최근 주택을 매입했다가 불법 건축물이라는 사실을 뒤늦게 알게 돼 이행강제금을 내는 사례들이 빈번하게 발생하고 있다. 근생 빌라란 근린생활시설을 주택으로 전용한 일종의 불법 주택이다. 근린생활시설과 다세대주택이 결합된 것으로 법적으로는 상가이지만 주거용으로 개조해 사용한다. 건축주와 공인중개사가 별도로 고지해주지 않으면 근생 빌라인지 확인이 어렵다.
이런 피해 사례를 줄이기 위해 서울경제 부동산 매체 ‘집슐랭'은 법무법인 ‘정향’의 부동산 전문 김예림 변호사에게 ‘계약 전 근생 빌라를 구별할 수 있는 방법’에 관해 물었다.
건축물대장 확인 않고 근생 빌라 매입하면 법적으로 보호도 어려워
등기부 등본상에 일반 주택인줄 알고 매입했으나 불법 건축물인 경우가 있다. 이런 경우 행정기관에 이행강제금을 내야 한다. 이행강제금은 두 번에 걸쳐 시세의 약 10% 상당액을 부과해야 한다. 또 취사 시설을 다 부수고 일반 사무실로 용도 변경을 해야 한다. 이런 일을 사전에 방지하려면 계약할 때 근생 여부를 확인해야 한다. 만일 등기상 용도는 근생인데 주택으로 사용하면 불법 건축물에 해당된다. 현 소유자가 이행강제금을 부담해야 하는 억울한 상황이 발생할 수 있다. 김 변호사는 “계약 시 건축물대장과 등기부 등본을 주의 깊게 봐야 한다”며 “추후 취소나 해제가 쉽지 않기 때문에 계약 시 녹취를 하거나 특약을 넣는 것이 좋다”고 말했다.
근생 빌라인지 의심된다면 대출과 세금을 유심히 살펴볼 것
대출과 세금 기준으로 근생 빌라인지 아닌지 확인할 수 있다. 일반 주택은 규제가 강화돼 대출액이 적다. 또 취득세와 양도세 모두 중과가 된다.
반면 근생은 상대적으로 대출 규제에서도 완화 됐다. 취득세와 양도세 중과 없이 일률적으로 4.6%가 적용된다.
최근에는 근생 빌라를 빨리 분양하고자 하는 건축주가 취득세 등 세금을 자신이 부담해주겠다고 나서는 경우도 발생하고 있다. 이 경우 매입자가 세금을 내지 않아 세율을 알기 어렵고 대출 같은 경우 건축주가 자신과 연결된 제2금융권, 제3금융권 대출을 알선하기도 한다. 일반적으로 은행에서 전세 자금 대출이 안되기에 대출이 가능하다 할 시 이 물건이 근생이 아닐 수도 있겠다고 착각할 수 있다. 이에 대해 김 변호사는 "1금융권이 아닌 2금융권, 3금융권의 대출이라고 하는 경우에는 의심해야 한다"고 말했다.
월세 세액 공제와 전세 대출받으려면 공부상으로도 주택이어야
불법 건축물이라고 하더라도 세입자가 전입 신고를 할 수 있고 확정 일자도 받을 수 있다. 이는 임대인에 대한 대항력을 갖추는 행위다. 하지만 월세 세액 공제나 전세 대출을 받고자 하는 경우에는 공부상 주택이어야 한다. 김 변호사는 “임대인에 대해서 대항력을 갖추는 것과 내가 나중에 이 임대인한테 내 보증금 못 받았을 때 이 건물 경매 쳐서 내 순위를 확보하는 것과 개념이 다른 것”이라며 “이를 분명하게 알고 있어야 근생 빌라로 인한 피해를 막을 수 있다”고 설명했다.
< 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 >
