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[나만의 집짓기-노하우]꼬마 빌딩 건축 노하우 1편-꼬마빌딩 기획

민경호 닥터빌드 대표




목돈은 있는데 수입이 일정하지 않거나 퇴직이 얼마 남지 않았다고 걱정하는 분들이 소형빌딩(꼬마 빌딩) 투자를 알아보곤 한다.

이때, 투자자가 가장 염두에 두는 것은 건물 매입가 대비 수익률이다. 아무리 따져 봐도 수익률이 높을 것 같다면야 다 지어진 건물을 매입하는 것이 맞겠지만, 요즘은 그게 그리 호락호락하지 않다. 좋은 위치는 거의 다 선점된 상태라 건물 매입에 따른 수익률은 대체로 그리 높게 나오진 못한다. 즉, 토지 매입 후 신축을 해서 판매, 또는 임대하는 게 수익률을 높이기에 현명한 방법이다.

그렇다면 토지를 매입하고 빌딩 신축을 하기 위해서는 어떤 과정을 거쳐야 할까?

꼬마빌딩 건축은 개발기획, 예산검토(공사비 등), 자금조달, 공사계약, 시공, 준공관리 등의 절차에 따라서 이루어진다. 이러한 절차 중 우선 꼬마빌딩 기획단계에 대해 설명하고자 한다.

토지를 가지고 있다면 보유 중인 토지에 건축하는 것도 좋지만, 과연 이 토지가 신축했을 때 사업성이 있을지 먼저 판단해야 한다. 만약 사업성이 없다면 매각 후 새로운 토지를 매입하여 검토하는 것이 맞다.



◇건축용도 결정=확보된 토지가 주택용인지, 업무용인지, 상업용인지를 먼저 판단해야 한다. 이러한 용도를 판단하기 위해 주변 지역의 조사를 철저히 할 필요가 있다. 예를 들어, 주변 지역에서 상업용 건물이나 업무용 건물의 임대가 잘 안 된다면 동일 용도의 건물을 신축해서는 수익을 내기 어렵다. 이 때는 주택용 건물이 대안이 될 수 있다. 추가적으로 주변이 원룸이 임대가 잘되는지 투룸이나 쓰리룸이 임대가 잘 되는지 등을 조사하여 건축물의 용도를 결정해야 한다.

◇건물의 규모 검토=건물의 규모를 검토하는데 주거용이라면 일조사선과 주차가 중요하다. 일조사선에 따라서 지을 수 있는 건물의 규모가 크게 결정되기 때문에 반드시 일조에 따른 건축가능 면적과 층수를 검토해야 한다. 주변이 임대도 잘 되고 주거용으로 좋은 조건인 입지라 해도 기본적인 토지 가격 때문에 작은 사이즈로 건축할 수밖에 할 수 없다면 확보할 수 있는 임대료가 작아진다. 당연히 사업성이 떨어질 수밖에 없는 것이다.

또한 토지에 주차할 수 있는 공간이 나오지 않는다면 이 또한 건물의 규모에 영향을 미친다. 토지가 부정형이나 삼각형 등의 모양이며 접한 도로의 폭이 좁다면 주차 대수에 영향으로 건축할 수 있는 건물의 크기가 작아진다. 이런 경우도 사업성이 떨어질 수 있다.

◇법적문제 검토=해당 부지에 건폐율, 용적률 등의 기본적인 사항 이외에 지구단위계획 상 제한 사항이나 다른 공법상의 제한 사항이 있는지 검토해야 한다. 해당 토지에 특정한 용도의 건축을 제한하고 있거나 지구단위계획에서 공동개발로 묶어놓은 경우 등에는 기획한 바와 같이 건축을 진행할 수가 없다.

기획 단계에서 건물의 용도와 건축 규모가 파악 되었다면 이를 바탕으로 법적으로 허용되는 범위 내에서 건축의 가이드라인을 잡아 건축 프로젝트를 기획한다. 그리고 이를 기준으로 소요될 예상 비용들의 검토를 해야 한다. 다만 문제는 위와 같은 검토는 일반적으로 개인이 할 수는 없으므로 그 분야의 실력을 갖춘 전문가의 도움이 필요하다.
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