부동산 '재건축'서 '재개발'로 관심 이동

부동산 '재건축'서 '재개발'로 관심 이동 강북 도심권 '시장의 핵'으로 뜬다 • 3차 뉴타운 후보지… 2차서 탈락 시흥3·중곡동등 6곳 유력 • 실례로 본 재개발 투자분석 • 재개발 투자포인트 개발이익환수제 도입 등 재건축 사업에 대한 규제가 강화되면서 재개발 사업이 대안 투자처로 부상하고 있다. 뉴타운 사업이 노후 불량주택 가격을 끌어 올리고 있는 데다 서울시가 ‘2010년 재개발기본계획’을 통해 299곳의 예상 사업지를 확정, 투자 리스크 역시 크게 감소했기 때문이다. 실제 연이은 정부의 규제에도 불구하고 1ㆍ2차 뉴타운 후보지에 포함된 지역과 일부 유망 재개발 지역의 경우 가격이 강보합세를 이어가고 있는 상태다. 특히 강북의 도심권 재개발 구역은 유망 투자처로 부상할 것으로 보인다. 2010년 재개발 기본계획을 살펴보면 도심권 주택 지도의 일대 재편이 예고되고 있다. 마포구, 용산구, 성북구, 성동구, 동대문구, 서대문구 등이 그 대상이다. 아파트 촌으로 탈바꿈 되고 있는 이들 도심권의 경우 남아있는 노후 불량주택 단지 대부분이 재개발 사업을 통해 신흥 주거단지로 바뀌게 된다. ◇ 용산, 재개발 시장의 핵 = 용산구에서는 16곳이 재개발 예정구역 대상에 올랐다. 이 중 이태원동, 한남동, 보광동 등에 투자 문의가 지속되고 있다. 이태원동 등 미군기지 일대 단독주택 촌이 아파트 단지로 바뀐다고 보면 된다. 인근 중개업소에 따르면 매도 호가의 강세는 지속되고 있고, 매물 역시 귀한 편이다. 한강 변에 있는 한남1동 재개발 예정구역은 평당 1,500만원을 주어야 좋은 매물을 고를 수 있다. 보광동 265ㆍ3번지 일대 노후 불량주택도 이 정도 가격을 주어야 매입할 수 있다는 게 인근 중개업소의 설명이다. ◇ 마포ㆍ서대문, 신흥 주거 밸트 부상 = 마포ㆍ서대문구에 위치한 재개발 구역은 뉴타운 사업, 역세권, 한강조망 등 3대 호재로 인해 가격 상승이 이어질 것으로 보인다. 또 마포 상암지구 사업이 마무리 되면 이 일대가 신흥 주거밸트로 자리잡게 될 전망이다. 마포구는 공덕동과 아현동, 용강동 등이 눈여겨볼 곳. 지분 시세는 아현 뉴타운 지역 내 위치한 공덕5지구, 염리지구, 아현 2ㆍ3구역은 평당 1,000만~1,500만원 선. 신공덕 5구역은 현재 이주가 진행되고 있으며, 매매가는 10평 미만 지분이 평당 1,800만~1,900만원 선을 호가하고 있다. 구역 준비 중인 용강 2구역은 다세대가 평당 1,600만~1,800만원 선을 유지하고 있다. 서대문구에서는 남가좌동과 북아현동이 우량 투자처로 꼽힌다. 남가좌 1ㆍ2동에서는 5곳의 노후 불량주택 단지가 아파트 단지로 조성된다. 지하철 2호선 아현역을 끼고 있는 북아현동도 5곳에서 재개발사업이 예정돼 있다. 남가좌동 일대 재개발 가격은 평당 1,000만원 대에 형성돼 있다. 북아현동의 경우 평당 1,000만원에서 1,500만원 선이면 지분을 구입할 수 있다. ◇ 성동ㆍ동대문ㆍ성북구, 주거지도 달라진다 = 동대문구에서는 이문동, 휘경동 일대 재개발 단지가 주목을 받고 있다. 이곳에서는 총 13곳의 노후 주택촌이 재개발 사업 구역으로 잡혀있다. 이문ㆍ휘경동 일대는 그간 상대적으로 저평가된 곳이다. 지분 가격은 지난해 하반기 재개발 소문이 돌면서 소폭 상승, 평당 800만원 대를 보이고 있다. 성동구는 상ㆍ하왕십리동, 금호동, 옥수동 등이 눈여겨볼 대상. 주변 중개업소에 의하면 한강을 바라볼 수 있는 지분의 경우 10평형 이하 평당 1,600만~1,800만원, 15평형은 1,400만~1,600만원이다. 20평형 이상은 1,400만원이면 매입이 가능하다. 성북구는 1차 뉴타운으로 지정된 길음동 일대가 주목을 받고 있다. 이곳에서는 길음동 575-35, 길음2동 602-1, 길음1동 542-1, 길음3동 508 일대가 재개발 사업이 추진되는 곳이다. / 이종배기자 ljb@sed.co.kr 입력시간 : 2004-06-06 18:13