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Q = 서울 강남에서 10여 년 동안 상가건물을 층별로 임대하고 있습니다. 제가 다른 직업이 있어 건물관리를 소홀히 한 탓에 건물 수리비가 많이 발생하고, 임대료도 10년째 그대로입니다. 막상 매각하려고 보니, 매입가 기준 수익률이 2% 수준에도 못 미치는 상황입니다. 인근 중개업소에서는 리모델링 투자의 기회비용도 있으니, 가격을 낮추지 않으면 매각이 곤란하다고 합니다. 어떤 방법으로 매각을 해야 제 값을 받을 수 있을지 궁금합니다.
A = 매각가치를 산정하는 방식에는 원가법· 수익법·사례법이 있습니다. 이 중 수익법은 10년여 전부터 미국에서 수익접근의 부동산가치평가 방식이 본격적으로 도입되면서, 평가의 큰 비중을 차지하고 있습니다. 따라서 수익형 부동산은 매입 후, 가치향상을 위한 '빌딩경영' 전략이 필수적입니다.
현재는 가치향상이 되어있지 않아, 저평가될 수 밖에 없는 상태로 보여 집니다. 그렇다 하더라도 매각가격을 낮추는 것만이 최선의 방법은 아닙니다. 매각을 위해서는 '상품화'가 우선 돼야 합니다. 잠재 매수자는 수익 목적으로 매입할 가능성이 높기 때문에 1~3년 정도의 계획을 세워 전략적으로 매각을 추진하는 방안이 필요합니다.
먼저 빌딩의 적정 매각가치 설정을 위해, 인근 유사빌딩의 임대사례 분석을 통해 현재 빌딩의 적정 임대가격과 임대수입을 산정한 후, 수익법으로 가치를 평가하여 이를 매각 목표가격으로 설정합니다. 그리고 인근의 수요·공급 등의 환경분석을 통해 향후 매각여건의 변화와 리모델링 투자범위를 설정하여 가치향상 계획에 따라 단계별로 실행합니다. 이와 함께 매각마케팅도 병행해야 하는데, 이는 향후 가치를 보고 투자하거나, 입지 또는 용도가 적합하여 투자하려는 매수 희망자가 있을지 모르기 때문입니다.
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