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[머니+ 부동산Q&A] 임대사업 때 개인·법인 중 더 유리한 쪽은

박상언 유엔알컨설팅 대표
법인이 임대소득 세금 더 적지만
설립 5년 안되면 취득세 등 불리

Q.임대사업에 관심이 많은 40대 후반 자영업자입니다. 현재 소형아파트로 주택임대사업을 계획 중이고 10년 이상 보유할 생각입니다. 그런데 법인으로 임대 사업을 하면 개인에 비해 유리하다고 들었습니다. 구체적으로 어떤 점이 유리한지 자세한 설명 부탁합니다.

[머니+ 부동산Q&A] 임대사업 때 개인·법인 중 더 유리한 쪽은

A. 많은 이들이 법인 명의로 부동산을 구입해 임대하거나 매각하면 법인세가 저렴해진다고 믿습니다. 개인 명의 부동산을 법인으로 전환하는 것에도 관심이 많습니다. 그러나 법인에 대한 절세효과가 개인에 비해 무조건 좋은 것은 아니니 신중해야 합니다.

물론 세법 관점에서 종합적으로 개인이 유리한지 법인이 유리한지 판단하기는 어렵습니다. 그러나 취득과 보유 그리고 처분 단계별로 유리한 점과 불리한 점은 구분할 수 있습니다.

우선 부동산 취득세는 원칙적으로 개인과 법인을 구분하지 않고 동일합니다. 그러나 이번 ‘9·13 대책’에 따라 개인이 절대적으로 유리한 조건이 됐습니다. 개인은 구입하는 주택가격에 따라 1.1%~3.5%의 세율로 취득세를 부담합니다. 그런데 설립한 지 5년이 경과 하지 않은 법인이 과밀억제권역에서 주택을 구입하는 경우 5.3%~8.1%의 세율로 취득세가 중과세됩니다. 현재 수도권 과밀억제권역은 서울시 전역, 인천광역시(강화군 등 일부 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동 등 일부만 해당), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월 특수지역은 제외) 등입니다.

즉, 법인의 경우 구입하려는 부동산이 과밀억제권역에 소재하고 있다면 설립한 지 5년이 경과 된 법인으로 구입해야만 취득세 중과세를 피할 수 있습니다. 설립한 지 5년이 경과된 법인을 인수해 부동산을 구입하는 것도 한 방법입니다. 다만 인수한 법인이 사업 실적이 없거나 사실상 휴면법인이라면 취득세 중과세를 피할 수 없으므로 주의해야 합니다.

임대소득에 대한 세금은 법인이 더 적습니다. 개인은 6~42% 구간의 소득세를 내지만 법인은 10~22% 구간의 법인세를 냅니다. 개인사업자가 법인으로 전환하면 임대소득에 대한 세금 부담을 줄일 수 있는 셈입니다. 다만 고려해야 할 것이 있습니다. 법인의 잉여금(임대소득 순이익의 누적액)을 주주들에게 배당할 때 추가로 소득세가 과세 된다는 점입니다. 그러니 세율이 낮다는 이유만으로 법인 전환을 시도하는 것은 금물. 배당 시 세금을 꼼꼼하게 따진 뒤 결정해야 합니다.

종합부동산세는 개인과 법인이 동일합니다. 2주택 이상 개인이나 법인이 보유하고 있는 주택의 공시가격 합계가 6억원을 초과하면 종합부동산세가 과세 됩니다. 그러나 임대주택으로 등록하면 소득세와 법인세를 불문하고 동일하게 감면이 적용됩니다. 국민주택규모 이하 주택을 임대주택으로 등록할 경우 임대소득에 대한 소득세와 법인세는 30% 감면됩니다.

개인과 법인 모두 임대주택으로 등록해야 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 법인은 주택을 매각해 차익이 발생하면 다른 소득과 합산해 10~25%의 법인세율을 적용해 법인세를 계산합니다. 이때 조정대상지역 여부와 상관없이 주택 매매차익에 대해 10%의 법인세를 추가로 납부합니다. 하지만 임대주택으로 등록하면 10%를 가산하는 법인세 대상에서 제외됩니다. 결국 임대주택으로 등록하면 개인과 법인을 불문하고 세제 혜택을 볼 수 있는 것입니다.

그러나 임대주택으로 등록하지 않을 경우 사정이 달라집니다, 해당 주택의 임대소득에 대해서는 개인의 소득세가 법인세보다 유리합니다. 주택의 임대소득이 2,000만원 이하라면 올해 말까지 소득세가 비과세되고 내년부터 14%의 세율로 분리과세 돼 감면 혜택을 받지만 법인은 주택 임대소득의 크기와 상관없이 다른 소득과 합산해 법인세가 과세 되기 때문입니다.

개인이라면 매매 할 때 확인할 사항이 있습니다. 9·13대책 이후 양도가액이 9억 원을 넘을 경우 적용하는 개인의 장기보유특별공제는 취득 시점이 아니라 집을 파는 시기에 따라 다르게 적용됩니다. 2019년 12월까지 집을 팔면 실거주 요건을 못 채워도 기존대로 80%까지 공제받습니다. 그러나 2020년 1월 이후에 집을 팔 때 2년 실거주 요건을 채우지 못할 경우 최대 30%까지만 공제받습니다.

[머니+ 부동산Q&A] 임대사업 때 개인·법인 중 더 유리한 쪽은


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