오세훈 서울시장이 26일 재개발 활성화 방안을 발표하면서 성북5구역·신길6구역·한남1구역 등 과거 정비 구역에서 해제됐거나 공공 정비 사업 후보군에서 탈락한 지역들이 대거 사업을 재추진할 것으로 보인다. 이들 지역은 노후화가 심각하지만 주거정비지수제를 충족하지 못한다는 이유로 재개발 추진이 원천적으로 차단됐던 곳들이다.
이 때문에 정부가 추진하는 공공재개발 후보지 선정에서도 노후도 조건을 충족하지 못해 탈락하거나 아예 심사 대상으로 오르지 못했다. 서울시에 따르면 정비지수제만 폐지해도 과거 해제 구역 중 170여 곳이 법적 요건을 충족하고 있어 재개발 추진이 가능하다. 이번 규제 완화를 통해 추가로 7만 가구를 선보인다는 계획이다. 단 빌라 가격이 오르는 등 시장 불안은 해결해야 할 숙제다.
◇정비지수제 폐지하고 해제 구역 신규 지정=오 시장이 이날 발표한 ‘6대 재개발 규제 완화’ 가운데 대표적인 것은 ‘주거정비지수제’ 폐지다. 서울시에 따르면 현재 재개발이 필요한 노후 저층주거지 가운데 법적 요건이 충족되는 지역은 약 50%에 달하지만 주거정비지수제를 적용하면 재개발 가능 지역은 14%에 불과하다. 이 제도가 생긴 지난 2015년 후 서울시에서 재개발구역 신규 지정이 단 1건도 이뤄지지 않았다.
실제로 2012년 정비 구역에서 해제된 성북5구역의 경우 30년 이상 노후화된 건물 수가 전체의 84%에 달해 법적 요건을 충족하지만 연면적 노후도는 44%에 불과해 주거정비지수제에서 요구하는 60% 이상을 충족하지 못했다. 하지만 이번 규제 완화로 주거정비지수제가 폐지되면서 재개발에 도전할 것으로 알려졌다.
오 시장은 또 재개발 해제 구역 총 316곳 가운데 노후화·슬럼화돼 주거 환경 개선이 반드시 필요한 지역은 주민 합의에 따라 신규 구역으로 지정하겠다고 밝혔다. 서울시에 따르면 해제 지역의 약 54%인 170여 곳이 건물 노후화가 심각하며 법적 요건을 모두 충족하는 것으로 분석됐다.
주거정비지수제 폐지 등으로 재개발 지정 구역 신청이 남발될 우려에 대해서는 주민 동의 절차를 강화하는 방법을 쓰기로 했다. 사업 초기 단계인 주민 제안 단계에서 동의율을 기존 10%에서 30%로 높이기로 한 것이다. 대신 주민 동의율 확인 절차는 기존 3단계에서 2단계로 간소화하고 마지막 정비 구역 지정 단계에서의 동의율은 3분의 2 이상으로 유지하기로 했다. 시장에서는 공공재개발 선정에서 탈락된 지역들이 수혜를 입을 것으로 보고 있다. 성북5구역·신길6구역·한남1구역·대흥5구역·성북4구역 등이 대표적이다. 재개발 해제 지역의 70%가 동북 및 서남권에 집중돼 있다.
◇높이 제한도 완화, ‘공공 기획’으로 기간 단축= 규제 완화는 또 있다. 높이 제한도 완화하기로 했다. 2종 일반주거지역 중 7층 높이 제한을 적용받는 지역이 재개발을 추진할 경우 7층 규제가 완화된다. 현재 서울시 2종 7층 지역의 면적은 85㎦로 전체 2종 일반주거지역 140㎦의 61%에 달하는 등 전체 주거지역에서 상당한 비중을 차지하고 있다. 2종 7층 지역에 2종 일반주거지역 수준으로 용적률(기준 용적률 190%, 허용 용적률 200%)을 적용하고 7층 이상으로 건축을 하게 되면 사업성이 개선돼 주택 공급 확대 효과가 클 것으로 전망된다.
또 서울시가 주도하는 ‘공공 기획’을 전면 도입해 구역 지정까지 걸리는 기간을 5년에서 2년 이내로 대폭 단축한다. 공공 기획은 기존 자치구가 맡던 사전 타당성 조사부터 정비 계획 수립 단계까지를 서울시가 주도하는 것이다. 이를 통해 공공성을 확보하고 가이드라인을 제시하면서 기간을 단축하는 효과를 기대할 수 있다. 이와 함께 매년 ‘재개발구역 지정 공모’를 실시해 연 25개 이상 구역을 발굴하기로 했다.
서울시의 이번 재개발 활성화 방안을 추진하기 위해서는 시의회의 협조가 필수적이다. 주거정비지수제를 폐지하기 위해서는 ‘도시 및 주거 환경 정비 기본 계획’ 변경이 필요하다. 주민 공람 및 공청회, 시의회 의결, 도시계획위원회 심의 등의 절차를 거쳐야 하기 때문에 수개월이 소요될 것으로 전망된다. 또 2종 7층 규제는 조례 개정 사안이다. 이 때문에 오 시장도 “오는 10월까지 도시 및 주거 환경 정비 기본 계획의 변경을 마무리할 계획”이라면서 “실효성 있는 제도 개선이 이뤄질 수 있도록 시의회의 협조를 요청드린다”고 밝혔다.
전문가들은 오 시장의 이번 조치가 재개발 사업 활성화에 기여할 것이라며 긍정적으로 평가했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “재개발을 위한 문턱을 낮춰 출발을 쉽게 해줬다”고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “도심 주택 공급을 재개발에 포커싱을 둔 것은 옳은 판단이었다고 본다”며 “재개발은 시장 재량권이 넓어서 실제 주택 공급 물량 증가 효과를 기대할 만하다”고 말했다.
문제는 빌라 가격이 오르는 등 서민 주거 가격이 치솟을 수 있다는 점이다. 갭 투자 등이 늘어나는 등 빌라 시장이 더 들썩일 수 있다는 점이다. 한 전문가는 “빌라 가격이 상승하면 재건축처럼 속도 조절에 나설 가능성도 있다”며 “투기 방지 대책이 효과를 발휘할 수 있을지는 지켜봐야 될 것 같다”고 말했다.
/노희영 기자 nevermind@sedaily.com
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