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오피니언사외칼럼
[시론]득보다 실이 많은 종부세

이창무 한양대 도시공학과 교수

재산세 증가, 임대료 상승 불러

'7·10대책' 후 서울 월세 10%↑

다주택자 집 매각도 쉽지않아

민간 임대주택 공급까지 위축

이창무 한양대 교수




지난주 2020년 7·10 대책의 입법화 결과로 최고 6%의 세율과 공시가격 현실화 및 공정시장가액 비율 인상, 그리고 무엇보다도 급등한 주택 가격의 효과가 중첩돼 금액으로 표현된 고지서가 전달됐다. 당사자들은 그 충격에 정신을 못 차리고 정부는 종합부동산세의 충격은 전체 국민의 2%만이 부담하는 것으로 나머지 98%는 영향을 받지 않는다는 갈라치기의 논리로 합리화하고 있다. 그러나 그 여파가 작지 않아 앞으로 대선 정국에 어떤 영향을 미칠지 관심이 가는 것 또한 사실이다.

관련된 보도 중에 2억 원 이상의 종부세 고지서를 받아든 20대 청년의 이야기가 주는 함의가 크다. 이야기인즉슨 돌아가신 아버님으로부터 상속받은 다세대주택 20채가 화근이다. 전세 물건 위주라 월세 수입도 별로 없는 모양이다. 본인의 의지와 상관없이 다주택자가 됐고, 정책의 실패로 주택 가격이 급등했고, 당사자의 절박함과 상관없이 주택을 매각할 수 없는, 정말 사면초가의 상황이다. 가능하다면 매각을 시도할 것이지만 다주택자의 멍에를 짊어지고 다세대주택을 구입할 구매자를 찾기 힘들다. 무주택자들 또한 아파트 로또 분양을 기다리며 자신의 청약 자격을 다세대주택을 구입하기 위해 헛되이 써버리고자 하지 않을 것이다. 일단 이 친구가 할 수 있는 최선의 선택은 월세를 인상해 감당해야 할 종부세의 일부라도 메꾸는 것이다.

이미 7·10 대책 이후 그동안 안정돼 있던 월세는 서울이 10% 이상 급등했다. 이는 해당 기간 임대료의 안정을 유도하는 금리의 인하가 동반됐다는 사실을 고려하면 종부세 부담 증가와 전월세상한제의 영향이 있었음을 인정하지 않을 수 없다. 재산세의 임대료 전가 효과는 이를 증명하기 위해 애써야 하는 특별한 명제가 아니라 증명이 굳이 필요 없는 보편적인 기제다. 그럼 그 전가 효과의 크기가 어느 정도일까.



서울시 종부세 과세액은 2021년 1조 6,000억 원 증가했다. 이 중 임대주택에 영향을 주는 다주택자의 종부세 부담을 80% 정도로 설정하면 1조 3,000억 원 정도다. 공동주택 거주 가구 250만 가구 중 서울시 전월세 가구 비율 55%를 적용, 종부세에 영향을 받는 임차 가구로 가정하면 138만 가구다. 이 가구들에 어림치로 월평균 월 5만 원(연 60만 원)의 월세 인상이 초래됐다면 사회적인 월세 부담 증가 총액은 8,280억 원으로 보유세의 전가 효과가 60%를 상회한다. 스케치에 불과한 분석이나 최근 1년간 서울시의 아파트 월세 상승률이 10%에 달한다는 점을 감안하면 종부세의 임대료 전가 효과를 무시하고 넘어갈 문제가 아님을 인지할 수 있다.

위 사례는 다세대주택 보유를 통해 임대 사업하는 것이 손해보는 장사가 될 수 있음을 그대로 보여주는 사례가 될 것이다. 이는 장기적인 관점에서 민간임대주택의 공급을 위축시킨다. 실제로 정부의 통제가 덜한 서민 민간임대주택인 다세대주택의 인허가 물량이 문재인 정부 들어 5만 가구에서 2만 가구 수준으로 급격히 감소했다. 결국 장기적인 구도에서 공급 위축 현상은 분가한 자식들을 불러들여 합가를 하고, 셋방살이가 다시 관측되는 상황을 불러올 것이다.

이번 정부가 내세우는 종부세의 목적은 주택 시장의 가격을 안정화시키고 소득 재분배 효과를 얻겠다는 것이다. 지나친 차별적 보유세 부담으로 인해 차고가 주택의 가격 급등이라는 풍선 효과를 촉발해 수도권 전체 주택 가격을 올려놓았으니 가격 안정 효과는 이미 논외다. 종부세 부담 증가가 결국은 서민의 주거비 부담으로 귀결되니 두 번째 목적 또한 달성이 어렵다. 득보다는 실이 많은 선택이었다.
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