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개인과 기관의 자금을 모아 펀드를 만들고 부동산에 투자하는 '리츠(REITs)'는 지난 1960년 미국을 선두로 호주·홍콩·일본·영국·싱가포르 등의 국가에 도입됐다. 이들 국가에서는 리츠 시장이 활성화돼 시가총액의 5~10%를 점하고 있다. 한국의 경우는 2001년에 리츠, 2004년에 부동산 펀드가 도입돼 국토교통부와 금융감독위원회에서 각각 감독하고 있으나 개인의 참여나 주식 상장이 매우 미흡한 실정이다. 부동산 펀드를 설정하고 투자 및 관리를 담당하는 국내 부동산운용사들은 선진국과 비교해 영업규모가 영세하고 전문인력 확충 또한 미흡하다. 이에 지난 15년간 부동산자산운용사의 대표이사를 역임한 필자의 경험을 바탕으로 국내 부동산운용업의 발전을 위해 몇 가지 권고하고자 한다.
첫째, 기능과 목적이 동일함에도 불구하고 국토부와 금융위에 이원화돼 있는 감독기능을 일원화시키고 정부의 일관성 있는 지원책이 마련돼야 한다. 둘째, 부동산 거래 건수가 제한된 국내 부동산 시장에서 50여개 부동산운용사 간의 비효율적 출혈 경쟁은 공도동망(共倒同亡)의 결과를 초래할 것이다. 따라서 정부는 부동산운용사에 대한 객관적 평가를 통해 경쟁력 있는 회사는 육성하고 부실한 회사는 시장에서 퇴출되도록 유도해야 한다. 셋째, 저금리 시대에 진입하면서 부동산펀드 투자는 개인투자자에게 양호한 투자기회를 제공할 수 있다. 넷째, 주식 등 일반 투자상품에 적용하는 다양한 규제가 부동산에 획일적으로 적용되는 것도 지양돼야 한다. 특히 사모 부동산 펀드는 존속 기간 중 수익자들은 거의 변동되지 않으며 전문 기관에 의해 지속적으로 자산이 관리되고 있다. 따라서 구조가 상이한 주식형 펀드와 동일한 규제가 비효율적으로 적용돼서는 안 된다.
마지막으로 국내 부동산운용사가 세계 시장에서 경쟁할 수 있도록 지원해야 한다. 국내 부동산운용사들이 해외투자 경험과 능력이 취약하다는 이유로 국내 투자기관들이 해외부동산 투자를 확대하는 과정에서도 주로 해외 운용사에 기회가 주어졌다. 해외부동산 투자에 지불해야 하는 막대한 수수료의 일부가 국내 운용사에 지불될 수 있다면 국내 운용사의 경쟁력은 획기적으로 개선될 것이다. 이를 위해 기관투자가들은 해외투자를 위한 블라인드 펀드에 참여하고 경쟁력이 검증된 국내 부동산운용사에 펀드의 운용관리를 위탁해야 한다. 초기 단계에는 국내 투자기관이 제출한 투자지침에 따라 펀드의 투자가 이뤄지는지를 객관적으로 심의하는 제도를 도입해도 좋겠다. 근본적으로 투자에 유능한 전문가들은 펀드로 몰려오게 된다. 이것이 바로 선진 부동산운용사들의 성장 방식이다.
김대영 이지스자산운용 사장
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