"강남 재건축 고밀도 개발해야"

규제완화등 통해 주택 공급부터 확대…신도시건설·개발이익 환수도 병행을

"강남 재건축 고밀도 개발해야"

규제완화등 통해 주택 공급부터 확대…신도시건설·개발이익 환수도 병행을

이정배

기자 [e-mail]

문병도기자 [e-mail]

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‘강남도심 용적률을 제고해 고밀도로 개발하고 재건축 규제를 완화해 주택공급을 늘리는 단기처방이 시급하다.’

서울 강남발(發) 집값 불안을 둘러싸고 백가쟁명식의 주장이 하루가 멀다 하고 쏟아져나오고 있지만 오히려 부동산 시장에 혼란만 주고 있는 상황이다. 당정은 부동산 시장 불안의 심각성을 인식하고 기존 부동산 정책을 원점에서 재검토하기로 했다.

부동산 전문가들은 집값 불안 해결방안에 대해 서로 다른 해법을 제시하고 있지만 단기처방으로 서울 도심의 용적률을 완화해 고밀도 개발을 허용하고 재건축 규제를 탄력적으로 운영해 공급을 늘리는 게 현실성이 있다는 데 공감하고 있다. 또 중장기 대책으로 ▦시장원리 존중 ▦신도시 개발 촉진과 추가 지정 ▦강북 개발 활성화 ▦중대평 평형 공급 확대 ▦개발이익 환수 ▦강남 교육수요 분산 등의 정책을 종합적으로 펼칠 수 있는 컨트롤 타워(종합사령부)가 필요하다고 지적한다.

현재 서울 지역의 주택보급률은 90%에도 미치지 못하고 있다. 보다 심각한 것은 집을 지을 택지가 없다는 점이다. 집값 불안의 진원지인 서울 강남에서는 주택 공급을 늘리는 유일한 방안이 재건축밖에 없다. 하지만 낮은 용적률과 재건축 개발이익환수제 등 각종 규제로 인해 재건축을 통한 주택공급은 수요를 충족하기에 턱없이 모자라는 상황이다.

서울 지역의 만성적인 수급불안을 해소하기 위한 단기처방으로 우선 용적률을 높여 고밀도로 개발하는 방안을 적극적으로 고려해야 할 것이다.

강남 지역의 경우 50%의 용적률만 높여도 2만여가구가 늘어 판교와 같은 수준의 신도시 건설의 효과를 거둘 수 있는 것으로 지적됐다. 또 소형주택 의무비율(전체 가구수 60%)과 임대주택 건설 의무화가 골자인 재건축 규제를 완화해야 한다. 이 같은 단기대책으로 집값이 추가 상승할 경우 이를 불로소득으로 간주해 세금(양도소득세ㆍ종합부동산세 등) 및 기반시설부담금제 등을 통해 환수해야 한다.

용적률50% 높이면 판교급 신도시 생겨

재건축 8만가구 감안하면 2만가구 이상 늘어

단기대책으로 집값 추가상승땐 세금통해 환수

수요자 선호 중대형 비중도 80%이상 늘려야

◇고밀도 개발 등 획기적 단기처방 시급=서울 강남이 만성적인 주택부족에 시달리고 있다는 것은 모두가 인정하는 사실이다. 이를 해결하기 위해서는 강남 지역의 용적률(건축물 연면적÷대지 면적)을 완화해 고밀도로 개발, 강남 수요를 충족시킬 필요가 있다. 현재 1종 주거지역이 150%, 2종 200%, 3종 250% 등으로 묶여 있는 용적률을 50% 정도 상향 조정하는 정책적 결단이 요구되고 있다.

이와 함께 소형주택 의무비율이 60%이고 임대주택 건설을 의무화하고 있는 재건축 규제를 완화해 주택공급을 늘려야 한다. 소형 주택 의무비율을 40% 미만으로 낮추면 중대형 평형 공급이 늘어나고 재건축 개발이익 환수를 임대주택이 아닌 현금으로 할 경우 재건축이 보다 활성화될 것으로 기대되고 있다. 이 같은 단기처방을 시행할 경우 강남 지역 재건축 대상 가구 수가 8만여가구임을 감안하면 강남 지역에 적어도 2만여가구가 늘어나 판교 신도시를 1개 정도 짓는 효과가 발생할 것으로 분석된다.

고종완 RE멤버스 대표는 “현재 강남 지역 용적률이 평균 200%인 점을 감안하면 50%를 더 늘릴 경우 최소한 2만여가구 이상이 증가할 것”이라고 말했다.

고밀도 개발이 단기적으로 주택공급을 늘릴 수 있는 대안이 되고 그린벨트 등 환경훼손을 막을 수 있는 방안이기도 하다. 또 한강변 스카이라인을 시각적으로 개선하는 효과도 볼 수 있다.

◇신도시급 택지개발 서둘러라=현재 2기 신도시 중 분양이 이뤄진 곳은 동탄 신도시 1곳에 불과하다. 판교 신도시는 동탄 시범단지가 분양된 지 1년 5개월만인 오는 11월 일괄분양이 예정돼 있다. 운정(파주) 신도시는 1지구가 연말 분양을 앞두고 있다. 운정 2지구, 김포 신도시는 아직 실시계획조차 세우지 못하고 있어 2007년 이후에나 분양이 가능할 것으로 예상된다.

물량 확대를 위해서는 파주 신도시 2지구의 사업을 가능한 한 앞당겨야 한다.

판교급 신도시로 개발하기로 한 고양 삼송(149만평, 2만2,160가구), 양주 옥정(184만평, 2만6,500가구), 남양주 별내지구(154만평, 2만1,000가구)의 개발계획 수립을 서둘러 2007년 일반분양을 가능한 한 앞당겨야 한다. 신도시급에 걸맞게 규모도 300만평 이상으로 2배 정도 늘리는 방안을 적극 검토해볼 필요가 있다.

◇신도시, 중대형 80% 이상 높여야=소득수준이 높아지면서 대형 선호현상이 뚜렷해지고 있다. 민간주택업체는 이 같은 변화를 감지, 최근 들어 40평 이상 중대형 평형의 비중을 크게 늘려나가고 있다. 하지만 신도시는 공공사업이라는 점 때문에 주거안정이라는 원칙을 적용, 25.7평(32평형) 미만 소형 아파트의 비중이 매우 높다. 판교 신도시의 경우 분양주택 중 소형 평형 비중은 54.7%에 이른다. 임대아파트를 포함하면 72.5%로 더 높아진다.

최근 들어 소형 주택에 대한 수요는 갈수록 줄고 있다. 특히 소형 주택이 많아지면 고급 주거지로서 인식되기 어렵다. 이 같은 변화에 맞춰 신도시 공급물량도 소형 중심의 획일적인 공급문화에서 벗어나야 한다는 의견이 제기되고 있다. 이제는 신도시를 비롯한 택지지구에서도 민간 주택업체처럼 중대형 평형의 비중을 80% 이상으로 높이는 방안을 적극적으로 검토할 때가 됐다.

김현아 건설산업연구원 박사는 “수요자들의 수요를 정확히 파악해 원하는 평형의 아파트를 제공하는 정책적 세심함이 필요하다”면서 “중대형이 수요에 비해 공급이 부족하다는 현 상황을 인식할 필요가 있다”고 말했다.

◇강북 개발 활성화와 투기차단 지속=정부와 서울시가 특별법 제정을 통해 강북 뉴타운 개발에 적극적으로 나서기로 한 만큼 법안 제정에 속도를 낼 필요가 있다. 또 강북 개발을 할 때 도로망 등 완벽한 인프라 구축과 쾌적한 주거환경 조성, 질 좋은 교육 서비스 제공 등을 통해 강남을 뛰어넘는 주거지역으로 개발할 필요가 있다.

또 부동산 개발에 따른 이익을 모두 불로소득으로 간주해 세금과 각종 부담금을 통해 철저하게 환수해야 한다. 이밖에 투기자본의 자금출처 조사를 신속하게 진행해 투기세력들의 자금원을 차단해야 할 것이다.

입력시간 : 2005/06/19 17:58