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매매가 상위 단지 보니...강남 재건축 상위권 싹쓸이

전국 3.3㎡ 당 최고가 거래순위 보니...1~100위까지 모두 강남·서초구

개포주공 1단지 36㎡가 평당1.5억원 돌파하며 전국 1위 ‘미래 가치 반영’

특목고 축소, 정시 확대 기조에 강남, 마포, 목동 등 전통 교육학군 수요 약진 전망

서울시 내 9억원 이상 아파트 비율 1년만에 15.2% 늘어

서울의 한 재건축 아파트 ./서울경제DB




올해 3.3㎡당 매매가격 상위 100위 내 아파트는 예외 없이 모두 서울 강남·서초의 재건축 또는 신축 아파트로 나타났다. 정부가 재건축초과이익환수제, 민간택지 분양가상한제 등 각종 규제로 재건축 시장을 옥죄고 있지만 시장에서는 정 반대의 현상아 지속되고 있는 것이다. 이는 각종 규제가 신축 물량 감소 등 공급물량을 크게 줄일 수 있다는 우려감이 작용하고 있기 때문이다.

◇ 3.3㎡당 매매가 1위~100위 휩쓴 강남·서초
= 서울경제신문이 직방의 도움을 받아 올해 전국에서 거래된 아파트 중 3.3㎡당 매매가가 가장 높은 단지를 조사했다. 조사 결과 1위는 서울 강남구의 개포주공 1단지 전용 36㎡로 나타났다. 재건축 아파트다. 이 타입은 올해 16억 8,115억원에 거래돼 3.3㎡당 1억 5,338억원을 기록했다.

아울러 1위부터 10까지는 개포주공 1단지와 반포주공 1단지 등 재건축 단지가 차지했다. 아크로 리버파크는 현재 준공된 신축 단지 가운데 최고가다. 신축 아파트 가운데서는 래미안대치팰리스 2단지의 86㎡형이 올해 21억 3,500만원에 거래돼 3.3㎡당 8,113만원으로 아크로리버파크의 뒤를 이었다.

90~100위 사이 가구들의 3.3㎡당 거래금액은 7,000만원대 초반이다. 순위 내 자치구에서 용산이나 송파 등은 없었으며 강남과 서초에 집중돼 있었다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “전국 기준으로 볼 때 제일 비싼 아파트들은 결국 미래가치가 반영된 재건축, 신규아파트들”이라며 “개포동, 반포동, 잠원동, 압구정동 등의 매머드급 규모의 아파트들이 지금 시장에서 가장 높은 가치를 인정받고 있다는 점을 알 수 있다”고 설명했다.

서울 아파트 전경 /서울경제DB


◇매매가 상위 단지 중 재개발은 없어 = 3.3㎡당 고가 아파트 순위에서 볼 수 있는 특징은 재건축 단지는 있지만 재개발 사업으로 공급된 아파트가 없다는 점이다. 재개발은 주로 강북에서 이뤄지고 있다. 부촌이 강남은 대부분 재건축이 신축 공급의 주요 역할을 하고 있다.

강남과 서초구와 같은 고가 지역에 신축과 재건축 아파트 가격이 전국 최고를 달리는 것은 결국 앞으로 서울 부촌에서 쾌적한 신축 아파트의 공급이 그만큼 줄어들게 될 것이라는 전망 때문이라는 것이다. 함 랩장은 “현재 재개발 중인 한남뉴타운이 신축 이후 고가 단지에 진입할 가능성이 있긴 하지만, 서울시가 정비사업을 줄이면서 부촌으로 탄생할 수 있는 정비사업지는 거의 없어졌다”며 “정부 차원에서도 정비 사업 규제가 심해지면서 부유층 들이 깨끗한 환경을 갖춘 대규모 재건축 단지 또는 신축 아파트단지가 상승할 수 있다는 기대심리가 더해진 것”이라고 설명했다.



실제 올해 서울에서 재개발이나 재건축 정비구역 지정은 이뤄지지 않고 있다. 신규 정비사업 가운데 유일하게 진척을 보이는 곳이 서울 동작구의 흑석11구역으로 서울시는 지난 3일 흑석11구역의 재정비촉진계획 변경안을 가결했다. 이를 통해 흑석11구역에 테라스형 옥상정원을 갖춘 친환경 아파트가 들어선다는 계획을 세웠지만 그외 시의 도시건축 혁신방안을 적용한 나머지 3개의 재개발사업은 여전히 논의 중인 상황에 그치고 있다.

◇치솟는 신축가격…공급부족 우려 확산=공급 부족 신호는 강남·서초를 넘어 서울 전체의 신축 아파트 가격을 끌어올리고 있다. 부동산114가 서울 100가구 이하 또는 나홀로 아파트를 제외한 시내 주요 아파트를 조사한 결과에 따르면 지난달 15일 기준 서울의 9억원 이상 아파트는 총 44만 2,323가구로 지난해 말 38만 4,125가구보다 15.2% 가 늘었다. 2017년 말 기준 26만 7.937가구와 비교하면 약 65.1% 늘어난 수치다. 지난달 기준 9억원 이상 아파트는 서울시 조사 대상 아파트(125만 2,840가구) 중 35.3%에 이른다. 지난해 31.9% 대비 3.4%포인트 증가했다. 서울에서 9억원 이상 아파트 비중이 가장 높은 지역은 서초구와 강남구로 각각 92.3%, 92.1%를 기록했다. 이어 용산구(82.4%), 송파구(71.9%), 광진구(55.5%), 성동구(49.7%), 마포구(46.5%), 강동구(45.5%), 중구(45.2%), 양천구(45.1%) 순이다.

청약시장도 예외가 아니다. 저렴한 가격에 시내 신축아파트를 얻고자 하는 열기가 계속되면서 서울 강북권 소형 단지의 최저 당첨 청약가점이 52점을 기록했다. 52점은 30대가 받을 수 있는 최대 청약가점이다. 최근 청약을 진행한 서울 용산구 ‘효창파크뷰 데시앙’의 경우 당첨 가점이 최저 57점, 최고 77점을 기록했다. 국민주택 규모인 전용 84㎡의 경우 당첨 가점이 64점~72점 선이었고, 소형인 전용 45㎡~59㎡도 57점에서 77점 사이였다. 이 단지는 총 건립규모가 384가구에 불과하다. 이달초 청약을 실시한 서울시 강북구 ‘꿈의숲 한신더휴’도 높은 가점을 기록하긴 마찬가지였다. 최저 가점은 전용 59㎡A에서 나온 52점이었고, 최고 가점은 75㎡에서 나온 77점이었다. 이 아파트 역시 203가구에 불과한 소형 단지다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 “내년에도 올해만큼은 아니겠지만 서울 내 고가 아파트들은 계속 늘어날 것”이라며 “서울의 경우 하락 요인보다 상승요인이 우세한 상황”이라고 설명했다.

/김흥록기자 rok@sedaily.com
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