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재개발 닮아가는 도시재생 1호

창신·숭인 지역, 외부투자 늘어
상업시설·다가구 실거래가 급등
주변경관 고려하지 않은 난개발
기존 세입자 부담 가중 부작용도
지역활성화 반감땐 가격 꺾일수도

  • 박윤선 기자
  • 2019-11-07 17:49:18
  • 정책·제도
재개발 닮아가는 도시재생 1호
서울 종로구 창신동에 도시재생사업의 일환으로 세운 채석장 전망대. /사진제공=서울시

서울 도심에 위치한 도시재생사업지에 부동산 자금이 몰리고 있다. 대대적인 재개발을 할 순 없게 됐지만, 여전히 매력적인 입지조건 때문이다. 문제는 외부 투자자들이 늘어나면서 난개발이나 기존 세입자들이 밀려날 가능성도 커졌다는 점이다. 재개발 사업의 부작용을 막기 위해 도입한 도시재생 제도에서도 재개발과 비슷한 문제가 발생하게 된 것이다.

7일 관련 업계에 따르면 도시재생 사업이 어느 정도 완성된 전국 1호 도시재생사업지 종로구 창신·숭인 일대 부동산 가격이 지속적으로 오르고 있다. 밸류맵에 따르면 창신·숭인 지역 업무상업시설 실거래가를 분석한 결과 도시재생사업이 막 시작된 2015년에는 3.3㎡당 3,160만원이었지만 2017년 4,390만원으로 뛰었고 지난해 4,928만원으로 정점을 찍었다. 올해도 1~10월 현재 4,802만원으로 높은 수준을 유지하고 있다.

단독·다가구 실거래가 역시 2015년 3.3㎡ 당 1,472만원이었던 것이 2018년 1,732만원까지 올랐다. 올 들어서는 1,588만원으로 다소 꺾였지만 여전히 동네 곳곳에서는 빌라 등의 신축 공사가 이어지고 있다. 특히 이달 개장한 채석장 전망대 인근으로 상가 등이 속속 들어서 전망을 가리는 문제도 발생하고 있다. 주민들에 따르면 투자자 중에는 이른바 ‘기획부동산’으로 불리는 지분 투자도 있는 것으로 알려졌다.

이곳은 2007년에 뉴타운으로 지정돼 대단위 아파트단지가 될 뻔했지만 주민들의 반대로 지정 해제돼 2014년 ‘전국 1호’ 도시재생지역으로 지정됐다. 그 후 5년, 약 200억원을 투입한 마중물 사업이 마무리를 앞두고 있으며, 2차 재생 사업을 준비 중이다. 저층 주거지가 많아 낙후했지만 동대문, 종로와 인접한 위치와 채석장 등 관광자원이 풍부한 곳인데다 도시재생사업을 통해 봉제 역사관, 산마루 놀이터, 백남준 기념관 등이 들어서면서 환경 개선이 이뤄진 덕에 관광객 수입 및 임대 수익을 기대한 투자자들이 이 지역에 유입된 것으로 분석된다.

이러한 투자 자체가 잘못된 것은 아니지만, 문제는 동네의 성격에 맞지 않는 난개발이나 임대료 상승으로 인해 영세 세입자들의 부담이 커질 가능성도 있다는 점이다. 재생업계 한 관계자는 “요건을 갖출 경우 신축을 할 수 있기 때문에 최근 신축 건물들이 많이 들어서고 있다”며 “그러나 주변 경관을 고려하지 않은 설계와 구조 때문에 자칫 이 지역의 정체성을 해치는 경우도 있다. 하지만 법적으로 막을 방법이 없어 고민”이라고 전했다.

또 향후 도시재생으로 지역 활성화 효과가 생각보다 활발하지 않을 경우, 가격 거품이 꺼질 가능성도 예측된다. 이창동 밸류맵 리서치 팀장은 “창신·숭인의 경우 사업 초반에는 도시재생에 대한 기대감 때문에 가격이 많이 올랐지만 올 들어서는 주춤한 모습을 보이고 있다”며 “투자에 신중해야 한다”고 조언했다./박윤선기자 sepys@sedaily.com


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