2·4 대책의 핵심인 도심공공주택복합사업의 사업성 윤곽이 속속 드러나고 있다. 연신내역 등 역세권 후보지들의 경우 일반분양가와 소유자 분양가가 큰 차이가 나지 않으면서 소유자들은 수억 원대의 분담금이 불가피할 것으로 전망돼 사업이 순항할지는 미지수라는 지적이 나온다.
8일 한국토지주택공사(LH)는 도심공공주택복합사업 역세권 사업지구(연신내역, 방학역, 쌍문역 동측)에 대한 2차 주민 설명회를 열었다. 이날 LH가 제시한 방학역 사업 계획에 따르면 전용면적 84㎡ 기준으로 기존 토지 등 소유자에게 공급하는 우선공급가가 6억 1,300만 원으로 책정됐다. 일반분양가 6억 4,163만 원에 비해 불과 4.5% 낮은 금액이다. 민간 재건축·재개발 시 조합원 분양가가 일반분양가보다 20% 이상 낮게 책정되는 것과는 큰 차이가 있다.
LH는 대지 지분 66㎡(20평)의 공동주택 소유자가 84㎡를 신청할 경우 추정 분담금이 1억 5,100만 원이라고 소개했다. 그러나 지난달 28일 공개된 증산4구역과 같이 대지 지분 33㎡(10평) 기준으로 환산하면 분담금은 3억 8,200만 원으로 뛴다.
이에 대해 국토교통부 관계자는 “분양가상한제가 적용되는 만큼 일반분양가가 높지 않아 조합원 분양가 책정에도 제약이 있다”며 “용적률 인센티브를 통해 분담금을 민간개발 시보다 낮췄고 해당 지역 소유주 대부분이 대지 지분 20평을 초과 소유하고 있어 분담금은 더 낮아질 것”이라고 말했다.
쌍문역 동측도 일반분양가와 우선공급 분양가가 크게 차이 나지 않는다. 쌍문역 동측의 일반분양가는 84㎡ 기준 6억 6,504만 원인데 우선공급가는 이의 90%선인 6억 500만 원이다. 대지 지분 33㎡ 공동주택 보유 시 추정 분담금은 2억 9,900만 원이다. 연신내역의 추정 일반분양가는 전용면적 84㎡ 기준 7억 4,915만 원, 우선분양가는 6억 3,700만 원으로 85%선이다. 추정 분담금은 84형 신청 시 3억 1,700만 원이다.
증산4구역 10~20분의 1 면적인 이들 지역은 사업성을 높이기 위해 모두 2단계 종 상향(제2종일반주거지역→준주거지역)을 통해 용적률을 크게 끌어올렸다. 쌍문역 동측 480%, 방학역 580%, 연신내역은 600%에 달한다. 보통 주거지역의 아파트 용적률이 250~300%선인 것과 비교하면 2배 높은 것이다. 이 때문에 ‘닭장 아파트’가 될 수 있다는 우려도 나오고 있다.
전문가들은 정부가 사업성을 좋게 맞춰놓았지만 실제 사업시행 인가 시 분담금은 더 늘어날 수 있다고 지적한다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “일반분양가를 제한해놓고 조합원 분양가도 이와 큰 차이가 나지 않게 설정하다 보니 실제 사업성에서 큰 재미는 없다는 게 결론”이라면서 “500세대 미만의 적은 세대 수에서 중대형 평형을 추가해달라는 주민의 요청이 많을 경우 수익성은 더 감소할 수 있다”고 강조했다.
LH는 이번 설명회 대상인 3개 지구에 대해 정부에 도심공공주택복합사업 지구 지정을 제안해 연내 본 지구 지정을 목표로 하고 있다. 오는 2023년 착공 및 2026년 주민 입주가 최종 목표다.
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