서울시장 보궐선거 후보 부동산 정책 분석 3편. 오늘은 야권 제3지대 단일화 후보. 안철수 국민의당 서울시장 후보를 다룹니다.
안 후보의 첫 번째 핵심 부동산 공약은 5년간 주택 74만 6,000호 공급입니다.
안 후보는 먼저 3040·5060 세대를 위해 40만호의 주택을 공급하겠다고 밝혔습니다. 이를 위해 역세권 및 준공업지역을 개발하고, 서울시의 유휴 부지를 활용하겠다고 전했습니다.
덧붙여 용적률 완화 등 재개발·재건축을 활성화해 주택 30만호를 추가 공급하겠다고 설명했습니다. 이 중 20만호는 정비 사업이 부진한 지역을 중심으로 민간·민관 합동 개발 방식을 추진해 공급을 유도하겠다고 주장했습니다. 나머지 10만호는 종 상향 등을 통해 이뤄내겠다고 밝혔습니다.
여기서 종 상향은 용도 지역을 한 단계씩 올려 용적률과 층수를 올리는 방식을 말합니다. 이를 통해 재건축 사업성 개선을 기대할 수 있습니다. 용도 지역은 효율적·경제적으로 국토를 이용하기 위해 중복되지 않게 도시관리계획으로 결정되는 지역입니다. 용도지역은 크게 도시·관리·농림·자연환경보존 지역으로 분류됩니다. 여기서 도시 지역은 다시 주거·상업·공업·녹지 지역으로 분류되죠. 각각의 지역들은 또 세밀하게 분류되는데요. 현재 서울시 아파트들은 대부분 주거 지역에 속하는 2종·3종 일반주거지역에 있습니다. 만약 종 상향이 시행된다면 2종 일반주거지역을 3종 일반주거지역으로 올리거나, 3종 일반주거지역을 준주거지역으로 올리는 시도가 발생할 것으로 예상됩니다.
안 후보가 주장한 공급 물량에는 청년 세대를 위한 청년임대주택 10만호가 포함돼 있습니다. 이 중 5만호는 국철과 전철을 지하화한 상부 공간에 주상 복합 형태로 공급할 계획이라고 말했습니다. 나머지 5만호는 시 소유 유휴공간·노후 공공청사 부지·주차장·공공임대주택 재건축 등을 통해 공급하겠다고 설명했습니다.
하지만 안 후보의 부동산 공급 공약은 실현 가능성을 두고 여러 비판을 받고 있습니다.
◇ 재개발·재건축 활성화를 통한 30만호 공급 불가능에 가까워…
현재까지 서울시에서 재개발·재건축을 통해 공급된 순증분 물량을 따져보면 차기까지 감안하더라도 현실성이 떨어지는 공약이라는 지적이 나옵니다. 이에 대해 마강래 중앙대 도시계획부동산학과 교수는 “2005년부터 서울시에서 재건축을 통해 공급된 순증분 물량은 2만호에 불과하다”며 “재개발의 순증분도 30% 수준일 테니 이를 통한 5년 내 주택 30만호 공급은 가능하지 않다”고 설명했습니다.
◇ 종 상향을 통한 10만호 공급 과정 순탄치 않을 것
종 상향이 추진된다면 2종 일반주거지역에서 3종 일반주거지역으로 올리거나 3종 일반주거지역을 준주거지역으로 올리는 시도가 발생할 텐데요. 만약 종 상향이 시행된다면 각각의 지역 용적률은 서울시 조례 기준으로 최대 250%·400%까지 올라갈 수 있게 됩니다. 참고로 현재 반포 자이의 용적률이 270%인데요. 이렇게 10만호가 공급된다면 도시 밀도가 상당해질 것이라는 우려가 나옵니다. 마 교수는 “상당히 고밀도 개발이 들어간다는 구상인데 이 과정이 만만치 않을 것”이라며 “층수 규제·일조권·공공기여에 대한 논의를 거쳐야하고 과정이 상당히 지난할 것”이라고 지적했습니다.
덧붙여 종 상향을 계획할 땐 토지의 특성·주변 지구의 성격 등을 고려해 엄밀한 검토 과정을 거쳐야 한다고 지적했습니다. 마 교수는 “종 상향은 비가역적”이라며 “종 상향이 한 번 추진되면 종 하향으로 용적률을 낮추는 식의 조치가 굉장히 힘들어진다”고 설명했습니다.
종 상향이 이루어지면 주거 지역과 상업 지역의 업무 기능이 혼재될 가능성이 있는데요. 준주거지역이 상업 기능도 함께 수행하는 주거 지역이라 3종 일반에서 준주거로 종 상향이 시행되면 많은 상업시설이 유입되기 때문입니다. 이 과정에서 발생할 수 있는 교통 체증과 소음 공해와 같은 어려움을 사전에 충분히 고려해야 한다는 지적입니다.
오늘은 안 후보의 부동산 공급 공약을 분석해봤는데요. 다음 시간에는 안 후보의 다양한 규제 완화 공약을 분석해보겠습니다.
/김현지 기자 local@sedaily.com
< 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 >
