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판교 신도시 동시분양 과정에서 ‘아파트 품질’은 가장 큰 논란을 불러일으켰던 쟁점이었다. 원가연동제에 따른 분양원가 검증과정에서 분양승인권자인 성남시와 건설업체들이 청약일정에 차질을 빚으면서도 막판까지 논쟁을 벌였던 것도 이 때문이다. 장성수 주택산업연구원 연구실장은 “당초 목표했던 고급 수요를 충족시키지 못한 채 원가연동제를 적용해 주변 지역과의 시세차익을 노릴 수 있는 빌미를 제공했다”며 “이를 막기 위해 전매제한 조치 등이 추가로 적용됐지만 혼란만 가중시켰다”고 주장했다. 분양가가 낮아져 수익률이 떨어진 건설사는 발코니 확장이나 옵션 부문에서 모자란 이익을 회수해 결국은 허울뿐인 원가연동제라는 지적도 많다. 또한 당초 계획했던 것보다 질이 떨어지는 마감재가 쓰일 가능성도 제기되고 있다. 분양가를 낮추겠다는 경제논리보다 시장상황을 제대로 파악하지 못한 정책논리가 앞섰기 때문에 이 같은 결과가 발생한 것이다. 오는 8월로 예정된 중대형 아파트 동시분양에서도 이 같은 품질 문제가 또다시 도마 위에 오를 가능성이 있다. 8월로 예정된 판교 중대형(전용면적 25.7평 초과) 동시분양에는 부활한 채권입찰제가 처음으로 적용된다. 분양가와 시세간 차익만큼, 당첨자가 누리게 될 이익만큼 채권 매입을 통해 회수하겠다는 것이다. 하지만 굳이 공공기관이 사업주체가 되는 공영개발에 채권입찰제를 도입할 필요성이 있느냐는 지적이 제기되고 있다. 채권입찰제를 통해 불로소득을 환수한다는 측면이 있지만 문제는 아파트 품질이다. 업계는 중대형 표준건축비(평당 369만원)를 감안하면 8월 판교 신도시 분양아파트의 평당 분양가는 1,200만~1,300만원선에 책정될 것으로 내다보고 있다. 주변시세를 고려해 채권가격까지 포함하면 판교 45평형의 실제 분양가는 7억2,000만원선으로 채권손실액(1억3,500만~1억8,000만원), 계약금(20%) 등 초기 자금만 2억원 정도가 소요될 전망이다. 문제는 소비자들 입장에서는 같은 돈을 주고도 품질이 1억3,500만~1억8,000만원(채권손실액)어치 떨어지는 아파트를 사야 한다는 점이다. 업계의 한 관계자는 “강남권 수요를 흡수하려는 것이 정책당국의 목표라면 다소 원가를 높이더라도 제대로 된 품질의 아파트를 공급하는 것이 맞지 않느냐”고 반문했다. 이번 동시분양에 도입됐던 사이버 모델하우스, 인터넷 청약제도, 원가연동제 등도 보완이 필요한 것으로 지적되고 있다. 판교 분양에는 사상 처음으로 일반 모델하우스 공개를 금지한 채 인터넷을 통해서만 모델하우스가 공개됐다. 주무부처인 건설교통부는 “혼잡도 방지하고 비용면에서도 효율적이었다”며 사이버 모델하우스 운영에 대해 긍정적인 평가를 내리고 있다. 건교부가 인용한 한국교통연구원의 분석에 따르면 사이버 모델하우스 운영으로 617억~832억원이 절감된 것으로 나타났다. 실제로 인터넷을 통해 모델하우스를 구경한 사람만 1,500만여명(17일 현재)을 넘을 정도로 관심이 컸다. 하지만 이는 일반 청약자들로서는 마감재 등 자신이 사려는 상품 자체는 물론 ‘견본품’조차 보지 못한 채 구매 여부를 결정해야 하는 문제점을 낳았다. B건설 관계자는 “차가 막혀도 모델하우스를 보러오겠다는 건 소비자에게 있어 좋은 집을 고르기 위한 투자로 봐야 한다”며 “백화점에 오지 말고 홈쇼핑만 이용하라는 식의 말도 안되는 정책”이라고 불만을 표시했다. 청약 결과를 예전과 달리 형평성에 문제가 있다며 평형별로 공개하지 않은 것도 문제였다. 청약 관련 정보를 지나치게 독점하려는 정부의 욕심이 오히려 몇몇 단지에 청약자 대부분이 몰리는 쏠림 현상을 빚었다는 것이다.
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