내 집을 완성했는데 하자보수 문제가 발생했다. 도대체 어떻게 해야 할까? 노후화된 단독주택을 철거하고 여러 문제를 극복하며 집을 지어 어렵게 준공이 난 후 가장 크게 맞닥뜨리는 고민이 바로 하자보수책임이다.
두 가지 사례를 보자. 첫 번째, 종합건설면허가 없는 일반 건축업자에게 단독주택의 신축을 의뢰했다가 준공 13개월 만에 건물에 누수현상이 발생하였다. 시공사에게 하자보수를 요구했으나 이에 응하지 않는다. 단독주택의 하자담보책임 기간은 민법 제670조, 671조의 수급인의 담보책임 규정에 의해 목적물 인도 후 1년간만 담보책임을 부담하게 되어 있어서 법상 하자담보책임을 시공사에게 주장할 수 없는 상황에 직면하게 되었다.
두 번째, 다세대 빌라를 신축 준공 후 몇 개월이 되지 않아 여기저기에서 하자가 발생하였다. 입주민들은 분양계약상의 매도인인 건축주에게 하자보수를 요구했고 이에 건축주는 법적으로 하자담보책임은 시공사에게 있으니 시공사에게 연락하라고 했다. 하지만 시공사는 준공 시 하자이행보증금을 공탁했기 때문에 서울보증보험에 보험금을 요청하라고 한다. 다시 서울보증보험에 연락해 상황을 설명을 해도 이해되지 않는 각종의 서류만 우선 준비해오라고 한다.
이러한 일들을 예방하기 위해서는 도급계약서를 작성할 때부터 신축건물 인도 이후의 담보책임기간을 계약서에 명확히 규정해야 한다. 즉, 종합건설업체 시공대상이 아닌 단독주택이어도 일반규정인 민법 제670조, 671조와 달리 목적물 인도 후 1년보다 장기간의 하자담보책임기간을 명문화해야 한다. 그리고 준공 후 하자보수와 하자이행보증증권의 교부를 잔금과 동시이행으로 약정해야 한다. 잔금을 지불하기 전에 하자감정을 철저히 해 하자보수공사를 마친 후 하자이행보증증권과 동시이행으로 잔금을 지불하기로 계약서를 쓰는 것이다. 또한 건설산업기본법에 따라 종합건설업체 시공대상인 경우 하자담보책임은 공종에 따라 1년에서 5년까지 시공사가 부담하게 되므로 이를 활용해야 한다.
그러나 직접 하자 보수에 응하지 않고 보증보험에 연락하라는 등 문제에 성의를 보이지 않는 경우가 대부분이다. 이 경우 수분양자들은 복잡한 보증보험 청구절차를 밟을 수밖에 없다. 따라서 시공사의 성실성을 철저히 검증하여 준공 후 뒷마무리까지 성의 있게 해줄 만한 믿을 만한 시공사를 선택하는 게 중요하다.
보통 도급계약을 체결할 때 국토교통부가 고시한 민간건설표준도급계약서를 이용한다. 국토부도 고시로 표준도급계약서를 만들어 권장하고 있다. 즉, 국토부는 민간부문 건설공사를 발주함에서 발주자와 건설업자가 상호 대등한 입장에서 공정한 계약체결을 권장한다. 건설공사계약의 표준 모델을 보급하기 위하여 건설산업기본법 제22조 제3항에 따라 민간건설공사 표준도급계약서를 고시하고 있다. 그러나 건축 경험이 없는 일반건축주와 건설현장에서 수많은 경우의 수를 경험한 시공자가 공평도급계약을 체결한다는 것 자체가 모순이다. 건축주의 입장을 더욱 고려한 표준도급계약서의 개정이 시급한 이유다.
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