오피스텔은 시세차익과 임대수익을 동시에 노릴 수 있다는 점에서 저금리 시대 주요 투자대상으로 부상했다. 그런데 최근 들어 이 같은 공식이 무너지고 있다. 임대수익률이 4%대까지 추락하면서 투자 매력이 감소하고 있는 것. 부동산 규제가 아파트에 집중 되면서 오피스텔 인기는 지속 되고 있지만 공급 과잉과 임대수익률 하락 등은 피할 수 없을 것으로 보인다.
우선 오피스텔 임대수익률이 올 들어 하향곡선을 그리고 있다. 한국감정원에 따르면 서울 오피스텔 임대수익률은 지난 1월 4.97%에서 10월 4.87%까지 내려앉았다. 같은 기간 수도권도 5.31%에서 5.22%로, 전국은 5.54%에서 5.46%로 떨어졌다. KB부동산 조사에서도 서울 오피스텔 임대 수익률은 지난해 7월 5%대 벽이 무너졌고 매월 하락을 반복하다 지난 10월에는 4.67%로 역대 최저치를 기록했다.
임대수익률 하락은 늘어나는 투자금 대비 월세수입이 줄어드는 데 따른 것이다. 임대수익률은 매매가격과 월세 보증금, 월세 가격 등을 토대로 산정된다. 매매가격이 오르거나 월세 가격이 떨어지면 수익률이 하락하는 구조다.
한국감정원에 따르면 서울 오피스텔 평균 매매가격은 지난 1월 2억 2,135만 원에서 지난 10월 2억 2,726만 원으로 9개 월 동안 591만 원 올랐다. 같은 기간 수도권은 1억 8,910만 원에서 1억 9,275만 원으로, 전국은 1억 7,608만 원에서 1억 7,873만 원으로 상승했다.
수익률 하락에도 청약 수요도 여전하다. 지난 6월 현대건설이 경기 군포시 금정동에서 선보인 ‘힐스테이트 금정역’은 639실 모집에 4만 15명의 청약자가 몰려 평균 62.6대1의 경쟁률을 보였다. 7월 경기도 부천시 중동에 나온 ‘힐스테이트 중동’도 49실 모집에 6,188명의 청약자가 몰리며 평균 126.2대1의 경쟁률로 청약을 마쳤다.
아파트 대체 상품으로 인기는 이어지겠지만 공급 과잉이 예사롭지 않다는 것도 문제다. 부동산 114에 따르면 전국 오피스텔 입주 물량은 2015년 4만 3,937실에서 2016년 5만 0,941실, 2017년 5만 2,284실, 지난해 7만 9,607실까지 증가했다. 2019년 예정 물량도 8만 761실로 계속해서 늘고 있다. 서울만 2016년을 기점으로 물량이 줄고 있다. 2016년 1만 8,295실에서 올해 2018년 1만4,380실, 2019년은 1만 460실이 공급 예정돼 있다. 금리가 더 오를 경우 임대수익률 하락은 불가피 하다.
때문에 전문가들은 오피스텔 투자 시 지역과 상품 선택에 더욱 신중을 기해야 한다고 충고한다. 서울 등 공급물량이 적은 곳을 택하고, 임대수요가 꾸준한 역세권 등 특정 지역을 고려해야 한다는 설명이다./이주원기자 joowonmail@sedaily.com
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