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부동산부동산일반
[영상] 청약 당첨이 제일 쉬웠다고? '무주택자 직장인'이 청약에 주목해야 하는 이유


사진 = 서울경제




올 2월 기준 전국 주택청약종합저축 가입자 수가 17만 명이나 늘었고 서울만 해도 약 617만 명이 주택 청약종합저축에 가입했습니다. 청약 가입자가 늘어난 만큼 청약에 당첨될 가능성 역시 줄어들고 있는 상황입니다. 이제는 청약에 대해 막연하게 생각할 것이 아니라 잘 준비하고 있는지 점검이 필요한 시기입니다. 이에 서울경제신문 부동산 유튜브 채널 ‘집슐랭’은 청약 및 분양권 투자 전문가로 활약하고 있는 필명 ‘베니아’ 김태훈 대표를 만나 부동산 청약에 대한 이야기를 들어봤습니다.



□ 분양, 청약이 직장인이 쉽게 투자할 수 있는 부동산 투자라고 얘기를 하시는데 그럴 만한 이유가 있는지.

▷ 다른 매매 방법보다 저렴한 가격으로 안전하게 마진을 확보할 수 있고 시간이 적게 든다는 장점이 있기 때문입니다. 기본적으로 아파트를 매매하는 방법은 크게 3가지가 있습니다. 첫 번째는 일반 매수, 두 번째는 경·공매, 세 번째는 아파트청약입니다.



일반 매수는 우리가 흔히 선택하는 방안입니다. 이는 우리가 부동산에 직접 방문하여 현재 시세와 비교하여 구매하는 방법을 말합니다. 이 방법은 집을 직접 봐야 하고 현재 시세와 비교하여 집값 상승을 예측할 수 있는 가치 판단 능력이 필요한 특징이 있습니다.

경·공매는 매수자가 직접 법원에 방문하여 시세보다 저렴한 금액으로 아파트를 구매하는 방법을 말합니다. 이 방법은 직장인의 경우 평일에 시간을 할애하여 법원에 직접 방문해야 하는 특징이 있습니다. 또 경매에서 낙찰된 경우 명도 등의 권리를 세입자와 조절해야 하는 부담감을 느낄 수 있으며 권리 분석에 관한 공부가 필요한 특징이 있습니다.

반면 아파트 청약은 세입자를 만나거나 현장에 방문할 필요가 없습니다. 아파트가 아직 지어지지 않아 카탈로그나 입주자 모집 공고문만 가지고 판단하면 되기 때문이죠. 아파트 청약은 대부분 시세보다 저렴한 경우가 많아서 충분히 안전 마진을 확보할 수 있는 특징이 있습니다. 또 아파트 청약은 15~20분 정도의 짧은 시간으로 신청할 수 있습니다. 그렇기 때문에 흔히 말하는 ‘부린이’ 혹은 시간이 부족한 직장인이라면 짧은 시간 투자로 안전한 수익을 얻을 수 있는 청약으로 부동산 투자를 시작하는 것을 추천합니다.



□ 청약을 하기 위해 자금은 얼마나 필요한가요?

▷ 청약은 부동산을 취득할 때 투자금이 비교적 적게 드는 분야입니다. 종종 청약 자격에 적합해도 청약을 신청 하지않는 분들이 있습니다. 이는 분양가만큼 현금을 소지하고 있어야 한다는 부담감 때문이죠.



기본적으로 청약은 분양가의 10%에 해당하는 계약금만 있어도 신청 할 수 있습니다. 그럼에도 많은 분들이 부담을 느끼는 이유는 아파트 가격의 30%에 해당하는 입주 잔금을 자납 해야 하기 때문입니다. 하지만 입주 시점에 아파트의 시세와 전세가가 오르기 때문에 실제 필요한 돈은 그보다 적은 경우가 있습니다. 때로는 전세가가 분양가보다 더 높아지는 경우가 생겨 돈을 돌려받는 상황이 생기기도 하죠. 이를 참고하여 기본적인 자금 계획을 세운 후 청약에 도전하면 좋을 것 같습니다.

□ 3기 신도시 사전 청약을 할 텐데. 청약에 대비하는 방법을 소개해 주시면 좋을 것 같아요.

▷ 2021년 7월부터 3기 신도시 사전청약제를 실시하죠. 우선 사전청약제에 대해서 개념을 잡아볼 필요가 있습니다. 사전청약제는 본 청약 시작 약 2년 전에 일부 물량을 대상으로 시행하는 청약을 말합니다. 이는 무주택자가 가질 수 있는 불안감을 사전에 해소하기 위해 실시하는 것인데요. 사전청약제는 아파트 청약과 큰 틀이 비슷하기 때문에 올 7월 사전청약제 실시 전 아파트 청약을 공부하는 것으로 사전청약에 대비할 수 있을 것 같습니다.





7월부터 인천 계양, 남양주 왕수, 하남 교산의 순서대로 약 3만호 가량 사전 청약이 진행됩니다. 이에 맞춰 미리 청약에 관해 공부하여 사전 청약에 도전하면 좋을 것 같습니다. 사전 청약제는 많은 분이 생소하기 때문에 높은 당첨 확률을 위해 최대한 선점하는 것이 중요합니다. 지금부터 미리 청약을 공부하여 사전 청약에 대비하는 게 중요할 것 같습니다.

□ 3기 신도시 청약 당첨을 위해 주소를 이전할 필요가 있는지.

▷ 꼭 그런 것은 아닙니다. 주소를 이전할 때는 어떤 선택이 더 유리한지를 잘 따져봐야 합니다. 많은 분이 주소를 이전하는 이유는 우선권 때문입니다. 우선권은 새로운 주택을 해당 지역에서 1~2년 이상 거주자에게 우선 분양해주는 제도를 말합니다. 그러나 모든 신규 주택이 우선권에 따라 분양되는 것은 아닙니다. 66만 제곱미터 이상의 택지지구는 당해 비율에 따라 우선권의 비율이 달라집니다. 즉, 실거주민에게 100% 우선권을 제공하는 것이 아닌 당해 비율에 따라 우선권을 제공한다는 뜻입니다.

3기 신도시는 66만 제곱미터 이상의 택지지구입니다. 따라서 3기 신도시 역시 당해 비율에 따라 실거주민에게 우선권이 제공됩니다. 예를 들어 인천에서 분양을 진행한다면 인천 사람에게 50%의 우선권을 제공하고 나머지 부분에 대해 인천에서 떨어진 사람과 기타 수도권에 50% 기회를 주는 겁니다. 고양 창릉, 하남 교사의 경기도권 3기 신도시는 당해 비율이 30%(해당 주택건설지역), 20%(경기) 50%(수도권) 이렇게 나누어져 있습니다.



중요한 점은 주소지를 이전하지 않아도 당해 비율에 따라 다른 지역 청약을 신청할 수 있다는 점입니다. 만약 3기 신도시의 청약 당첨을 위해 3기 신도시 지역으로 거주지를 이전하면 그간 쌓아놓은 지역의 당해 요건도 사라지고 신도시 지역의 기회를 얻기 위해 1~2년을 거주해야 합니다. 즉, 모든 지역에서 우선권을 얻을 수 없다는 것입니다.

예를 들어 인천에 살고 있는데 3기 신도시 때문에 하남 교산으로 이사를 하게 되면 그간 쌓아놓은 인천의 당해 요건 1년이나 2년이 일단 사라지겠죠. 인천 자격에서도 기회를 박탈당하고 하남에서의 기회를 얻기 위해서도 1년이나 2년을 쌓아야 합니다. 말씀드린 것처럼 인천에 살고 있어도 인천과 타 지역의 청약에 모두 신청할 수 있지만 주소지를 이전하게 되면 어떤 지역의 우선권도 얻을 수 없는 문제점이 발생합니다. 따라서 이사를 하는 것이 실제로 유리한지를 곰곰이 따져봐야 합니다.



□ 청약 가점의 지원 기준에 적합한 데도 떨어지는 이유는 있는지.

▷ 결국 욕심을 얼마나 조절할 수 있느냐의 문제입니다. 누구나 좋은 단지, 좋은 타입을 택하고 싶은 마음은 다 동일할 것입니다. 그렇기 때문에 그 사람들과 같은 생각으로 청약을 신청하면 떨어질 확률이 매우 클 수밖에 없죠. 그래서 저는 기대 수준의 60% 정도만 만족해도 도전하라고 말씀을 드립니다. 아쉬운 듯 당첨이 돼야 오히려 만족스럽고 계속 욕심을 부리면 요즘 같은 상승장에서 이득을 보기 힘들기 때문입니다. 요즘 같은 상승장은 시간이 흘러갈수록 계속 오르기 때문에 욕심을 좀 줄여서라도 먼저 당첨되는 것이 좀 더 유리하다고 생각합니다.



또 나와 같은 점수의 사람들과 반대로 생각을 해보면 좋을 것 같습니다. 즉, 나와 비슷한 점수의 사람들이 신청하는 곳을 피해 다른 곳에 신청을 하는 것이죠. 우선 당첨되는 것이 중요하기 때문에 나와 비슷한 조건의 사람들이 어떤 곳에 신청하는 지를 알아야합니다. 인터넷 커뮤니티 카페, 단톡방, 부동산 사장님들의 의견을 종합해서 판단하면 도움이 될 것 같습니다.

□ 실거주 n년 조항은 투자자 입장에서 부담스러울 수 있는데 이 부분은 어떻게 생각하시는지.

▷ 분양가 상한제 지역에서 시세보다 현저히 저렴한 곳들은 의무 거주 기간이 따라붙게 되는 경우가 있습니다. 시세보다 많이 저렴할수록 거주 기간이 더 늘어나는 거죠. 그런데 저는 기본적으로 시세보다 저렴한 것이 더 중요하다고 생각합니다. 시세보다 저렴한 가격으로 매매 시 차익이 확실하다면 충분히 거주할만한 이점이 있다고 생각합니다. 더욱이 실거주 기간만큼 비과세를 받을 수 있는 요건이 추가되기 때문에 실거주 조항은 충분히 감안할 수 있다고 생각합니다. 신규 아파트는 가장 금액이 비쌀 때가 입주하고 약 4~6년입니다. 이 시기는 주변 인프라가 잘 구축되어 가장 값을 비싸게 책정 받을 수 있기 때문이죠. 보통 의무거주 기간이 한 4~6년이니 이 기간 동안 거주하며 가장 비싼 값이 도달했을 때 매도하면 좋을 것 같습니다.

/한상우 인턴기자 sw7015@sedaily.com
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