상반기 부동산 경기 반등 힘들듯

작년에 폭등을 하던 주택 매매 및 전세 가격이 올해 들어 안정세로 접어들고 있다. 2001년 상반기를 상승 시점으로 보면 평균 주택 가격은 27%가 상승했고, 아파트만 38%가 상승했다. 주택 가격 상승으로 촉발된 다세대 주택의 건축 급증, 오피스텔 및 주상복합 아파트 공급 증가에 힘입어 작년 말부터 전세 가격의 하락이 먼저 시작되었다. 최근들어 매매 가격도 뒤따르고 있다. 부동산은 가격이 하락하면, 오히려 매수세가 더욱 위축된다. 더 떨어질 때까지 기다리는 것이다. 이에 더하여 이라크 전쟁이나 북핵 사태 등 대외 경제의 불투명성이 높고, 국내 경기 침체도 지속되고 있어 수요 기반이 극히 취약해져 있다. 완공된 주택 물량은 점차 증가하고 있는 데에 비해 수요는 줄어들어 당분간 가격 하락세를 피하기 어려울 것으로 보인다.

80년대 말 가격 폭등후 안정세가 91년부터 95년까지 지속되었다. 93년부터 국내 경기는 회복되었지만, 신도시 입주가 본격화하면서 아파트 공급량이 크게 증가했기 때문이다. 이에 비해 향후에는 지속적으로 대량 주택 공급이 뒷받침되지 못할 것으로 보인다. 따라서 90년대 초같이 장기적인 가격 안정을 기대하기는 어렵다. 이번 부동산 가격 폭등은 공급량 부족에 저금리가 복합적으로 작용했다고 볼 수 있다. 주택 가격이 상승하자 은행 대출을 받아 주택 구입에 나섰다. 은행들도 외환위기 이후 마땅한 대출처를 찾지 못해 주택담보대출을 크게 늘렸다. 이 부문이 과거의 부동산 가격 폭등기와 차이이다. 주택 시장내의 수급 요인에는 가격 하락 요인이 크지 않지만, 금융 부문에서 문제가 생길 소지가 있다. 주택 담보 대출금 이하로 주택 가격이 떨어지면, 급매물, 경매 물건이 증가하고 주택 가격이 더욱 하락하게 된다. 정부에서 개인 대출을 연착륙시키기 위한 정책 대응에 나서고 있어, 큰 폭의 하락은 없을 것으로 판단된다.

최근들어 아파트 가격 하락폭도 둔화되고 있다. 경기 침체와 부동산 가격 안정으로 저밀도 재건축 사업도 다소 확대되고 있어 부분적인 상승 요인도 있다. 그렇지만, 이라크 미국 전쟁이 임박했고, 북핵 문제도 더욱 복잡해지는 양상을 띄는 등 대외 경제 불안은 여전해 올해 상반기 중에는 아파트 가격의 상승 반전은 기대하기는 어려울 것으로 보인다.

<김선덕(건설산업전략연구소 소장) >