합니다. 아파트를 분양받는 방법도 고려하고 있는데 어떤 방법이 좋을까요.

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한해가 저물어가고 또 한해가 시작되고 있습니다. 사람들은 누구나 연말연시가 되면 지난해보다 좀더 나은 새해를 기대하며 한해를 설계하게 됩니다. 모든 사람의 새해 소망이 다 같을 수는 없겠지만 사람들마다 공통적으로 꿈꾸고 있는 소원 중 한가지는 아마 부자가 되겠다는 각오일 것입니다. 물론 전부는 아니겠지만 그 다음 순위로 상담자처럼 내 집 마련에 대한 다짐일 것입니다. 그러나 부동산시장과 금융시장은 어떻게 변할까, 또 어떻게 돈을 굴릴 것인가 하는 고민도 많아집니다.

2005년도 부동산시장전망은 그리 좋은 편이 아닙니다. 새해에도 정부의 강력한 부동산정책이 지속되는 한 시장은 더욱 침체될 것으로 보입니다. 또 강력한 조세정책까지 부동산 수요를 억제하고 있습니다. 부동산을 팔려는 사람은 양도소득세가 무겁게 과세되어 무서워 팔지 못하고, 사려는 사람은 거래세 실거래가 과세로 선뜻 매수에 나서지 못하고 있습니다. 이렇듯 투자자 뿐만 아니라 실수요자까지 심리적인 불안감으로 인해 시장만 기웃거릴 뿐 투자나 내 집 마련에 나서지 않고 있습니다. 사정이 이렇다 보니 부동산시장은 당분간 냉각될 수 밖에 없는 상황입니다.

새해 부동산시장의 명암은 정부의 부동산정책 강약에 따라 좌우될 것으로 보입니다. 강경일변도의 강력한 규제정책이 시행된다면 오히려 시장에 역효과를 가져와 더욱 냉각될 수 있습니다. 하지만 내수경기의 흐름을 살펴가며 좀더 유연한 정책으로 전환한다면 실수요자를 중심으로 시장은 다시 활기를 찾을 수 있을 것입니다.

상담자는 현재 일본에서 직장생활을 하고 있지만 내년 초에 귀국할 예정에 있고, 귀국 후 내 집 마련을 계획하고 있는 실수요자로 보입니다. 상담자와 같이 해외근로자의 가장 큰 애로사항 중의 하나가 바로 귀국 후 살 집을 마련하는 일일 것입니다. 하지만 일부 해외근로자의 경우 서둘러 내 집 마련을 했다가 종종 손해를 당하는 일이 발생하고 있습니다. 이런 현상은 급변하고 있는 국내 부동산시장을 제대로 파악하지 못하거나 과장된 정보만을 믿고 성급하게 투자에 나서기 때문입니다.

상담자의 경우에는 금융자산 9,900만원의 종자돈을 가지고 내 집 마련을 계획하고 있으나 일부 부족한 자금은 대출을 받아야 될 것으로 보입니다. 또 청약통장을 소유하고 있지 않아 향후 아파트를 분양 받기 위해서는 서둘러 청약통장을 만들어야 합니다. 상담자가 관심지역을 갖고 있는 지역은 구리나 남양주로 중장기 전망은 양호하지만, 단기적인 측면에서는 꼼꼼하게 살펴봐야 할 지역입니다.

우선 2009년도에 춘천~청량리간 경춘선 복선 전철화사업이 마무리 되고 서울~춘천간 고속도로가 뚫리게 되면서 도로망이 대폭 확충되어 교통난이 해결될 것으로 보이지만, 도로망이 확충되기 전까지는 서울까지 출퇴근하는데 많은 시간이 소요되는 지역입니다. 따라서 서울로 출퇴근을 해야 하는 경우에는 당분간 불편함이 따를 것으로 예상됩니다. 또 현재는 기반시설과 생활편의시설이 부족하여 생활하기에 약간의 불편함을 감소해야 할 것으로 보입니다. 하지만 우선적으로 기반시설을 확충해 도시경쟁력을 갖출 계획이고, 애니메이션단지와 제2종합촬영소 등을 적극 유치할 예정입니다. 여기에 대규모 물류단지와 지방산업단지를 조성할 계획입니다.

남양주지역에서 거래되고 있는 아파트의 평당 매매가는 460만원, 전세가 평당 210만원 정도를 형성하고 있습니다. 현재 입주가 한창인 호평동, 평내동 지역의 평당 매매가는 400만원(전세가 150만원)을 겨우 상회하고 있으나 미분양 물량이 늘어나고 있어 불가피하게 가격이 좀더 하향 조정될 것으로 보이는 지역입니다.

따라서 상담자의 경우에는 서둘러 내 집 마련을 하는 것보다는 당분간 전세로 살다가 향후 정부의 부동산정책과 부동산시장의 가격추이를 지켜보면서 내년 하반기 정도에 내 집 마련을 고려하는 것이 유리해 보입니다.

/고준석 신한은행 부동산재테크팀장

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