이번 표준지 공시지가 상승으로 상가 등 수익형 부동산을 가진 사람들의 보유세 부담이 예년보다 크게 늘어날 것으로 전망된다. 특히 정부가 집중 ‘타깃’으로 삼은 서울 강남 등에 위치한 추정 시가 1㎡당 2,000만원이 넘는 ‘고가 토지’의 경우 세 부담 증가폭은 상대적으로 더 커질 것이라는 관측이 많다. 다만 이를 제외한 ‘일반 토지’에 매겨지는 보유세는 상대적으로 지난해보다 많지 않을 것으로 예상된다.
서울경제신문이 우병탁 신한은행 부동산세무팀장 등의 자문을 받아 2019년 표준지 공시지가를 토대로 전국 주요 지역의 토지분 보유세 부담분을 추정해본 결과 보유세 상한선(전년 대비 50%)에 육박할 만큼 세금이 늘어나는 사례가 적지 않게 나타날 것으로 예상된다. 특히 서울 명동의 ‘네이처리퍼블릭’ 건물 같은 초고가 부동산의 다수가 세 부담 상한을 적용받는 수준으로 급등할 수 있다는 관측이다. 이번 추정은 각 건물의 토지분에 대한 세금 추정치로 해당 토지만 가지고 있다는 가정에 따른 계산이다. 한편 주택에 이어 토지나 상가·건물 보유자의 보유세, 건강보험료 등의 관련 조세 부담도 예년에 비해 커질 것으로 관측된다. 공시지가는 공시가격과 마찬가지로 보유세를 비롯해 건강보험료·기초연금 등 60여가지의 행정 목적으로 활용된다.
◇초고가 토지, 세 부담 상한 속출=세부 사례를 보면 강남역 인근에 위치한 서초동의 한 빌딩(총면적 1,167㎡)은 1㎡당 공시지가가 지난해 4,080만원에서 올해 5,080만원으로 약 24.5% 오른다. 이에 따라 지난해 2억4,231만원이었던 총 보유세가 올해 3억5,426만원으로 뛴다. 전년 대비 세 부담 증가폭은 약 46%에 달하는 수준이다. 강남구 삼성역 인근의 한 대형 상업시설(1만198.4㎡)은 지난해 1㎡당 공시지가가 4,600만원으로 부담해야 할 보유세는 33억6,208만원이었다. 하지만 올해 공시지가는 6,090만원으로 약 32.3% 올라 내야 할 보유세가 47억4,284만원으로 불어날 것으로 전망된다. 세 부담 상승률이 41%에 이르는 것이다. 종로구 서린동의 한 대형 빌딩(5,773.5㎡)도 공시지가가 4,074만원에서 5,250만원으로 상향 조정돼 보유세가 16억3,299만원에서 22억5,882만원(38.3% 상승)으로 뛸 것으로 추정된다.
특히 초고가 토지의 세 부담 증가폭은 더 커질 것으로 보인다. 대표적인 사례가 국내에서 16년째 땅값 1위를 차지해온 명동 네이처리퍼블릭 부지다. 이 땅의 총면적은 169.3㎡로 올해 1㎡당 공시지가가 1억8,300만원으로 산정됐다. 지난해 9,130만원에서 두 배가량 상승한 수준이다. 보유세는 세 부담 상한이 적용된 만큼 급등해 약 6,624만원에서 약 9,936만원으로 오른다. 세 부담 상한을 고려하지 않을 경우 내야 할 보유세는 1억4,830만원이 된다. 명동 우리은행(392.4㎡) 부지도 1㎡당 공시지가가 8,860만원에서 1억7,750만원으로 올라 보유세 부담이 1억7,190만원에서 2억5,786만원으로 늘어난다. 이 역시 세 부담 상한이 적용된 금액이다.
◇공시가 뛴 다른 지역도 세 부담 증가 =초고가 토지가 아니더라도 올해 공시지가가 큰 폭으로 오를 것으로 예상되는 서울 강남구(23.13%)와 중구(21.93%), 영등포구(19.86%), 성동구(16.09%), 서초구(14.28%), 종로구(13.57%), 용산구(12.53%) 등지의 토지 보유세 부담도 예년보다 커질 것으로 분석된다.
한 예로 성동구 성수동2가 카페거리에 있는 한 상업용 건물은 공시지가가 지난해 34억3,294만원에서 올해 41억9,244만원으로 22.12% 오르면서 지난해 1,345만원이었던 보유세가 올해 1,675만원으로 24.5% 상승할 것으로 보인다. 강남구 신사동 가로수길에 위치한 상업용 건물도 공시지가가 지난해 43억6,392만원에서 올해 50억5,818만원으로 15.91% 상승하면서 보유세 부담은 올해 2,051만원으로 지난해보다 17.22% 늘어난다.
다만 고가 토지를 제외한 일반 토지의 경우 세 부담 증가폭은 크지 않을 것이라는 게 정부 관계자들의 설명이다. 국토교통부 관계자는 “일반 토지는 공시지가가 소폭 인상되는 데 그쳐 세 부담에 미치는 영향은 크지 않을 것”이라고 말했다. 우 팀장이 추정한 시뮬레이션에도 지난해보다 세 부담 변동폭이 크지 않은 사례들이 적지 않게 나온다. 광진구 중곡동의 한 상가(541.1㎡)는 1㎡당 공시지가가 514만원에서 540만원으로 오르는데 총 보유세는 790만원에서 837만원으로 소폭 조정된다. 천안 신부동의 상가(287㎡)도 공시지가는 184만원에서 188만원으로, 보유세는 109만원에서 111만원으로 조정되는 데 그친다.
하지만 앞으로 토지 보유자의 세 부담은 더 커질 가능성이 높다는 게 업계의 관측이다. 보유세 과세표준을 정하기 위해 공시가격을 일정 수준 할인해주는 종부세 ‘공정시장가액비율’이 높아지기 때문이다. 공정시장가액비율은 올해 85%에서 내년 90%로 올라가며 이후 오는 2022년 100%까지 조정된다. 즉 2022년이 되면 공시가격을 깎아주지 않고 보유세를 매긴다는 의미다.
한편 이번 공시지가 인상으로 건강보험료 부담에도 변화가 생길 것으로 예상된다. 이 역시 일반 토지는 공시지가가 많이 오르지 않아 건보료 증가폭은 제한적일 것이라는 게 정부의 설명이다. 국토부가 추정한 자료를 보면 종로구 화동의 한 건물은 지난해 공시지가가 7억9,161만원에서 8억7,912만원으로 올라 보유세가 약 175만원에서 올해 약 197만원으로 늘어난다. 하지만 건보료(종합소득 연 6,899만원 가정)는 54만원에서 54만8,000원으로 소폭 상승에 그칠 것으로 예상했다. /이완기기자 kingear@sedaily.com
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